房地產(chǎn)市場的風(fēng)云變幻無時無刻不牽動著千家萬戶的神經(jīng)。然而，對于這么一個重要的市場，整個社會卻無法建立起一個長期的、穩(wěn)定的預(yù)期。房地產(chǎn)市場也似乎神鬼莫測，人們對于房價的預(yù)測一再偏差。2002年以來，就有不少經(jīng)濟學(xué)家提及“房價泡沫論”，而當(dāng)2008年的經(jīng)濟寒冬到來的時候，市場上流傳的“百日巨變”等論調(diào)更是甚囂塵上。當(dāng)大家都以為房地產(chǎn)市場即將見頂回調(diào)時，最終等來的卻是2009年房價更為猛烈的上漲。
客觀來說，如果經(jīng)濟分析結(jié)論不能被現(xiàn)實結(jié)果所證實，這一定是我們分析房地產(chǎn)市場的工具“失靈”了、方法“失效”了，或者說，我們通常的分析框架存在著嚴(yán)重的缺陷。本文在重新回歸房屋交易行為的經(jīng)濟決策本質(zhì)的基礎(chǔ)上，分析、探討這種經(jīng)濟決策行為的特點與約束條件，進(jìn)而提出“泛家庭決策”的概念和分析框架，并闡述其對房地產(chǎn)市場的影響及政策啟示。
農(nóng)耕文化與中國人家庭觀念、居住觀念
傳統(tǒng)的中國社會是農(nóng)耕社會，中國的農(nóng)耕文化孕育出了強大的氏族宗法血親傳統(tǒng)。李澤厚先生曾指出，“以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的中國新石器時代大概延續(xù)極長，氏族社會的組織結(jié)構(gòu)發(fā)展得十分充分和牢固，產(chǎn)生在這一基礎(chǔ)上的文明發(fā)達(dá)得很早，血緣親屬紐帶極為穩(wěn)定和強大，沒有被航海、游牧或者其他因素所削弱或沖擊。雖然進(jìn)入階級社會，經(jīng)歷了各種經(jīng)濟制度的變遷，但以血緣宗法紐帶為特色、農(nóng)業(yè)家庭小生產(chǎn)為基礎(chǔ)的社會生活和社會結(jié)構(gòu)，卻很少變動�！边@一段話，表明了血緣宗法傳統(tǒng)，自原始氏族社會萌生，歷經(jīng)奴隸制度、封建社會而不墜，綿延數(shù)千年，可見其傳統(tǒng)之強大。無論社會制度、朝代如何變遷，家庭—氏族（家族）觀念始終居于中國傳統(tǒng)文化的核心層。
農(nóng)耕文化不同于游牧、航海民族的文化，由于農(nóng)業(yè)更適宜于定居耕作，因而，也帶來了中國人的重視居所、慣于定居的傳統(tǒng)。東漢班固《漢書?元帝紀(jì)》所載:“安土重遷，黎民之性，骨肉相附，人情所愿也�！币虼�，中國人從來講究“安居”方可“樂業(yè)”，而“居無定所”則是中國人傳統(tǒng)觀念中所極力回避的一種居住狀態(tài)。
而在這一文化孕育出來的中國人，不僅家庭、家族觀念十分濃郁，同時也對于作為家庭觀念文化的載體——房屋，賦予了格外重要的文化內(nèi)涵。所謂“宅者人之本”、“人因宅而立”，對于中國人來說，沒有住所，哪來家庭？沒有家庭，哪有中國人文化、心靈寄托的地方？中國人追求居住的理想從來強烈而執(zhí)著，他們熱衷于獲得完全屬于自己的、可傳承的房產(chǎn)，唯有如此，他們的內(nèi)心才能安寧。如果沒有自己的房產(chǎn)，則在心理上感覺自己仍在“漂泊”，心靈無法安頓。
因此，對于中國人來說，住房不再僅僅是一種財產(chǎn)、一種居住條件，更是家族文化、個人心靈的寄托，它極大地影響著中國人的價值觀、幸福感。2009年11月19日《中國青年報》所做的關(guān)于“幸福和房子的關(guān)系”的在線調(diào)查顯示，八成中國調(diào)查者認(rèn)為“幸福和房子有關(guān)系”，這部分人中又有69.9%的人認(rèn)為“房子是幸福家庭所必須擁有的”。而同樣的問題，日本網(wǎng)友的看法卻大相徑庭，約九成以上受調(diào)查日本網(wǎng)友認(rèn)為幸福和房子沒有關(guān)系。
