百城房價環(huán)比再漲
月初，中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告顯示，7月全國100個城市(新建)住宅平均價格為8717元/平方米，環(huán)比6月上漲0.33%。其中70個城市環(huán)比上漲。與上月相比，環(huán)比上漲的城市個數(shù)增加25個。
業(yè)內(nèi)人士分析認為，造成7月份多個城市價格上漲的主要原因在于，首先，成交增長明顯推動價格上漲。數(shù)據(jù)顯示，7月份全國多地樓市成交量創(chuàng)調(diào)控新高。短期的供需失衡導(dǎo)致市場參與者的心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變，恐慌性購房者增加，開發(fā)商漲價預(yù)期增強。其次，信貸政策利好逐漸顯現(xiàn)，經(jīng)過兩次降息，購房成本降低拉動了部分需求。
房價的止跌也引發(fā)了房地產(chǎn)調(diào)控進一步收緊的預(yù)期。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，當前房價面臨重新上漲的壓力，不出新的調(diào)控措施，則下半年漲價的預(yù)期將進一步增大。雖然近期監(jiān)管層曾多次表態(tài)堅定樓市調(diào)控，但“調(diào)控精神要想轉(zhuǎn)化為執(zhí)行力，還需相關(guān)細化政策予以保障”。
鏈家地產(chǎn)市場研究部研究員常清認為，政府層面對于樓市調(diào)控依舊沒有放松，釋放的政策收緊信號也在不斷增強，如果市場進一步升溫，可能會招致進一步的調(diào)控，而馬上臨近的“金九銀十”或許會成為樓市的轉(zhuǎn)折。
“地王”頻現(xiàn) 土地溢價率大漲
在房價止跌回穩(wěn)的同時，土地市場的異動也引發(fā)了人們對房價進一步上漲的預(yù)期。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州和深圳的一線城市2012年7月住宅土地出讓金為111.8億元，環(huán)比大漲近1.7倍，成交土地宗數(shù)雖然僅為10宗，較上月減少15宗，但平均樓面價卻高達7379元/平方米，環(huán)比上漲2.6倍，溢價率為33%，繼2011年3月以來，首次超過30%。
常清表示，近期土地市場溢價率的提高，北京、上海、廣州等多個城市均出現(xiàn)新“地王”，雖然高溢價地塊的出現(xiàn)與其優(yōu)質(zhì)性有很大關(guān)系，但在市場量價逐漸回調(diào)的階段下，也在一定程度上帶動市場預(yù)期的升溫。為避免地價給房價帶來的推動作用，不排除中央再出臺有關(guān)的調(diào)控措施。
地方政府與中央的政策博弈也在進行當中。盡管多個地方政府嘗試放松限購政策都無疾而終，仍有不少城市嘗試打擦邊球。地方政府在投資和財政壓力下屢屢出現(xiàn)的小動作也引發(fā)了市場預(yù)期的混亂。鞏固調(diào)控成果，加強問責和監(jiān)管的調(diào)控預(yù)期也在不斷增加。
調(diào)控儲備政策出臺預(yù)期大增
7月31日召開的中央政治局會議也強調(diào)，要堅定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅決抑制投機投資性需求，切實防止房價反彈。
根據(jù)此前中央對房地產(chǎn)調(diào)控政策的各種表態(tài)，在當前市場態(tài)勢下，房地產(chǎn)調(diào)控的儲備政策逐漸浮出水面的可能性大大增加。
“當前房價反彈的預(yù)期已經(jīng)形成，如果調(diào)控沒有新舉措，下半年抑制房價反彈的難度很大。”楊紅旭表示，在目前的市場背景下，房地產(chǎn)調(diào)控新政策的出臺已經(jīng)勢在必行。“綜合各種因素，接下來相關(guān)部門仍可能出臺一系列細化措施，既傳遞出國家抑制房價反彈的決心，又讓相關(guān)執(zhí)行部門和地方政府提高政策的可操作性。”
對于調(diào)控的走向，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，如果市場仍舊保持上漲的態(tài)勢，在限購等現(xiàn)行政策不變的前提下，加大地方調(diào)控效果問責力度，加快推進房產(chǎn)稅改革，積極引導(dǎo)和支持房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加普通商品房的供給等措施有望很快被提上日程。
新聞鏈接
預(yù)售制存廢引熱議
房地產(chǎn)業(yè)深層改革迫在眉睫
近日，一條“商品房預(yù)售制將取消”的消息在網(wǎng)上盛傳。盡管相關(guān)部門很快辟謠，但被奉為我國房地產(chǎn)行業(yè)基石的預(yù)售制究竟是存是廢，引發(fā)網(wǎng)友熱議。
