綠地又刷新了成都天際線的高度。高達468米的成都綠地中心，將成為“成都第一、西部第一、中國第四、世界第七”，現(xiàn)今已進入施工階段。
而成都綠地中心從拿地到動工，綠地僅花了不到半個月的時間。
7月19日，綠地集團以底價14.8億拿下成都錦江區(qū)糧豐村447.69畝地塊。12天后，綠地隨即宣布成都綠地中心正式動工。
對綠地而言，這只是以綠地命名的又一座超高層建筑而已。近年來，綠地已在南京、南昌、大連、武漢、濟南、鄭州等六地陸續(xù)打造一批超高層區(qū)域地標性建筑，并統(tǒng)一冠名為“綠地中心”。
截至目前，綠地在建的超高層建筑已經(jīng)超過16棟，建筑規(guī)模量亦是中國地產(chǎn)企業(yè)中最大的。
隨著一座座綠地中心迅速在全國各地落樁，綠地的發(fā)展重心也開始逐步向商業(yè)地產(chǎn)傾斜。
超高層專業(yè)戶
綠地在商業(yè)地產(chǎn)方面有相當大的想象。
綠地董事長張玉良日前透露，目前綠地已經(jīng)把40%的開發(fā)量都放在商業(yè)地產(chǎn)上，其中在建面積4500萬平方米，已建面積達到3000萬平方米。
“這兩年房地產(chǎn)調(diào)整的比值很大，之前商業(yè)地產(chǎn)占我們整個地產(chǎn)的比重當中的10%到20%，今年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量占到整個集團的40%，這種業(yè)務結(jié)構(gòu)調(diào)整極大地推進了我們的發(fā)展�！睆堄窳挤Q。
不僅如此，張玉良還透露，2011年綠地商業(yè)地產(chǎn)銷售額增長100億元，而在今年上半年，商業(yè)地產(chǎn)相比同期亦增長100億元，預計今年全年綠地商業(yè)地產(chǎn)銷售額會增長200億元。
而這一切，隨著各地超高層建筑的逐一落成而實現(xiàn)。綠地儼然已成為國內(nèi)超高層建筑的專業(yè)戶。
“做地標性建筑不是我們想做，而是政府想做。我們是中國超高層專業(yè)戶，他們都想我們?nèi)プ龀邔�。我們想進入一個新城市，就要做政府喜歡做的事，政府想要做，我們就做。我們不會隨便跑到一個城市去建超高層，因為超高層投資額度大，建設周期長建設難度大�！本G地相關(guān)人士曾無奈表示。
亦曾有人士如此直言，多數(shù)超高層項目的立項不是因為經(jīng)濟技術(shù)原因，而是因為政治原因，政府想要出政績。不過，這恰恰是綠地快速擴張的捷徑。
相關(guān)分析人士直指，綠地這一看似是一種市場經(jīng)濟條件下的盈利模式，本質(zhì)是官商尋租為主導的偽市場模式。
業(yè)內(nèi)喜歡把張玉良稱為“紅頂商人”，緣因綠地一直“做政府想做的事”，將“紅頂”的積極一面充分發(fā)揮，使之成為綠地實現(xiàn)快速發(fā)展的獨特模式。
張玉良曾表示：“綠地集團做的是當?shù)卣胱觯數(shù)仄髽I(yè)又做不了或者不容易做的事。在服務全國的同時發(fā)展和壯大自己，我們是最懂政府的開發(fā)商�！�
地標運作模式
商業(yè)地產(chǎn)資深人士指出，在當今社會，開發(fā)超高層的技術(shù)已經(jīng)不是問題，所以綠地做超高層的核心目的，就是意欲借此獲得更多的土地。
“現(xiàn)在政府要我們拿地，不是我們想去，政府想建超高層建筑，不是我們主動想做。如果他們給我其它的地，不要我建超高層，我何樂而不為呢？”綠地相關(guān)人士曾稱。
行業(yè)人士透露，綠地已經(jīng)把為地方政府建設超高層建筑作為重要的戰(zhàn)略，因為超高層拿地便宜，還能得到地方政府的其他支持。
有一則業(yè)內(nèi)流傳的小故事就是，張玉良2009年到濟南考察，當?shù)毓賳T建超高層地標欲望強烈，綠地決定接標。
不過在與官員商談超高層項目時，張玉良就提出將11億元地價降到8億元。幾經(jīng)商討，結(jié)果地價不變，政府將原給綠地的2000畝捆綁用地增加至2500畝。
通過上述方式，綠地這幾年以低價吸入大量土地儲備，每年的土儲量都能保持5000萬至6000萬平方米左右。據(jù)張玉良保守測算，綠地項目獲得的方式，在各地通過邀標、協(xié)議方式獲得土地的比例在一半以上。
相關(guān)人士指出，這樣前期開發(fā)成本的降低，讓綠地可以利用較大的杠桿布局全國數(shù)十個城市，并保證穩(wěn)妥的資金匹配，最終也令綠地項目實現(xiàn)高溢價。
不僅如此，盡管綠地至今未上市融資，卻在各地不斷擴容動輒上百億的大型項目。據(jù)了解，單成都綠地中心的投資額就達到120億元。
張玉良更透露，今年二季度綠地集團在全國各地已上馬超過1000億元的項目，預計今年的總額會達到2000億元，
然而至目前為止，尚未看到綠地資金受困的跡象。
不難發(fā)現(xiàn)，綠地每每有重要項目上馬，背后總是會出現(xiàn)由多家銀行組成的強大銀團。
以大連綠地中心為例，在項目開工典禮上，綠地與國家開發(fā)銀行上海分行、中國銀行遼寧省分行、中國工商銀行大連分行、中國農(nóng)業(yè)銀行大連分行簽署了銀企合作協(xié)議，四家銀行總計為大連綠地項目的工程建設提供45億元的資金支持。
當然，由于目前銀行對地產(chǎn)項目的信貸已經(jīng)全面收緊，綠地也開始尋求更多產(chǎn)業(yè)如能源的拓展，以支持地產(chǎn)開發(fā)需要。
高處不勝寒？
不過，“做政府想做的事”的綠地，雖然經(jīng)常得到地方政府的大力支持，但可能面對的風險及難題也不少。
2010年上海嘉定地王由綠地以近20億的底價獲得，折合樓面價僅9774元/平方米。然而，擺在綠地面前的，還有更苛刻的出讓條件，不是一般企業(yè)愿意碰的。
據(jù)悉，上述地塊保證金高達出讓總價的30%，6個月內(nèi)動工，且有5%的保障房配建要求(定價僅為該地塊開發(fā)的商品住宅售價的60%，房型和建筑面積則需與住房保障事務中心協(xié)商)。
此外，分析指出，由于多數(shù)項目為政治性工程，因此可能存在時間短、論證少的特征，這對后期的設計、實施產(chǎn)生不利影響。
據(jù)了解，綠地濟南普利中心項目高260米，為濟南第一高樓。普利中心在設計過程中就遇到了兩大難點地下泉水的保護及地下電纜的維護。
前者在設計階段才開始重視，進而影響了設計進度；后者在規(guī)劃要點出臺之后才擺出來，最終影響了裙房的布置。
同時，相關(guān)分析人士亦指出，國內(nèi)超高層建筑的建安成本為3000-5000元/平方米，在定價上，綠地可獲得較高的溢價，但這對綠地的資金實力和整體營銷能力也將帶來一個不小的考驗。