房屋購買的泛家庭決策
如果將標(biāo)準(zhǔn)的西方家庭的消費決策模型放到中國的現(xiàn)實環(huán)境中來，結(jié)合上文提到的中國傳統(tǒng)農(nóng)耕文化的影響，將會對消費決策模型參數(shù)產(chǎn)生兩個重大的影響：
首先，由于中國人對家庭居所的特殊要求，這種要求不單是財富的滿足、更是心靈之所依托，因此，較之標(biāo)準(zhǔn)假定而言，即與房屋帶來的資產(chǎn)與財富滿足心理相比，房屋對中國人的“滿足”程度更甚。換句話說，在中國人的效用函數(shù)里面，房屋擁有帶來的效用值非常大。在同樣的情況下，中國人往往減少其他方面的消費，而增加房屋消費方面的支出。
其次，也是更重要的一點，就是中國人的家族、家庭觀念在消費決策時所發(fā)揮的作用。在中國人的家族觀念之下，單個家庭（即“小家庭”）的財產(chǎn)界限并不是絕對的，當(dāng)家族中的小家庭出現(xiàn)資金短缺時，家庭間的融資、甚至無償援助就會出現(xiàn)。梁漱溟先生認(rèn)為，由于傳統(tǒng)中國是一個倫理社會，因而任何人“??其財產(chǎn)不獨非個人有，非社會有，抑且亦非一家庭所有，而是看做凡在其倫理關(guān)系中者，都可有份的了。”因而，小家庭間財產(chǎn)沒有截然的界限，尤其是在購買住房時，家庭間的“財產(chǎn)轉(zhuǎn)移”更為明顯了。
因此標(biāo)準(zhǔn)的消費決策的約束條件顯然來自與小家庭有血緣關(guān)聯(lián)的若干家庭，我們不妨將這一決策現(xiàn)象，稱為房屋購買的“泛家庭決策”。這種決策模式的深深根植于中國傳統(tǒng)文化之上，由于房屋觀念的根深蒂固，由于對大家族人際關(guān)系的依賴，導(dǎo)致了不同于西方國家的房屋購買決策機制。觀察我們周圍的朋友，尤其是年輕人作出的購房決策，不是通常市場經(jīng)濟中的消費者個人或者消費者單個家庭所作出的決策，而是包含小家庭、雙方父母、甚至雙方兄弟姐妹和親戚朋友在內(nèi)的“大家庭”的共同決策。
上述觀點也得到事實的有力支持。中信證券公司曾在2008年底組織過一次問卷調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)有42%的購房者實際依賴父母的支持。同時，根據(jù)各大城市網(wǎng)站對“80后”購房資金來源的調(diào)查，40%以上的“80后”購房是父母支持首付或全部房款，部分城市甚至高達(dá)70%以上。
泛家庭決策對于房地產(chǎn)市場影響與主流標(biāo)準(zhǔn)的“失效”
由于文化心理導(dǎo)致的效用與約束條件的不同，“泛家庭決策”模式改變了通常觀念中的購買決策模式，對住宅市場的貸款比率、自有比率等多方面都產(chǎn)生了重大的影響，最終導(dǎo)致了流行（主流）標(biāo)準(zhǔn)的失效。
對貸款比率的影響
泛家庭決策帶來直接影響是中國人購買房屋的社會融資比重（向金融機構(gòu)的融資）較低，即融資比率（即房屋貸款占房屋總價值的比例）較低。這里，我們不妨做一個中美房地產(chǎn)市場融資情況的簡單對比。
首先來比較中美房地產(chǎn)市場首付比例的政策。盡管在歷史上美國住房貸款要求首付款不低于20％，否則購房者必須購買擔(dān)�；虮ｋU，貸款機構(gòu)才能給予貸款。但是，美國政府為幫助低收入家庭購買房產(chǎn)，先后成立了房地美、房利美兩家房屋貸款擔(dān)保公司，使得首付比例降大幅降低，尤其是2001年IT泡沫破滅以后，美國的房貸的首付比率不斷下降，低到3%甚至零首付。與傳統(tǒng)銀行貸款20%的首付比率相比，處于相當(dāng)?shù)偷乃健Ｏ喾�，中國�?guī)定首套房首付比例為20%～30%，二套房首付比例為30%～60%，首付比率雖然在不同經(jīng)濟階段有所變化，但最低也沒有低過20%的比率。
