在剛剛過(guò)去的7月，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷長(zhǎng)期低迷之后，投資者購(gòu)房熱情持續(xù)升溫，成交量有所上升。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在7月的最后一周，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中有34個(gè)城市樓市成交量同比上升。其中，6城市同比漲幅超過(guò)150%，重點(diǎn)城市周均成交量除深圳外，均同比上漲。在當(dāng)前樓市調(diào)控政策沒(méi)有放松的情況下，成交量的逆勢(shì)上漲是否意味著樓市的全面回暖呢？對(duì)此，專(zhuān)家認(rèn)為，在房地產(chǎn)投資增速仍然下滑、樓市庫(kù)存量依然高企的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面回暖的判斷尚缺乏有力依據(jù)。
漲跌互現(xiàn)成重要特征
盡管數(shù)據(jù)顯示全國(guó)樓市成交量總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但是并非所有的城市成交量都出現(xiàn)上漲，漲跌互現(xiàn)成為當(dāng)前樓市的重要特征。尤其是一線城市回升力度最為顯著，而三線城市則普遍出現(xiàn)了下降。據(jù)莫尼塔房地產(chǎn)跟蹤數(shù)據(jù)顯示，上周全國(guó)58個(gè)城市商品房交易量周環(huán)比下跌了6.8%，并出現(xiàn)了一線城市微漲，二、三線城市下跌的分化情況，一、二、三線城市成交量周環(huán)比分別上漲了3.4%和下跌了-8.7%和-7.8%。
對(duì)于近期樓市成交量出現(xiàn)了上升趨勢(shì)的原因，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，首先是政策面的變化，貨幣政策的微調(diào)，對(duì)于樓市的影響非常直接，而不少地方政府屢屢有松動(dòng)、微調(diào)的做法，這在一定程度上也同樣會(huì)影響市場(chǎng)的預(yù)期。其次，與開(kāi)發(fā)商普遍采取的“以?xún)r(jià)換量”的經(jīng)營(yíng)策略密不可分，北京等地銷(xiāo)售好的樓盤(pán)都是價(jià)格比較靈活的，價(jià)格低于市場(chǎng)預(yù)期的項(xiàng)目。第三，在經(jīng)過(guò)近兩年的調(diào)控后，目前伴隨著這種貨幣政策的調(diào)整，剛需群體部分人放棄觀望，選擇出手了。所以，二季度以來(lái)，市場(chǎng)成交量的復(fù)蘇，是多方面因素共同造就的。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹則表示，業(yè)內(nèi)出現(xiàn)回暖說(shuō)，主要在于今年整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)增速下滑比較明顯，國(guó)家在不到一個(gè)月時(shí)間里連續(xù)降了兩次息，釋放了放松貨幣的信號(hào)。這帶來(lái)了未來(lái)房地產(chǎn)政策要逆轉(zhuǎn)的猜測(cè)，也促使一些正在觀望的購(gòu)房者開(kāi)始出手。
價(jià)格大幅反彈不具基礎(chǔ)
盡管樓市回暖聲音不斷，但是土地市場(chǎng)仍然趨冷，樓盤(pán)庫(kù)存量依然較高，開(kāi)發(fā)商資金壓力還是很大，僅以成交量這一個(gè)因素就認(rèn)定樓市出現(xiàn)全面回暖有失偏頗。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，7月最后一周，全國(guó)20個(gè)主要城市土地市場(chǎng)驟然降溫，供給成交雙雙下跌，20個(gè)主要城市推出住宅用地17宗，較前一周減少18宗，推出面積73萬(wàn)平方米，較前一周減少142萬(wàn)平方米，成交住宅用地18宗，較前一周減少5宗，成交面積68萬(wàn)平方米，較前一周減少110萬(wàn)平方米。
“從供應(yīng)角度看，我國(guó)至少還有2億平方米的商品房沒(méi)有售出，這個(gè)數(shù)據(jù)比2008年的1.8億平方米還要高�！鼻睾绫硎荆衲�1—6月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速為16.6%，比2009年高位的30%下降了近一半，而土地購(gòu)置面積增速同比下降19.9%，全國(guó)住宅新開(kāi)工面積的增速同比下降10.2%。房地產(chǎn)整體的供需關(guān)系并沒(méi)有得到根本的扭轉(zhuǎn)，成交大幅度反彈特別是價(jià)格大幅度反彈是不具備基礎(chǔ)的。
企穩(wěn)尚難斷言全面回暖
陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，樓市出現(xiàn)變化應(yīng)該說(shuō)是受到“以?xún)r(jià)換量”的戰(zhàn)略走向、微調(diào)的促使，影響了整體市場(chǎng)預(yù)期，綜合這些因素，市場(chǎng)是出現(xiàn)了探底的現(xiàn)象，出現(xiàn)了企穩(wěn)的特征，但并不能說(shuō)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯回暖。
那么，怎么才算是真正的回暖呢？陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，這既要有成交量指標(biāo)，也需要價(jià)格指標(biāo)的配合，也就是說(shuō)需要出現(xiàn)成交量持續(xù)回升，價(jià)格同時(shí)也上調(diào)的特征。另外，市場(chǎng)也要對(duì)后市的預(yù)期有一個(gè)比較共同的、普遍的判斷。對(duì)照這幾個(gè)方面的指標(biāo)，在目前階段，這些特征不完全符合。在當(dāng)前階段，開(kāi)發(fā)商依然面臨比較明顯的資金壓力，市場(chǎng)高庫(kù)存的格局沒(méi)有根本改觀，在這些前提的綜合作用之下，市場(chǎng)不具備大幅反彈、明顯反彈的基礎(chǔ)和前提。
目前是否是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)呢？陳國(guó)強(qiáng)表示，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，沒(méi)有必要抱著恐慌的心態(tài)糾結(jié)于現(xiàn)在要不要入市，是早一點(diǎn)好還是晚一點(diǎn)好。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，需要清醒地判斷市場(chǎng)的形勢(shì)、判斷市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)，確定一個(gè)理性的經(jīng)營(yíng)策略，這樣才比較可取。