調(diào)查市場(chǎng)需求端變化
“我們這一排是北京市中介行業(yè)協(xié)會(huì)和各經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代表，對(duì)面坐了一排督察組的同志，后面是北京市住建委的官員�！�7月31日下午，國(guó)務(wù)院督查組召開(kāi)座談會(huì)，一位與會(huì)人士向中國(guó)證券報(bào)記者描述現(xiàn)場(chǎng)的情況。他還表示，在當(dāng)天的座談會(huì)上，北京住建委的人“只能聽(tīng)，不能說(shuō)”。
這一路督查組包括國(guó)土部、住建部、銀監(jiān)會(huì)和國(guó)稅總局的相關(guān)人士。據(jù)悉，此次座談會(huì)主要是向市場(chǎng)人士了解最新動(dòng)向，此前督查組已專門(mén)到北京的部分中介門(mén)店走訪，了解市場(chǎng)情況。
督查組的行程頗為緊密。按照工作安排，當(dāng)天上午，督查組已與北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的人士及部分專家學(xué)者座談，次日還將向開(kāi)發(fā)商代表了解情況。而在其他省份，督查時(shí)間也被安排得滿滿當(dāng)當(dāng)。
“督查組的人士以詢問(wèn)為主，很少做出指示或表態(tài)。”中國(guó)證券報(bào)記者了解多路督查組的具體工作情況后，均得到了類似回答。據(jù)了解，在上述北京的這場(chǎng)座談中，督查組詢問(wèn)的內(nèi)容主要涉及限購(gòu)令執(zhí)行情況、成交量能否持續(xù)、下半年的市場(chǎng)供應(yīng)等。同時(shí)，督查組還詢問(wèn)了北京部分“日光盤(pán)”和高價(jià)地對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)的影響。
“找市場(chǎng)人士談，主要是了解供需關(guān)系，尤其是需求端的變化�！边@位與會(huì)人士說(shuō)。根據(jù)北京市住建委的統(tǒng)計(jì)，7月北京成交商品住宅（新房加上二手房）29089套，環(huán)比上漲13.6%，同比上漲64.2%。事實(shí)上，包括北京在內(nèi)，當(dāng)前大部分限購(gòu)城市的樓市成交量仍然保持較高水平。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“新國(guó)八條”出臺(tái)一年半之時(shí)，個(gè)別城市在“限購(gòu)令”等政策的執(zhí)行中出現(xiàn)松動(dòng)，導(dǎo)致部分投機(jī)投資需求伺機(jī)入市。需求端的異動(dòng)，不僅是當(dāng)前局部市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的原因，同時(shí)可能造成未來(lái)的市場(chǎng)供需失衡，促使房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。
對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)狀況，與會(huì)人士普遍認(rèn)為，在經(jīng)歷了近半年的快速釋放后，剛需支撐乏力，改善型需求釋放有限，未來(lái)幾個(gè)月的市場(chǎng)交易量很難保持上述水平。但他們?nèi)匀幌蚨讲榻M建議，應(yīng)警惕投機(jī)投資需求入市，以及個(gè)別樓盤(pán)坐地起價(jià)的現(xiàn)象。
作為影響市場(chǎng)供需關(guān)系的重要調(diào)控手段，“限購(gòu)令”和信貸政策的執(zhí)行情況自然也成為督查的重點(diǎn)。據(jù)了解，督查組近日在廣東調(diào)研部分房企，了解其運(yùn)作是否符合限購(gòu)政策的規(guī)定。此外，另一路督查組還在上海對(duì)數(shù)個(gè)樓盤(pán)的房貸業(yè)務(wù)進(jìn)行檢查，了解差別化信貸政策的執(zhí)行情況。
更關(guān)心房?jī)r(jià)上漲原因
供需關(guān)系的變化直接體現(xiàn)在房?jī)r(jià)走勢(shì)上�！岸讲榻M對(duì)量?jī)r(jià)齊升的現(xiàn)象心里有數(shù)，他們更關(guān)心的不是‘量漲’，而是‘價(jià)漲’�！鄙鲜鲋槿耸肯蛑袊�(guó)證券報(bào)記者表示，派往北京的這一路督查組，多次問(wèn)起6月以來(lái)北京樓市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的原因，尤其是價(jià)格上漲的原因。
需求的大量釋放和部分項(xiàng)目的提價(jià)，被認(rèn)為推高了近期的成交量和價(jià)格。北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，7月北京有八成項(xiàng)目提高均價(jià)。按照不少機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)，若不采取必要手段，即使未來(lái)成交量下滑，房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)反彈。
事實(shí)上，督查組對(duì)房?jī)r(jià)的關(guān)注更多體現(xiàn)在與政府部門(mén)的交流中。中國(guó)證券報(bào)記者從知情人士處獲悉，督查組在與湖南、江蘇兩省的政府部門(mén)座談時(shí)，首先詢問(wèn)的便是房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的制定和完成情況。
針對(duì)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的問(wèn)題，江蘇省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人在座談中表示，2012年江蘇建立了房地產(chǎn)信息系統(tǒng)及預(yù)銷售備案系統(tǒng)，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)今年雖未特別公布，但地方政府已將此作為一項(xiàng)既定規(guī)則，作為政府的一個(gè)承諾，確保把房?jī)r(jià)控制在合理水平。
對(duì)于這一問(wèn)題，湖南省的官員則強(qiáng)調(diào)，去年湖南省的房?jī)r(jià)漲幅控制在個(gè)位數(shù)，低于全省的GDP增長(zhǎng)速度。但對(duì)于今年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，他未做明確說(shuō)明。