再從實際的貸款比率來看，2010年商業(yè)銀行對個人購房貸款
為1.40萬億元，全國商品房銷售額為5.25萬億元，亦即個人購房的貸款比率僅為27%。反觀美國，美國的購房杠桿率，美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會在一項針對美國購房者的調(diào)查報告顯示，2005年美國有43%的首次購房者的購房款全部通過借貸融資籌措，首付款額為零，即意味著這部分購房者的貸款比率為100%。
因此，不論從首付門檻上來看，還是從實際的貸款比率來看，中國人的購房融資比率確實要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國，這無疑是由于中國人更多地接受了小家庭之外的資金支持。
對住房私有化比率、人居居住面積、首次購房年齡等的影響
這種泛家庭決策模式，使得中國家庭購買的意愿、購買的能力都超過了小家庭的經(jīng)濟水平，因而導(dǎo)致中國住宅需求釋放快速而強烈，房地產(chǎn)市場發(fā)展非常迅速。目前，中國人的住宅自有比率、人均居住面積、首次購房的年齡等方面的指標(biāo)甚至領(lǐng)先于發(fā)達(dá)國家水平。
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截至2010年底，中國城鎮(zhèn)居民家庭自有住房率為89.3%。而在國外，城市居民擁有產(chǎn)權(quán)房比率最高的美國也不過為68%，英國為56%，歐洲等其他國家均在30%～50%之間。我國作為一個發(fā)展中國家，僅用不到10年時間，城市居民住房自有率就達(dá)到了世界第一。
再從居住條件與人均居住面積上看，美國至今仍有17%的人住在廉租房里,香港和東京的人均住房面積只有7.1平方米和15.8平方米,中國的人均居住面積已經(jīng)達(dá)到25平米。
最后，中國購房者平均年齡明顯偏低。數(shù)據(jù)顯示，中國人首次購房年齡在26～28歲之間，而美國、日本、中國臺灣地區(qū)、英國等國家和地區(qū)的首次購房年齡主要集中在31～42歲之間（如表1所示），這意味著中國人首次購房年齡比其他地區(qū)平均年齡低10歲左右。26～28歲正是一般人的結(jié)婚年齡，結(jié)婚就意味著新家庭要成立，開始“安居樂業(yè)”了，這就是中國人典型的婚房心理和“剛性需求”。與之相反，西方人買房子主要是作為財富積累或是家庭理財來考慮，西方人不會為了結(jié)婚而買房，所以西方人購房的主體是中老年人。
房價收入比、房屋租售比等主流標(biāo)準(zhǔn)的“失效”
從前文分析可以看出，泛家庭決策模型可以看作是標(biāo)準(zhǔn)模型的特例，前者適應(yīng)于中國，而后者則適應(yīng)于西方發(fā)達(dá)國家，其區(qū)別在于：第一，房屋變量在消費者效用函數(shù)中的“分量”不同，在泛家庭決策模型中，房屋變量帶來的家庭效用更大；第二，流動性約束條件不同，在泛家庭決策模型中，小家庭可以支配的流動性還來于自有血緣關(guān)聯(lián)的家庭。這兩個條件的不同，從根本上也決定了“中國解”與“西方解”的不同。
