醞釀多年的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）有望在年內(nèi)“破冰”。
近日，有媒體報(bào)道稱，北京市住建委委員、北京市住房保障辦公室常務(wù)副主任鄒勁松表示，北京正在爭(zhēng)取試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金，目前在等待證監(jiān)會(huì)審批通過。
具體形式為，將公租房項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)證券化，用朝陽區(qū)五個(gè)公租房項(xiàng)目作為標(biāo)的，打包發(fā)行REITs，每年預(yù)期將達(dá)到6%的回報(bào)率，合作機(jī)構(gòu)為國(guó)投瑞銀。
另有媒體援引北京市住房保障辦公室消息，REITs有望最快在下半年“試水”。據(jù)北京市住建委網(wǎng)站消息，5月底，北京市住房保障辦公室在對(duì)各區(qū)縣住房保障管理部門的培訓(xùn)內(nèi)容中，納入了REITs。
不過，國(guó)投瑞銀相關(guān)人士則略顯悲觀，該人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者：“相關(guān)工作一直在推進(jìn)，目前在等待證監(jiān)會(huì)審批，年內(nèi)能否推出還不能確定。”
REITs難產(chǎn)
早在2009年年底，國(guó)務(wù)院就已經(jīng)批準(zhǔn)北京、上海和天津作為REITs發(fā)行的試點(diǎn)城市，但是三地至今仍未有產(chǎn)品推出。
1960年，房地產(chǎn)投資信托基金（Real
Estate Investment Trusts，REITs）于美國(guó)誕生，1965年，第一只REITs基金Continental Mortgage
Investors在紐交所上市。這是一種由專門資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)發(fā)行的、匯集特定多數(shù)投資者的資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資，并將投資凈收益分配給投資者的一種信托基金。究其本質(zhì)，REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式，把低流動(dòng)性的不動(dòng)產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上可交易、流動(dòng)性高的證券資產(chǎn)。
盡管業(yè)內(nèi)人士曾多次呼吁盡快在國(guó)內(nèi)推出REITs，但時(shí)至今日仍然“無果”。去年3月，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員吳曉靈表示，當(dāng)前REITs是急需發(fā)展的資產(chǎn)證券化品種，房地產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng)、資金占用量大，往往在幾十年后才能取得投資回報(bào)，對(duì)投資方的壓力很大。可以將有穩(wěn)定出租收入的物業(yè)證券化，通過市場(chǎng)流通帶來資金，走商業(yè)以及保障性住房的資產(chǎn)證券化道路。
幸福人壽董事長(zhǎng)、中房集團(tuán)原總裁孟曉蘇多年來一直呼吁引入REITs，2007年孟曉蘇首先提出用REITs持有保障房，緩解政府資金壓力。
對(duì)于今天仍未“落地”的REITs，有信托公司人士對(duì)本報(bào)記者分析：“由于美國(guó)次貸危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi)放緩資產(chǎn)證券化的進(jìn)程，直到最近才重啟，此外，從上到下，包括政府和金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)，要有一個(gè)研究學(xué)習(xí)并結(jié)合實(shí)際情況的過程�！�
全國(guó)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟秘書長(zhǎng)閆宗成告訴本報(bào)記者，目前主要瓶頸還是在于缺乏一系列的配套環(huán)境，主要包括投資人認(rèn)知度、稅收優(yōu)惠、物業(yè)基礎(chǔ)、回報(bào)率等因素，另外，監(jiān)管政策也沒有明確。
有媒體報(bào)道稱，關(guān)于REITs方案曾有銀監(jiān)會(huì)和證監(jiān)會(huì)的兩個(gè)版本，分別偏向債券類信托和股權(quán)類產(chǎn)品，在2009年底，上海國(guó)際信托、中信信托和平安信托上報(bào)了相關(guān)設(shè)計(jì)方案。
REITs“試水”保障房
實(shí)際上，平安信托曾推出準(zhǔn)REITs的穩(wěn)健系列的地產(chǎn)信托產(chǎn)品——“平安財(cái)富·睿石房地產(chǎn)投資（信托）基金”，投資范圍涵蓋房地產(chǎn)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域金融市場(chǎng)。平安信托副總經(jīng)理何勇表示，睿石產(chǎn)品的取名來自REITs，體現(xiàn)了平安信托在房地產(chǎn)信托投資領(lǐng)域的創(chuàng)新。他指出，在分散單一房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，這種投資基金產(chǎn)品可獲取可觀的收益。通過建立強(qiáng)大、穩(wěn)定的資金池，選擇在好的地塊和項(xiàng)目上與優(yōu)質(zhì)開發(fā)商進(jìn)行合作，可為睿石產(chǎn)品提供源源不斷的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目來源，確保得到較好的收益和安全保障。
目前，在香港上市的房地產(chǎn)投資信托基金匯賢產(chǎn)業(yè)信托、越秀房地產(chǎn)信托基金、領(lǐng)匯房產(chǎn)基金等REITs旗下的項(xiàng)目多為商業(yè)物業(yè)，而此次中國(guó)內(nèi)地呼之欲出的REITs為何選擇保障房的方向？
對(duì)此，閆宗成指出：“選擇保障房符合目前樓市調(diào)控所引導(dǎo)的方向，政府鼓勵(lì)、政策支持、民間資本歡迎，如果選擇商業(yè)地產(chǎn)，推出很難，而且無利可圖�！�
按照國(guó)家規(guī)劃，“十二五”時(shí)期，我國(guó)要建設(shè)3600萬套保障房，其中，2011年建設(shè)任務(wù)為1000萬套，2012年1000萬套，剩余的三年1600萬套。不過，由于地方政府存在財(cái)政壓力等困難，上述指標(biāo)有所下調(diào)。去年年底，住建部明確今年保障性安居工程開工總量下調(diào)至700萬套。保障房建設(shè)任務(wù)之下，巨大的資金缺口將為金融機(jī)構(gòu)以及各路資本帶來機(jī)遇。如果REITs在此背景之下推出，可謂“生逢其時(shí)”。
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康近日撰文指出，房地產(chǎn)信托投資基金能夠以信托投資基金的形式引導(dǎo)民間資本進(jìn)入公共服務(wù)領(lǐng)域，既有利于滿足中小投資者和機(jī)構(gòu)投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資需求，又能夠創(chuàng)新租賃性保障房建設(shè)的融資渠道和建成后的運(yùn)營(yíng)方式，可以作為有效解決保障房長(zhǎng)期發(fā)展機(jī)制的一種新選擇。
賈康認(rèn)為，通過REITs方式發(fā)展租賃性保障房具有四方面優(yōu)勢(shì)：能夠使地方政府用于租賃性保障房的建設(shè)資金周轉(zhuǎn)起來，滿足租賃性保障房的后續(xù)開發(fā)資金需求；由專業(yè)人員管理租賃性保障房，提高了運(yùn)營(yíng)效率；實(shí)現(xiàn)租賃性保障房運(yùn)營(yíng)與監(jiān)管的分離；為投資者開拓了新的投資渠道。