綜合報(bào)道，8月4日，有媒體發(fā)表了一篇題為《央企無(wú)視中央喊話,保利一項(xiàng)目上調(diào)逾40%》的文章，報(bào)道直指保利春天里項(xiàng)目大幅漲價(jià)。對(duì)此，保利地產(chǎn)昨日發(fā)表聲明回應(yīng)稱，該項(xiàng)目一、二期產(chǎn)品“與國(guó)家公布的經(jīng)濟(jì)適用房3%-5%的利潤(rùn)水平相當(dāng)”，不存在價(jià)格上漲40%一說(shuō)。保利以“微利銷售”辟謠旗下項(xiàng)目大幅漲價(jià)的報(bào)道，也再次牽出商品房成本、房企利潤(rùn)率的相關(guān)話題。
保利斥大幅漲價(jià)之說(shuō)失實(shí) 稱項(xiàng)目利潤(rùn)貼近成本
就有媒體8月4日發(fā)表保利地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上調(diào)40%的報(bào)道，8月6日保利地產(chǎn)北京公司發(fā)表聲明稱，該報(bào)道內(nèi)容多處與企業(yè)實(shí)際情況不符，存在故意扭曲事實(shí)誤導(dǎo)讀者的情況。
在這份《關(guān)于不實(shí)報(bào)道保利春天里大幅漲價(jià)的聲明》中，保利地產(chǎn)聲明稱，該項(xiàng)目2010年12月獲取時(shí)的綜合樓面地價(jià)為8300元/平方米，住宅部分在計(jì)算各項(xiàng)收費(fèi)、市政投入、建安造價(jià)等成本后，直接投資單方成本為13532元/平方米。
此成本價(jià)，與該項(xiàng)目一期在2012年4月份的銷售均價(jià)14321元/平方米和項(xiàng)目二期在2012年7月份的銷售均價(jià)15472元/平方米相比，屬于“微利銷售”。
保利地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)，一期二期迄今累計(jì)銷售760套計(jì)算，均價(jià)為14485元/平方米，
“與國(guó)家公布的經(jīng)濟(jì)適用房3%-5%的利潤(rùn)水平相當(dāng)”。
保利地產(chǎn)稱，漲幅40%的數(shù)據(jù)來(lái)源由“二期最高價(jià)房源單價(jià)直接減去一期最低價(jià)房源單價(jià)”所得，二期產(chǎn)品由于區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，平均價(jià)格較一期的確有所提升，但幅度僅為8%，不存在報(bào)道的40%的漲幅。
聲明指出，這種“不經(jīng)認(rèn)真分析，隨意立論”的報(bào)道，指證央企帶頭領(lǐng)漲樓價(jià)的結(jié)論“經(jīng)不起半點(diǎn)推敲，帶有明顯誤導(dǎo)性，也是不負(fù)責(zé)任”。
“保利地產(chǎn)作為大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，歷來(lái)堅(jiān)決擁護(hù)中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策�！北＠禺a(chǎn)表示。
業(yè)內(nèi)人士指出，如果真以房?jī)r(jià)最高值減最低值得出漲價(jià)幅度來(lái)代表整個(gè)樓盤的漲幅，的確有失偏頗。同一樓盤不同的商品房因位置、景觀、配套等資源不同，存在價(jià)格差異是合理而且普遍的。
不過(guò)，保利以“微利銷售”辟謠旗下項(xiàng)目大幅漲價(jià)的報(bào)道，也再次牽出商品房成本與售價(jià)的話題。
房企業(yè)績(jī)?nèi)猿A(yù)期 地價(jià)上漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)難降
保利稱，旗下項(xiàng)目屬于“微利銷售”。對(duì)此，北京中投聯(lián)達(dá)董事長(zhǎng)楊少鋒在微博中表示，目前的高房?jī)r(jià)，關(guān)鍵不在于開(kāi)發(fā)商不肯降價(jià)，而在于成本太高。在房?jī)r(jià)成本中，稅費(fèi)地價(jià)成本超過(guò)45%，此外還包括財(cái)務(wù)成本建安成本，棒子不能只打開(kāi)發(fā)商。除早期囤地的房企，目前開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)不超過(guò)25%。地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)也認(rèn)為，土地拍賣、投資渠道匱乏、流動(dòng)性泛濫、稅負(fù)過(guò)高才是房地產(chǎn)的核心問(wèn)題。