按照“新國(guó)八條”的要求，去年全國(guó)大部分城市制定并公布了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，且完成情況較好。但今年以來(lái)，甚少有城市公布上述目標(biāo)，這也使得地方政府缺乏對(duì)控房?jī)r(jià)任務(wù)的量化參考。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，今年以來(lái)，一些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲較快，甚至明顯超過(guò)了去年制定的房?jī)r(jià)上漲目標(biāo)。
“北京樓市為何出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)？”“湖南省今年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是多少？各地有沒(méi)有制定具體的目標(biāo)？”近日，國(guó)務(wù)院督查組分赴北京、湖南、江蘇等地開(kāi)展督查時(shí)不約而同將“火力”放在了房?jī)r(jià)問(wèn)題上。
從7月下旬開(kāi)始，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省(市)貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開(kāi)展專項(xiàng)督查。有關(guān)人士透露，督查組通過(guò)聽(tīng)取匯報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)走訪和座談交流等形式，了解當(dāng)?shù)氐恼邎?zhí)行情況和市場(chǎng)形勢(shì)，這些信息共同指向的焦點(diǎn)則是房?jī)r(jià)走勢(shì)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本輪督查過(guò)后或有新一輪政策出臺(tái)，而房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)很可能加速新政的出臺(tái)進(jìn)程。新政除在保障房建設(shè)、個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)、房產(chǎn)稅試點(diǎn)等長(zhǎng)效手段上加力外，還將強(qiáng)化原有政策的執(zhí)行。其中，針對(duì)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的制定與完成，對(duì)地方政府的問(wèn)責(zé)很可能得到強(qiáng)化。
強(qiáng)化地方政府問(wèn)責(zé)制
在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“控房?jī)r(jià)”不僅是本輪督查啟動(dòng)的誘因，其目標(biāo)還可能體現(xiàn)在督查后新政制定過(guò)程中。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭向中國(guó)證券報(bào)記者表示，在督查組回京、形成報(bào)告并提交后，中央很可能據(jù)此出臺(tái)新一輪調(diào)控政策。他還表示，新政出臺(tái)的時(shí)間，將視7月的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)而定。若中央預(yù)期房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲，新政很可能會(huì)提早出臺(tái)。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年6月，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格平均環(huán)比上漲0.02%，在連續(xù)下跌8個(gè)月后首次出現(xiàn)正增長(zhǎng)。
督查之后出新政，已成為多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，新政將以強(qiáng)化原有調(diào)控手段為主，其中，針對(duì)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的制定和執(zhí)行情況，啟動(dòng)對(duì)地方政府的問(wèn)責(zé)很有必要�！叭魶](méi)有房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，就缺乏問(wèn)責(zé)地方政府的依據(jù)，也就無(wú)法落實(shí)地方政府的責(zé)任。”
財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入僅為11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。土地出讓金收入減少，被認(rèn)為是地方政府松綁樓市政策的主因。有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若不在房?jī)r(jià)控制上啟動(dòng)問(wèn)責(zé)，地方政府試盤(pán)的嘗試將會(huì)更多，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力也將更足。
此外，作為樓市調(diào)控和稅費(fèi)改革的一項(xiàng)長(zhǎng)效機(jī)制，房產(chǎn)稅試點(diǎn)或?qū)⒓涌焱七M(jìn)。據(jù)悉，督查組曾在北京多次詢問(wèn)房屋的空置率情況。對(duì)此，與會(huì)人員一致建議，在減少房屋交易環(huán)節(jié)稅種的同時(shí)，開(kāi)征保有環(huán)節(jié)的稅收。偉業(yè)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)前北京市場(chǎng)的空置房屋套數(shù)約在30萬(wàn)-40萬(wàn)套之間，相當(dāng)于該市一年多的住宅銷售量。
另?yè)?jù)中國(guó)證券報(bào)記者了解，針對(duì)北京萬(wàn)柳地塊在拍賣中推行的“限地價(jià)、競(jìng)保障房面積”的做法，督查組予以肯定。這也意味著，為避免高價(jià)地對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生不利影響，未來(lái)的土地出讓中，上述競(jìng)價(jià)方式或繼續(xù)得到鼓勵(lì)和推廣。
楊紅旭表示，督查后的新政將以強(qiáng)化原有政策執(zhí)行為主。此外，二手房交易稅提高、房地產(chǎn)貸款收縮等手段都可能作為儲(chǔ)備政策擇機(jī)出臺(tái)，但這需要視具體的督查情況而定。他還認(rèn)為，下半年樓市將有所降溫，房?jī)r(jià)大漲可能性為零，以盤(pán)整態(tài)勢(shì)為主。