“上周有效來(lái)電只有3個(gè)，而上上周有9個(gè)�！睌�(shù)據(jù)公布后，所有人陷入短暫的沉默。有人認(rèn)為是廣告牌設(shè)置的原因，有人認(rèn)為是新文案不夠吸引人，有人建議加大媒體投放力度，甚至在微博植入廣告。
8月20日，北京某地產(chǎn)公司每周一召開(kāi)的例會(huì)，空氣中漂浮著緊迫感。銷(xiāo)售人員匯報(bào)上周的來(lái)電來(lái)訪量；廣告公司和公關(guān)公司公布下一步計(jì)劃，銷(xiāo)售總監(jiān)提醒大家需要完成的細(xì)節(jié)。目標(biāo)只為迎接9月份的到來(lái)。
沉寂的市場(chǎng)等待爆發(fā)。
市場(chǎng)重回供不應(yīng)求？
市場(chǎng)正在悄然發(fā)生變化。限購(gòu)導(dǎo)致需求在減少，供給量也在變小。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份，北京預(yù)計(jì)有15個(gè)純新盤(pán)項(xiàng)目和20個(gè)老項(xiàng)目后期入市，共計(jì)35個(gè)。這數(shù)字雖與今年前幾個(gè)月有所增加，但由于實(shí)際開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目數(shù)量都會(huì)小于預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)數(shù)，因此今年9月甚至可能少于觀望氛圍濃郁的2011年。過(guò)去3年，9月份的實(shí)際開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)分別是48個(gè)、34個(gè)和34個(gè)。
如太陽(yáng)公元即將開(kāi)盤(pán)的二組團(tuán)典藏樓王“龍曜”，就屬于老項(xiàng)目后期。從該項(xiàng)目近日開(kāi)放的生活樣板區(qū)來(lái)看，由于新推房源從外立面、園林到室內(nèi)精裝修都做了全面升級(jí)，比此前的產(chǎn)品檔次有了大幅躍升，有業(yè)內(nèi)資深人士稱其為北京東三環(huán)邊上的豪宅典范。該項(xiàng)目毗鄰人大附中朝陽(yáng)學(xué)校，一期房源現(xiàn)價(jià)即高出周邊20%以上。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，房?jī)r(jià)進(jìn)入上揚(yáng)階段是吸引大量項(xiàng)目加快入市節(jié)奏的重要原因，成交量連續(xù)數(shù)月大幅回升后，回款的豐厚使得一些項(xiàng)目開(kāi)始上調(diào)價(jià)格。
交易量上漲，價(jià)格小幅下跌通常是管理者們最希望看到的局面，但“量漲價(jià)升”才是市場(chǎng)的真實(shí)反映。8月上旬，13個(gè)入市的老項(xiàng)目后期，有9個(gè)出現(xiàn)價(jià)格上漲，其中幾個(gè)高端項(xiàng)目例如中信城、五礦萬(wàn)科如園、金茂府上漲幅度高達(dá)5000元/平方米-8000元/平方米。
此前量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，也吸引了部分之前“蟄伏貓冬”的項(xiàng)目，致使近期項(xiàng)目入市積極性出現(xiàn)較大程度回升。但由于過(guò)去一年土地出讓的減少，今年金九入市項(xiàng)目難如人意。
按照一年半的準(zhǔn)備周期來(lái)計(jì)算，2011年上半年成交的土地將于2012年下半年開(kāi)始陸續(xù)上市，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年北京宅地共實(shí)現(xiàn)成交21宗，這一數(shù)據(jù)尚不算少。但2012年以來(lái)土地市場(chǎng)越發(fā)低迷，上半年北京市住宅用地僅實(shí)現(xiàn)成交8宗，這雖然不會(huì)對(duì)近期新盤(pán)入市數(shù)量造成制約，卻會(huì)影響老項(xiàng)目的后期推盤(pán)節(jié)奏。房企新增土地存貨大幅減少，甚至無(wú)地可買(mǎi)，為了保持企業(yè)的長(zhǎng)期平穩(wěn)運(yùn)轉(zhuǎn)，必然適度拉長(zhǎng)目前在售老項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期。
北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，北京新建期房住宅簽約套數(shù)為4.5萬(wàn)套，而同期供應(yīng)的期房住宅僅2.9萬(wàn)套，目前北京所剩庫(kù)存只有9萬(wàn)套左右。去年9月北京樓市庫(kù)存一度達(dá)到13萬(wàn)套，2009年最高峰時(shí)期時(shí)有14萬(wàn)套。