但這些觀點(diǎn)受到網(wǎng)友的質(zhì)疑，有網(wǎng)友表示，房企利潤(rùn)率已經(jīng)達(dá)到25%還嫌少，可以和賣牛奶的去比比。
日前，五十多家房地產(chǎn)上市公司公布2012年半年業(yè)績(jī)預(yù)告，從數(shù)據(jù)來(lái)看，房企業(yè)績(jī)和利潤(rùn)并沒(méi)有傳說(shuō)中那么的“不堪”。在50家國(guó)內(nèi)上市房企中，大部分企業(yè)均已完成全年銷售目標(biāo)的一半以上。
22家“標(biāo)桿”房企上半年的銷售總額更是高達(dá)4149億元，同比增長(zhǎng)14%。而最近萬(wàn)科發(fā)布的2012年半年報(bào)顯示，上半年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入307.2億元，同比增長(zhǎng)53.7%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)37.3億元，同比增長(zhǎng)25.1%。
與調(diào)控前相比，房企利潤(rùn)或許有下滑趨勢(shì)，但與其他實(shí)體企業(yè)相比，房企利潤(rùn)增長(zhǎng)速度仍保持在合理的水平。
而對(duì)于“地價(jià)與房?jī)r(jià)”、“面粉”與“面包”的關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)界也早有討論。市場(chǎng)中“高溢價(jià)”地頻現(xiàn)，地價(jià)不斷上漲，必然影響市場(chǎng)對(duì)于后市走勢(shì)判斷，從而進(jìn)一步推動(dòng)樓市成交和價(jià)格上漲。
中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，7月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為8717元／平方米，環(huán)比6月上漲0.33%。
在房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)的同時(shí)，土地市場(chǎng)的異動(dòng)也引發(fā)了人們對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的預(yù)期。5月以來(lái)，廣州、北京、天津相繼誕生單價(jià)地王，上海、南京等城市也連續(xù)出現(xiàn)高溢價(jià)地塊成交情況。前幾年已經(jīng)無(wú)數(shù)次被驗(yàn)證的地王效應(yīng)再次顯現(xiàn)。據(jù)媒體報(bào)道，廣州珠江新城、北京萬(wàn)柳、天津八里臺(tái)等地王誕生后，周邊新房和二手房?jī)r(jià)格紛紛應(yīng)聲而漲。地價(jià)、房?jī)r(jià)這一對(duì)“面粉”“面包”，再次顯現(xiàn)出互相助推漲價(jià)的態(tài)勢(shì)。
業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前空前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控目的尚未達(dá)到，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)滑坡，地價(jià)、房?jī)r(jià)同時(shí)出現(xiàn)反彈勢(shì)頭，樓市調(diào)控受到空前考驗(yàn)。而地方政府面臨的尷尬是：如果嚴(yán)格調(diào)控，遏制地價(jià)反彈，財(cái)政狀況可能惡化；如果放松調(diào)控，放任地價(jià)反彈，勢(shì)必重新陷入房?jī)r(jià)“越調(diào)越漲的”怪圈，導(dǎo)致調(diào)控功虧一簣。
在此之前，為避免土地成交熱點(diǎn)區(qū)域的在售房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)上漲，北京市住建委曾暫停了對(duì)土地成交熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)的預(yù)售許可審批，并對(duì)申報(bào)預(yù)售價(jià)格實(shí)施行政干預(yù)，以避免出現(xiàn)“地王領(lǐng)漲樓市”的預(yù)期。
北京市房協(xié)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，房?jī)r(jià)上漲的根源是地價(jià)不斷上漲，土地不斷升值，因此，除了要加快收入分配改革外，還需要對(duì)房地產(chǎn)制度進(jìn)行改革。