傳言引預(yù)售制存廢之爭
商品房預(yù)售制度俗稱“買期房”，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給消費者，并由購房者支付定金或者房價款。一般認為，我國商品房預(yù)售制度始于1994年。
“預(yù)售制最初的宗旨是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足的問題，以加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)�！敝袊笖�(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東表示，目前為預(yù)售制辯護的聲音主要觀點是，取消預(yù)售制將降低房地產(chǎn)開發(fā)的杠桿效應(yīng)，導(dǎo)致商品房供應(yīng)不足，抬高房價。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，目前定金及預(yù)收款和個人按揭貸款已占到房地產(chǎn)開發(fā)資金的30%以上，形成了與房企自有資金、銀行借款三分天下的局面，是房企重要的資金來源。
不過，大多數(shù)普通購房者認為，正是房地產(chǎn)開發(fā)的高杠桿導(dǎo)致開發(fā)商的高負債激進戰(zhàn)略，推高地價和房價。最近的一項網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，75%的網(wǎng)民認為應(yīng)該取消預(yù)售制，因為“開發(fā)商將只在圖紙上存在的房子拿出來賣，助長了投機資金的涌入，致使房價居高不下”。
網(wǎng)友“另類的公益”認為，在商品房預(yù)售制下，受傷的一直是老百姓，這種不對等的交易制度早就該取消了。
弊端遭遇空前質(zhì)疑
預(yù)售制度以其高杠桿效應(yīng)增加了樓市供給。但實行十多年來，預(yù)售制度的弊端逐漸顯現(xiàn)，這一中國房地產(chǎn)行業(yè)基本制度正遭遇空前的質(zhì)疑。
眾多網(wǎng)友和消費者表示，預(yù)售制違背了“一手交錢，一手交貨”的交易原則，引發(fā)諸多糾紛和矛盾。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士則表示，預(yù)售制最大的問題就是其巨大的杠桿效應(yīng)，開發(fā)商的有限資本發(fā)揮出巨大的乘數(shù)效應(yīng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)狂飆式發(fā)展，購房者被裹挾到樓市泡沫之中。
預(yù)售制弊端隨著樓市調(diào)控深入而逐漸增多。2012年3月29日，杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被債權(quán)人向法院申請破產(chǎn)清算。金星房產(chǎn)開發(fā)的西城時代家園項目的幾百名業(yè)主面對的情況是：房款已經(jīng)全部支付，但交房遙遙無期。西城時代家園業(yè)主馮平耀等人認為，表面上看，金星破產(chǎn)是因為資金鏈斷裂、預(yù)售資金被挪用，而根源卻是商品房預(yù)售制度。
行業(yè)需要深層次改革
專家表示，隨著樓市調(diào)控持續(xù)深入、房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加速，以預(yù)售制為代表的房地產(chǎn)行業(yè)深層次改革迫在眉睫。
多位專家表示，從長遠來看，取消商品房預(yù)售、改期房銷售為現(xiàn)房銷售是大勢所趨，不過，從目前情況看，驟然取消預(yù)售制并不現(xiàn)實。
中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為，目前，我國整體金融創(chuàng)新相對滯后，房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達，即使取消商品房預(yù)售制度，預(yù)售活動也不會自動終止，而是以私下交易等違規(guī)形式繼續(xù)存在，反而會擾亂房地產(chǎn)市場秩序，加大調(diào)控難度。
專家同時表示，隨著樓市調(diào)控深入，房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期，應(yīng)在此“窗口期”，對預(yù)售制進行“大改”，即將一次性付款逐漸改為同期房建設(shè)進度基本相適應(yīng)的分期付款，逐步降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)。可以在一些城市逐步試點取消預(yù)售制度，對新出讓土地，逐步做到不再實行預(yù)售。