國家統(tǒng)計(jì)局5、6月份的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，房價(jià)企穩(wěn)較為明顯，房價(jià)環(huán)比下跌的城市減少，環(huán)比上漲的城市增多。銷售持續(xù)回暖的背景下，房價(jià)反彈的壓力明顯增大，一線城市二手房價(jià)反彈明顯。在房價(jià)反彈壓力下，房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)聲再次收緊，中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控再次進(jìn)行了明確和強(qiáng)調(diào)。
政策面又加壓 行業(yè)市值下滑
7月7日，國務(wù)院總理溫家寶在江蘇省常州市調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)，要毫不動搖地繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場各項(xiàng)調(diào)控工作，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，絕不能讓房價(jià)反彈�？偫韽�(qiáng)調(diào)，要采取有效措施，積極引導(dǎo)和支持房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加普通商品房的供給，滿足合理的、自住性的剛性需求。7月19日，國土部、住建部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知》，要求堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松，密切配合做好各項(xiàng)工作，不斷鞏固調(diào)控成果，堅(jiān)決防止房價(jià)反彈。通知要求，各地要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，不得擅自調(diào)整放松要求。已放松的，要立即糾正。國務(wù)院從7月下旬開始，派出8個(gè)督查組，對16個(gè)�。ㄊ校┴瀼芈鋵�(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督查，這次督查的目的就是要堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。
7月26日，上海市人民政府辦公廳就嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場各項(xiàng)調(diào)控政策發(fā)布通知稱，要嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收和住房限售政策。南京、珠海、浙江義烏等地均否認(rèn)有房地產(chǎn)調(diào)控放松的動作。
在市場對房地產(chǎn)調(diào)控政策再度收緊的預(yù)期下，房地產(chǎn)板塊調(diào)整幅度較大，地產(chǎn)板塊市值有了一定程度的下滑。7月部分地區(qū)土地市場回暖，北京、上海、廣州等地優(yōu)質(zhì)土地成交溢價(jià)率回升，地王現(xiàn)象再現(xiàn)。萬科7月斥資52億元拿地，北京7月土地出讓金達(dá)到93.6億元的年內(nèi)新高，一線房企已隨著銷售的提升而開始加大土地儲備的速度。
雖然中央對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度再次嚴(yán)厲，但從政策執(zhí)行來看，近期各地房地產(chǎn)政策并未有大的變化，政策整體較為平穩(wěn)。降息之后，市場逐步形成房價(jià)止跌的市場預(yù)期，成交量也在剛性需求的推動下穩(wěn)步回升，部分城市達(dá)到限購以來的最好水平。
資金面再寬松 成交回升延續(xù)
傳統(tǒng)的“金九銀十”成交旺季逐步來臨，今年兩次降息之后，隨著銀行貸款8.5折優(yōu)惠利率的普遍實(shí)行，購房者還貸壓力大為減輕，貨幣政策的變化促成了房價(jià)企穩(wěn)止跌的預(yù)期，各種需求積極入市。另一方面，雖然中央政府繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控的表述沒有改變，但穩(wěn)增長壓力下，政策大幅收緊的可能性較低。貨幣政策方面，隨著通脹水平的回落，下半年繼續(xù)降準(zhǔn)乃至降息的可能性較大，資金面的進(jìn)一步寬松有利于房地產(chǎn)市場成交量繼續(xù)維持在較高水平。
我們預(yù)計(jì)，上半年以來的樓市回暖有望延續(xù)至10月份，隨著市場預(yù)期改變以及需求結(jié)構(gòu)的變化，房價(jià)上漲不可避免，但在中央政策調(diào)控與行業(yè)去庫存壓力下，房價(jià)小幅上漲的可能較大。我們認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控的核心政策將維持，下半年地方放松調(diào)控的動作將有所收斂，穩(wěn)定仍將是政策的主基調(diào)。
基本面將好轉(zhuǎn) 投資價(jià)值顯現(xiàn)
從房地產(chǎn)整體估值水平來看，目前房地行業(yè)市盈率（PE）為14.7倍左右，處于歷史較低水平。從房地產(chǎn)行業(yè)相對滬深300的市盈率和市凈率溢價(jià)水平來看，近一個(gè)月有較大幅度的回歸。
從房地產(chǎn)板塊市場表現(xiàn)來看，7月至8月初房地產(chǎn)指數(shù)下跌7.8%，同期滬深300指數(shù)下跌3.09%，房地產(chǎn)板塊跑輸大盤4.71個(gè)百分點(diǎn)。在影響房地產(chǎn)板塊行情的政策面與基本面兩大因素中，政策再次起了主導(dǎo)作用，房價(jià)上漲的壓力觸發(fā)了市場對政策從緊的擔(dān)憂，獲利盤回吐促成了7月房地產(chǎn)板塊大幅調(diào)整。當(dāng)前一線地產(chǎn)股市盈率回歸至10倍以下，部分二三線地產(chǎn)股股價(jià)回到年初低點(diǎn)，行業(yè)估值回歸明顯。
由于市場成交回暖仍在持續(xù)，我們預(yù)計(jì)8月房地產(chǎn)成交量將維持在較好水平。隨著市場對政策擔(dān)憂的情緒逐步消化，基本面好轉(zhuǎn)的預(yù)期有望推動板塊估值回升�；久媪己�、調(diào)整幅度較大的一二線地產(chǎn)股，其投資價(jià)值再次顯現(xiàn)，投資者可積極布局。綜合考慮整體市場環(huán)境與行業(yè)增速，我們繼續(xù)維持房地產(chǎn)行業(yè)“中性”評級。投資者可積極關(guān)注調(diào)整幅度較大的一二線地產(chǎn)股，如招商、保利、首開、億城股份等。