這也從根本上導(dǎo)致了從“西方解”中推導(dǎo)出的房價收入比、房屋租售比等主流標(biāo)準(zhǔn)在中國的“失效”。例如，西方國家一般認(rèn)為，房價收入比（城市房價與居民家庭年收入之比）在3～6之間為合理區(qū)間，超過這一區(qū)間則存在房地產(chǎn)泡沫，但實際上目前，中國大部分地區(qū)的房價收入早已突破這一區(qū)間，上海、北京、深圳、杭州等多個城市的房價收入比都在10以上。再如，房屋租售比（每平方米的租金與每平方米的房價之比），主流標(biāo)準(zhǔn)是該指標(biāo)應(yīng)高于1∶300，低于此數(shù)值，則意味著存在房價泡沫。但在中國，這一主流標(biāo)準(zhǔn)同樣“失效”，據(jù)美聯(lián)物業(yè)發(fā)布的一份調(diào)查報告顯示，2009年11月，北京的房屋租售比為1∶546，部分區(qū)域甚至達(dá)到1∶700，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了主流標(biāo)準(zhǔn)。
“泛家庭決策”帶來社會危機
對房價的支撐
從客觀上看，由于泛家庭決策中的家族融資因素，中國住房的社會融資比率較低，所以，金融系統(tǒng)的風(fēng)險相對較低。中國人既然觀念上重視住房，那么面對還貸的壓力，就一定不會非常瀟灑，一定會選擇對于其他消費的擠壓來確保房屋安全，選擇節(jié)儉的生活方式，渡過暫時性經(jīng)濟困難，而不會輕易選擇拋售物業(yè)。
2011年7月，中國銀監(jiān)會前任主席劉明康根據(jù)銀行壓力測試結(jié)果認(rèn)為，房價即使下降50%都不會危及銀行系統(tǒng)。從根本上看，這與住房融資比率較低有關(guān)。但換一個角度來看，既然下跌那么多銀行還沒有問題，那就是意味著，即便下跌，金融體系的融資功能仍在，房價仍然會有反彈動力。
因此，從較為長遠(yuǎn)的視線去看，由于泛家庭決策對于房價的支撐，房地產(chǎn)市場不僅不會有下跌而來的“泡沫”破滅，而是更有上升的沖動與動力。而且，既然因房價下跌而帶來市場“崩盤”的可能性并不高，那么，唯一的結(jié)果就是遠(yuǎn)期的看漲。
金融風(fēng)險的緩和與社會風(fēng)險的累積
任何事物都是兩面的，從積極的方面來看，正是由于家庭之間的資金融通，“泛家庭決策”支持了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健與快速發(fā)展，功不可沒；但是，從另一方面來看，“泛家庭決策”也使本由小家庭承擔(dān)的金融風(fēng)險擴散到“泛家庭”，這意味著潛在的社會影響面擴大到了“小家庭”以外的更多家庭。
可見，“泛家庭決策”雖然有利于小家庭的經(jīng)濟壓力在泛家庭范圍內(nèi)的緩沖，實現(xiàn)壓力的內(nèi)部化解，但是，如果壓力進(jìn)一步積累，以至在泛家庭范圍內(nèi)仍然無法化解的話，那么將會驟然“繃緊”整個社會關(guān)系，甚至釀成全面的社會危機。某種意義上說，與單純的金融危機、經(jīng)濟危機相比，這種社會危機由于影響面更寬、影響程度更深，其強度將更為激烈、破壞性更大。因此，“泛家庭決策”雖然化解了金融風(fēng)險，但同時卻在累積社會風(fēng)險，這也是我們認(rèn)為“中國房地產(chǎn)市場沒有金融危機，只有社會危機”的根源所在。
對中產(chǎn)階級的綁架與社會發(fā)展的延緩
“泛家庭決策”支撐了高房價，但經(jīng)濟壓力卻通過“泛家庭”網(wǎng)絡(luò)影響到一般家庭，尤其是破壞現(xiàn)代社會穩(wěn)定的基石——中產(chǎn)階級家庭的生存與發(fā)展。歷史經(jīng)驗告訴我們，中產(chǎn)階級是任何一個社會穩(wěn)定的支柱，而在中國，房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為弱化中產(chǎn)階級、阻礙中產(chǎn)階級成長的一個最重要因素。對于中產(chǎn)階級的傷害，必將導(dǎo)致一系列非常嚴(yán)重的社會問題，原因在于中產(chǎn)階級是社會最有創(chuàng)新能力的階層，中產(chǎn)階級是最有消費潛力的階層，傷害了中產(chǎn)階級，就無異于傷害社會發(fā)展的能力。
