萬柳地塊26.3億元造北京新地王后，泰禾紅御別墅、保利東郡、萬科如園等樓王搶閘而出
懸念不再成為懸念。
萬柳地王的爭奪，以中赫地產(chǎn)勝出而告終，而在地塊正式開拍之前，本報(bào)曾預(yù)測該地塊或有黑馬殺出（詳見理財(cái)周報(bào)7月9日《萬柳猜想》）。
7月10日，備受關(guān)注的萬柳地塊，經(jīng)過46輪現(xiàn)場競價(jià)和327輪回購房面積競價(jià)，最終以26.3億元、回購房1.64萬/平方米的條件被拍得，以此折算出來的樓面地價(jià)約為42900元/平方米。
萬柳地塊對(duì)樓市影響深遠(yuǎn)，地塊出讓結(jié)束也許才是故事的開始。該地塊所蓋建之豪宅產(chǎn)品也被人所期望，受此刺激，北京房地產(chǎn)市場上豪宅樓盤集體飆升。
據(jù)媒體報(bào)道，7月10日，位于北京通州新城核心區(qū)的泰禾紅御別墅項(xiàng)目，推出了12套超級(jí)樓王，每套總價(jià)在3億元左右。幾乎在同一時(shí)間，保利東郡、萬科如園、融創(chuàng)西山壹號(hào)院等項(xiàng)目開始集體推“樓王”產(chǎn)品，單套總價(jià)動(dòng)輒幾千萬元起。
業(yè)內(nèi)人士驚呼，萬柳地塊出讓或?qū)⒘畋本┓康禺a(chǎn)市場上的樓王產(chǎn)品唱主角，7月的北京樓市將迎來“樓王混戰(zhàn)月”。
豪宅躁動(dòng)
如果說5月以來的樓市剛性需求回暖，已經(jīng)讓苦熬了一年多的開發(fā)商多少有些喜出望外的話，接下來“蔓延”到豪宅市場的成交回升，更增添了開發(fā)商們意料之外的喜氣。
“很多人都覺得上半年沒戲�！比f科北京公司副總經(jīng)理肖勁告訴本報(bào)記者，包括豪宅項(xiàng)目在內(nèi)當(dāng)前的銷售情況，超乎他的預(yù)期。
在這一點(diǎn)的看法上，肖勁與保利地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理王英男的看法十分相似，據(jù)媒體報(bào)道，保利地產(chǎn)在北京已經(jīng)超額完成了上半年的銷售任務(wù)，這其中，包括保利東郡等總價(jià)在千萬元左右的豪宅銷售勢頭非常好。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，6月份保利東郡，共簽約30套，總成交金額近2.56億元。
可資對(duì)比的是，在2012年之初制定年度銷售任務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)于嚴(yán)厲限購政策環(huán)境下豪宅市場的前景十分悲觀。
事實(shí)上，如今的回暖，卻并非單獨(dú)項(xiàng)目的個(gè)案。除保利東郡項(xiàng)目之外，曾經(jīng)北京的豪宅標(biāo)桿項(xiàng)目盤古大關(guān)、創(chuàng)下北京豪宅單價(jià)最高紀(jì)錄的釣魚臺(tái)7號(hào)院以及西山壹號(hào)院等項(xiàng)目，均成交業(yè)績突出。
截至6月30日，盤古大觀在2012年上半年總計(jì)成交4套，單套總價(jià)在4000萬元上下。釣魚臺(tái)7號(hào)院則在近日成交了一套單價(jià)16萬元的房源，這是自2011年下半年以來，該項(xiàng)目首度成交。
泰禾紅御公司一位負(fù)責(zé)人也對(duì)記者透露，該項(xiàng)目推出的12棟稀缺樓王，雖然單套售價(jià)高達(dá)3億元，但是已經(jīng)賣出去了2套，而這樣的房子賣一套相當(dāng)于一般住宅項(xiàng)目賣100套的回款規(guī)模。
大戶型“順風(fēng)車”
由于此前嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，上半年京城豪宅樓盤普遍定價(jià)相對(duì)保守，如今，新貴地王的誕生，在部分業(yè)內(nèi)人士看來，有可能推動(dòng)豪宅市場整體迎來補(bǔ)漲行情。
為了順應(yīng)市場向好趨勢，京城豪宅紛紛推出項(xiàng)目最為優(yōu)質(zhì)的大戶型樓王產(chǎn)品以吸引豪宅客群。
“保利地產(chǎn)7月份主推東郡項(xiàng)目中的大戶型產(chǎn)品，這部分產(chǎn)品是我們整個(gè)項(xiàng)目的明星產(chǎn)品，定位為CBD東方領(lǐng)袖大宅，以315平方米為主力戶型，裝修風(fēng)格是世界著名設(shè)計(jì)師梁景華親自設(shè)計(jì)�！北＠麞|郡銷售負(fù)責(zé)人對(duì)記者介紹。
而據(jù)記者了解，保利東郡這部分大戶型產(chǎn)品有非常明顯的亮點(diǎn)�？蛷d面積超過了100平方米，擁有96%的超高使用率，這在中國豪宅市場上是數(shù)一數(shù)二的；空間格局實(shí)際超過了五居，能夠確保大家族品質(zhì)生活；還擁有三星10寸液晶屏可視對(duì)講、一鍵關(guān)燈、入戶紅外感應(yīng)燈和電動(dòng)窗簾軌道等科技系統(tǒng)。
