進(jìn)入2012年，上海天價(jià)豪宅市場(chǎng)在營(yíng)銷(xiāo)炒作、低開(kāi)或降價(jià)的刺激作用下，依舊賣(mài)得火。同策咨詢(xún)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年單價(jià)10萬(wàn)元／平方米豪宅項(xiàng)目成交量達(dá)68套，已經(jīng)超過(guò)2011年同期53套的水平。從數(shù)據(jù)上推算，2012年天價(jià)豪宅市場(chǎng)的成交量或有希望超越2011年。
濱江凱旋門(mén)一枝獨(dú)秀
2012年上半年已經(jīng)結(jié)束，5－6月市場(chǎng)成交量的回升似乎為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了信心。尤其是今年6月，全市新房住宅成交量在調(diào)控后首次突破百萬(wàn)大關(guān)，而高端樓盤(pán)市場(chǎng)同樣勢(shì)頭迅猛。根據(jù)德佑地產(chǎn)監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，上月全市單價(jià)5萬(wàn)元以上的高端樓盤(pán)成交面積達(dá)5.6萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲27.7%，創(chuàng)調(diào)控后新高。
值得一提的是，單價(jià)10萬(wàn)元以上的天價(jià)豪宅表現(xiàn)毫不遜色，由年初表現(xiàn)的“觀望”轉(zhuǎn)到接近年中“賣(mài)得火”的市場(chǎng)局面。同策咨詢(xún)研究中心數(shù)據(jù)顯示，單價(jià)10萬(wàn)元以上的天價(jià)豪宅2011年上海累計(jì)成交124套，2010年全年只有76套，而今年上半年的成交量就已經(jīng)達(dá)到了68套。
市場(chǎng)人士認(rèn)為，在樓市“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控的市場(chǎng)背景下，天價(jià)豪宅逆勢(shì)實(shí)現(xiàn)成交量大幅上漲，表現(xiàn)出富裕階層尤其是富豪階層對(duì)于天價(jià)豪宅的增值及保值屬性的認(rèn)同感。
記者注意到，在2012年上半年的68套天價(jià)豪宅成交中，凱旋濱江園、鵬利海景公寓成交表現(xiàn)較為突出，均在10套以上。其中，凱旋濱江園一個(gè)項(xiàng)目成交就將近占到整個(gè)上半年天價(jià)豪宅套數(shù)的一半。
上述頂級(jí)豪宅的成交量提升，和其價(jià)格策略都有著直接聯(lián)系。以濱江凱旋門(mén)為例，該盤(pán)之前傳言開(kāi)盤(pán)均價(jià)16萬(wàn)元／平方米，而其開(kāi)盤(pán)后售出32套均價(jià)只有11萬(wàn)元／平方米左右。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，這個(gè)位于陸家嘴濱江的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目共售出了39套房源，累積合同均價(jià)為115819元／平方米。
但去年表現(xiàn)較為突出的華潤(rùn)外灘九里苑、翠湖天地嘉苑、尚海灣豪庭今年上半年卻表現(xiàn)平平，而湯臣一品在周邊樓盤(pán)頻發(fā)成交捷報(bào)的同時(shí)，卻在今年上半年出現(xiàn)“零成交”。
投資客再度入場(chǎng)？
除了“降價(jià)”跑量之外，在營(yíng)銷(xiāo)策略上，這些高端樓盤(pán)還有幾個(gè)營(yíng)銷(xiāo)“奇招”屢試不爽，導(dǎo)致滬天價(jià)豪宅市場(chǎng)由“炒得熱”變?yōu)椤百u(mài)得熱”。
“高端樓盤(pán)多次預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)而遲遲不開(kāi)，以"懸而不開(kāi)"的方式引起市場(chǎng)注意，取得不錯(cuò)宣傳效果。”同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉表示。以新鴻基濱江凱旋門(mén)為例，自去年以來(lái)曾多次透露開(kāi)盤(pán)而不開(kāi)，引起市場(chǎng)注意，這種“懸而不開(kāi)”的營(yíng)銷(xiāo)方式也值得關(guān)注，不僅在開(kāi)盤(pán)前利用開(kāi)盤(pán)事件營(yíng)銷(xiāo)節(jié)省營(yíng)銷(xiāo)成本“省錢(qián)”，又可以引起市場(chǎng)注意。同時(shí)，也可以利用這個(gè)階段積極蓄客，在正式開(kāi)盤(pán)前又可以有一個(gè)比較長(zhǎng)的積累客戶(hù)期，保證開(kāi)盤(pán)后的市場(chǎng)熱銷(xiāo)結(jié)果。
此外，政策時(shí)效性趨弱，市場(chǎng)“觀望”情緒逐漸減退，通脹壓力持續(xù)的存在、人民幣持續(xù)升值導(dǎo)致出口企業(yè)與股市短期震蕩的因素讓部分投資客繼續(xù)關(guān)注天價(jià)豪宅市場(chǎng)，尋求資產(chǎn)的增值保值。
“豪宅市場(chǎng)的抗跌性還是比較強(qiáng)的。在市場(chǎng)高漲期，豪宅市場(chǎng)成交較為活躍，對(duì)于投資客的資產(chǎn)保值增值具有重要的作用�！倍谑袌�(chǎng)低迷或市場(chǎng)平穩(wěn)期，由于樓市“限購(gòu)”等因素的存在，豪宅市場(chǎng)盡管呈現(xiàn)出階段性成交低迷的狀況，但由于市場(chǎng)的長(zhǎng)期趨好性、投資渠道缺乏及豪宅物業(yè)的抗跌性較強(qiáng)等原因，投資客在這個(gè)時(shí)候正是有更多的時(shí)間去選擇合適的項(xiàng)目進(jìn)行投資。張宏偉表示，在“限購(gòu)”的市場(chǎng)背景下，豪宅物業(yè)價(jià)格漲幅比較平穩(wěn)，未來(lái)市場(chǎng)一旦反彈，投資者將獲得更大的投資回報(bào)與收益。從這個(gè)意義上講，樓市“限購(gòu)”對(duì)豪宅投資者來(lái)說(shuō)也是贏得了投資豪宅物業(yè)的時(shí)間。