首先，在天價的房價面前，除了金字塔頂端的高收入者，靠工資償還月供的中產(chǎn)階級，都被房價“綁架”了，越來越多的城市中產(chǎn)階級成為了人們所說的“房奴”。其次，高房價也遏制著中產(chǎn)階級的成長。因為中產(chǎn)階級大部分來來源于專業(yè)人才，也就是受過高等教育的大學(xué)畢業(yè)生。但是，在現(xiàn)實的高房價面前，中國的“80后”和“90后”無論怎樣的努力，都很難實現(xiàn)他們的住房夢想。
對中產(chǎn)階級“綁架”和“遏制”，嚴(yán)重地阻礙了社會的進(jìn)步與發(fā)展。特別是在大城市，由于房價過高，迫使不少專才迫于生存壓力，放棄有風(fēng)險性創(chuàng)新活動并且消費趨于保守，從而導(dǎo)致國家創(chuàng)新能力的降低和經(jīng)濟發(fā)展動力的不足，直至延緩整個經(jīng)濟社會的發(fā)展步伐。
政策啟示
在泛家庭決策中，房價上漲首先帶來的是小家庭的經(jīng)濟壓力透過“泛家庭”向社會擴散，進(jìn)而影響和抑制中產(chǎn)階級的成長壯大，并最終通過遏制整個社會消費能力與創(chuàng)新能力而釀成社會危機。因此，我們切不可因為房價上漲沒有帶來金融危機、經(jīng)濟危機，而忽視房價上漲通過“泛家庭”網(wǎng)絡(luò)而蔓延至整個社會層面，累積社會風(fēng)險因素。為此，我們提出以下建議：
第一，引導(dǎo)社會樹立正確住房觀念。本質(zhì)上，這種強烈的房屋占有欲觀念淵源于農(nóng)耕文化，雖然在一定的時間內(nèi)，傳統(tǒng)的住房觀念還將占據(jù)重要甚至是主導(dǎo)的地位，但它畢竟不符合當(dāng)今社會發(fā)展潮流。伴隨著中國經(jīng)濟和社會的發(fā)展，以及國際交流的加速，人們對房屋觀念必將更趨于現(xiàn)代化和多元化。政府應(yīng)當(dāng)在樹立現(xiàn)代的房屋觀念過程中，發(fā)揮更為積極的作用。
第二，要特別重視房價上漲的“泛家庭”傳導(dǎo)鏈條，應(yīng)當(dāng)設(shè)立適度的“家庭”與“泛家庭”之間的“融資隔離”政策。例如，建立起與房屋購買者年齡與工作年限相聯(lián)系的稅收政策，即年齡越低、工作年限越短，則征收更高的營業(yè)稅率，以降低房屋購買時的財富轉(zhuǎn)移。
第三，保護(hù)與促進(jìn)中產(chǎn)階級的成長和壯大，有效化解社會風(fēng)險因素。市場經(jīng)濟體制為中產(chǎn)階級的形成提供了條件，但還需要保護(hù)已有中產(chǎn)階級和擴大這個群體的政策機制。只有充分重視這一階層的訴求，才能有效地促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定。例如，必須高度重視遏制房價上漲，為社會創(chuàng)新與擴大消費提供更大的空間。
總而言之，“泛家庭決策”所累積的社會風(fēng)險因素化解得越早越好，投資和投機房地產(chǎn)的人畢竟只是少數(shù)，但等到經(jīng)濟發(fā)展遲滯、大多數(shù)社會群體不能忍耐的時候，就為時已晚了。當(dāng)然，從積極的角度來說，正因為房地產(chǎn)市場關(guān)系著中國的經(jīng)濟、社會和政治問題，如果妥當(dāng)解決，就完全可以同時實現(xiàn)經(jīng)濟增長、社會和諧和政治穩(wěn)定，推進(jìn)中國社會的全面發(fā)展與進(jìn)步。
(作者單位：中國社會科學(xué)院財政與貿(mào)易經(jīng)濟研究所)