觀望了許久沒(méi)有出手的購(gòu)房者開(kāi)始出現(xiàn)恐慌心理。以二手房為例，從看房到成交不超過(guò)3天的“快成交”案例頻頻“上演”。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍先生分析稱，“今年2月下旬以來(lái)購(gòu)房需求逐月發(fā)力，庫(kù)存的優(yōu)質(zhì)房源被快速消化，略顯緊俏，而市場(chǎng)上仍有大量有待釋放的需求，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)需求供給配比的嚴(yán)重失衡。另外，房?jī)r(jià)的走高也加劇了恐漲預(yù)期，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，再加上兩次降息的利好疊加，購(gòu)房者果斷出手，成交周期自然也就較之前有所縮短。”
漲價(jià)的大多數(shù)
位于昌平北七家鎮(zhèn)的金色漫香苑一期已經(jīng)售罄。今年9月，該項(xiàng)目將推出二期產(chǎn)品，定位于改善性客群。項(xiàng)目銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者，該項(xiàng)目打算提價(jià)10%。與去年9月份開(kāi)盤(pán)的一期主要針對(duì)剛性需求類(lèi)客戶不同，改善型客戶對(duì)價(jià)格并不那么敏感，也更有理性和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。另外，財(cái)務(wù)成本每年也要6%至10%，在他看來(lái)，10%的提價(jià)幅度是正常的。
北京樓市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化。9月預(yù)計(jì)入市的35個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，南城豐臺(tái)、大興、房山三區(qū)共占據(jù)了16席，幾近半數(shù)。四環(huán)內(nèi)供應(yīng)的新盤(pán)，大多被建成高檔住宅，均價(jià)超過(guò)35000元/平方米。均價(jià)在20000元/平方米及以下的新盤(pán)，得到五環(huán)外去尋覓。
部分區(qū)域的樓盤(pán)甚至成了稀缺產(chǎn)品。以海淀區(qū)為例，區(qū)域內(nèi)可售住宅量極為緊缺。截至8月份，海淀區(qū)商品住宅存量為5235套，按照7月份單月726套的去化速度來(lái)計(jì)算的話，僅能支撐7個(gè)月的正常銷(xiāo)售。而從月度供應(yīng)情況來(lái)看，2012年以來(lái)該區(qū)域有3個(gè)月均為零供應(yīng)，其他4個(gè)月當(dāng)中僅有8個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，近期準(zhǔn)備入市的也僅有住總?cè)f科金域華府與海淀九號(hào)兩個(gè)項(xiàng)目。
該區(qū)域住宅供應(yīng)緊張的局面短期內(nèi)難有改善。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2011年海淀區(qū)僅有兩宗住宅用地實(shí)現(xiàn)成交，規(guī)劃建筑面積27.7萬(wàn)平方米，2012年前7個(gè)月僅有萬(wàn)柳地塊一宗宅地實(shí)現(xiàn)成交。8月8日北京市國(guó)土局新公布的2012年第二批擬供地計(jì)劃當(dāng)中，也未出現(xiàn)海淀區(qū)的身影。
量少導(dǎo)致價(jià)高。西三環(huán)萬(wàn)壽路板塊，國(guó)悅府項(xiàng)目售價(jià)高達(dá)50000元/平方米，釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)院則達(dá)130000元/平方米。這些項(xiàng)目由于戶型面積大，總價(jià)也高。因此，位于西三環(huán)邊的海淀九號(hào)期望通過(guò)提供一些中小戶型進(jìn)行差異化經(jīng)營(yíng)。
北京東邊“運(yùn)河上的院子”，也沒(méi)有價(jià)格調(diào)整的打算。該項(xiàng)目最近推出了總價(jià)超億元的產(chǎn)品。泰禾紅御品牌總監(jiān)沈力男認(rèn)為，豪宅賣(mài)得慢，是正�，F(xiàn)象。他們準(zhǔn)備在9月份加緊進(jìn)行圈層營(yíng)銷(xiāo)，推銷(xiāo)產(chǎn)品。
在9月窗口期“搶收”，成為大部分開(kāi)發(fā)商的共同選擇。據(jù)記者了解，由于市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，曾經(jīng)降價(jià)的項(xiàng)目，或以成本價(jià)出售的剛需項(xiàng)目，已悄然漲價(jià)。有部分開(kāi)發(fā)商冒著囤地、捂盤(pán)的指責(zé)，放緩入市進(jìn)度，為了在銷(xiāo)售旺季里獲取更高額的利潤(rùn)。
不過(guò)，高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)陶紅兵認(rèn)為，市場(chǎng)缺乏大幅漲價(jià)的基礎(chǔ)�！敖ㄎ瘜�(duì)價(jià)格的行政管控依舊很?chē)?yán)，如果價(jià)格報(bào)得高，很難拿到銷(xiāo)售許可證�！痹S多開(kāi)發(fā)商已不再缺錢(qián)，小幅上漲，是正常行為。但限購(gòu)令依舊存在，需求沒(méi)有大規(guī)模的釋放。一旦大幅漲價(jià)，剛性需求很難承受。但大跌的可能也很小。