肖勁告訴記者，與保利東郡項(xiàng)目的策略類似，萬科在如園項(xiàng)目上，也打算將大戶型乃至項(xiàng)目中的“樓王”投入市場。
此外，近期準(zhǔn)備展開新一期重點(diǎn)銷售的西山壹號(hào)院項(xiàng)目，主力戶型均在300平方米以上，金茂府的最新一期銷售的主力戶型，亦是以300—400平方米的大戶型為主。
“從全國主要城市來看，市場目前的狀況仍是剛需主導(dǎo)，對(duì)于豪宅類的需求仍處于調(diào)整當(dāng)中。但是，高端需求一直都在，而且一直都有，一旦市場穩(wěn)定，或者是市場呈現(xiàn)出某一種趨勢的時(shí)候，這種需求會(huì)有一定的釋放度�！蓖跤⒛腥缡窍虮緢�(bào)記者解釋保利東郡項(xiàng)目確定將大戶型產(chǎn)品投入市場的原因所在。
市場成交的整體態(tài)勢也支持王英男的上述邏輯。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，盤古大觀的成交戶型約在600—800平方米之間。釣魚臺(tái)7號(hào)成交的單價(jià)16萬元的戶型面積也高達(dá)400平方米。而上述成交的兩棟泰禾紅御別墅項(xiàng)目樓王產(chǎn)品，每棟面積在1000平方米左右。7月份同樣賣出了4棟獨(dú)棟別墅的珠江紫宸山項(xiàng)目，成交戶型也都是800—1000平方米的純獨(dú)棟。
從59天到25天
根據(jù)麗茲行市場研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2012年1至5月份高端存量房成交平均周期在59天，而6月份周期快速縮減為25天，其中一周內(nèi)成交占比達(dá)到35%，去年市場低迷時(shí)成交周期一度達(dá)到90天甚至更長。這直接與戶型面積及其帶來的總價(jià)相關(guān)，戶型面積越大總價(jià)越高，認(rèn)購轉(zhuǎn)簽約的時(shí)間就更長。
接受記者采訪的多位豪宅項(xiàng)目負(fù)責(zé)人均向記者表示，在關(guān)心認(rèn)購轉(zhuǎn)簽約的速度的同時(shí)，他們更關(guān)心影響認(rèn)購轉(zhuǎn)簽約速度關(guān)鍵因素。在這些關(guān)鍵因素中，2010年樓市嚴(yán)厲調(diào)控以來就少被開發(fā)商提及的“投資屬性”開始逐步浮出水面。
“一定程度上，盡管嚴(yán)厲的限購政策使開發(fā)企業(yè)在銷售高檔住宅時(shí)，受到了有效客戶總量等一系列的不利影響，但是，也壓縮出了值得投資的空間。”一位不愿具名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者。
他認(rèn)為，這種空間來自兩個(gè)方面，一是開發(fā)商以價(jià)換量帶來的價(jià)差空間；二是地方政府為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格總體平穩(wěn)的目標(biāo)，在預(yù)售價(jià)格審批時(shí)，采取的變相行政限價(jià)措施。這兩方面對(duì)豪宅價(jià)格的影響，以及從遠(yuǎn)期看豪宅地段價(jià)值的稀缺，實(shí)際上壓縮出了目前豪宅投資屬性的存在空間。
豪宅買家通常會(huì)有對(duì)價(jià)格和價(jià)值關(guān)系的判斷，當(dāng)價(jià)格與價(jià)值的關(guān)系對(duì)等甚至價(jià)值超過價(jià)格時(shí)，成交量就會(huì)放大，甚至投資屬性將會(huì)顯現(xiàn)。
以保利東郡為例，該項(xiàng)目地處CBD東擴(kuò)區(qū)的核心位置，是整個(gè)CBD和朝陽公園區(qū)域最后一塊成規(guī)模開發(fā)的住宅用地，也是CBD東擴(kuò)計(jì)劃公布后唯一拍賣的居住用地，地緣價(jià)值不可估量。而且就外部資源來看，項(xiàng)目被六大CBD中央公園懷抱，本身還打造了雙龍山水園林，展現(xiàn)的是“入則寧靜，出則繁華”的意境。如今，315平方米大戶型精裝均價(jià)每平方米42000元起，價(jià)格與價(jià)值的對(duì)比造就了投資空間。
泰禾紅御項(xiàng)目則位處運(yùn)河森林公園旁邊，而珠江紫宸山項(xiàng)目則在溫榆河畔，具有少見的濕地景觀。盤古大觀項(xiàng)目更是位于少有的奧運(yùn)場館鳥巢和水立方旁邊，融創(chuàng)西山壹號(hào)院和萬科如園都位于海淀學(xué)區(qū)房集中和風(fēng)景優(yōu)美的西北旺地區(qū)。
不過，對(duì)于樓市總體的走勢，王英男認(rèn)為仍然是剛需為主，在中央樓市調(diào)控政策沒有放松的情況下，房地產(chǎn)市場總體仍處在基本居住需求的階段。不過，在此之前，全國政協(xié)曾有委員提案，建議放松高檔住房的限購和管制政策，其理由就是高端住房與基本居住需求和民生無關(guān)。