最近統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月首周京城商品住宅成交均價上漲8.6%，80%以上的樓盤已經(jīng)止跌。當(dāng)開發(fā)商終結(jié)以價換量，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入筑底階段，京南亦莊等區(qū)域樓市價值洼地將凸顯。
資金壓力緩解
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，今年上半年應(yīng)該是房企資金最緊張的時點(diǎn)，從目前諸多跡象來看，盡管下半年仍面臨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速下滑的風(fēng)險，房地產(chǎn)調(diào)控也有加碼的可能性，但總體來看，房企資金狀況緩解的大局已定。截至8月9日，根據(jù)同花順iFinD咨詢統(tǒng)計(jì)，共有萬科等26家房企公布了中期業(yè)績，這26家房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額在2011年上半年末還是負(fù)的636.32億元，但到了2012年6月底已成功“轉(zhuǎn)正”，26家房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額已達(dá)到了761.31億元，增量達(dá)1397.63億元，同比增幅高達(dá)225.46%。
“樓市成交回暖，銷售回籠資金是開發(fā)商資金壓力緩解很重要的原因之一�！北本┖驮５禺a(chǎn)公司營銷中心總經(jīng)理王騫表示。據(jù)其介紹，公司旗下樓盤地處亦莊核心的林肯公園在售戶型面積93平方米至260平方米，戶型面積涵蓋范圍較廣，隨著今年樓市剛性需求以及改善性需求相繼爆發(fā)，項(xiàng)目取得了不錯的業(yè)績。自3月份以后銷售情況一直向好，7月份，項(xiàng)目二期限量推出景觀樓王，單月銷售額就達(dá)到了5億元。
八成樓盤止跌
開發(fā)商資金壓力緩解，加之目前不少公司今年預(yù)定的銷售業(yè)績已提前完成，三季度由于存貨減少，為了追求利潤率，開發(fā)商普遍會彌補(bǔ)前期損失利潤，不少樓盤收回折扣，甚至試探性開始漲價。鏈家地產(chǎn)市場研究部針對7月第四周和8月首周均有成交的112個樓盤的價格統(tǒng)計(jì)，8月首周京城商品住宅成交均價上漲8.6%，80%以上的樓盤已經(jīng)止跌。其中，價格環(huán)比上漲的樓盤占到49%，漲幅超過5%的占比為26%，美唐花園、長灘庭苑、興業(yè)嘉園等漲幅超過10%。
另外，近期發(fā)布中期業(yè)績的上市房企，包括華潤置地等在內(nèi)的多家房企亦紛紛謹(jǐn)慎表示，由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及市場因素，下半年降價空間不大。對此，王騫分析認(rèn)為，“下半年尤其是定位于高端客群的樓盤而言，僅靠降價難以持續(xù)撬動市場，更重要的是提升項(xiàng)目價值。”王騫以林肯公園為例分析，由于項(xiàng)目定位于世界城市公園地產(chǎn)典范，歷經(jīng)五年區(qū)域深耕，目前區(qū)域內(nèi)生活配套日趨完善，包括基鉑爾曼等多家五星級酒店及5A級寫字樓，亦莊創(chuàng)意生活廣場等大型重量級商業(yè)配套，20萬平方米沃爾瑪商圈建成使用等等。因此，對于項(xiàng)目下半年的營銷而言，肯定不會降價，而是進(jìn)行產(chǎn)品升級，所以開發(fā)商對項(xiàng)目二期產(chǎn)品進(jìn)行了全面升級，由內(nèi)而外提高筑造標(biāo)準(zhǔn)，精裝達(dá)到了五星精裝，力求精益求精。
樓市價值洼地效應(yīng)將被放大
樓市以價換量階段，買家普遍期待房價進(jìn)一步下跌，而樓市進(jìn)入止跌上行階段，樓市的價值洼地效應(yīng)將被放大。根據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，7月份，從京城樓盤供應(yīng)量的環(huán)線分布來看，新增供應(yīng)中二環(huán)內(nèi)僅有崇文區(qū)的世藏168新增項(xiàng)目入市，三四環(huán)之間和四五環(huán)之間各有一個新增項(xiàng)目入市，分別為太陽公元和金第萬科·朗潤園。其余超過95%的項(xiàng)目位于五環(huán)之外，五六環(huán)之間占比最高，達(dá)56.51%，六環(huán)之外新增供應(yīng)占比也較高，達(dá)39.32%。
在樓市供應(yīng)進(jìn)一步郊區(qū)化的趨勢下，優(yōu)勢地段、性價比較高的樓盤，價值洼地效應(yīng)表現(xiàn)得就越明顯。以五環(huán)為分界點(diǎn)，綜觀整個北京市場，東五環(huán)、北五環(huán)、西五環(huán)樓盤基本單價都達(dá)到了四五萬元。如地處京東四五環(huán)間的公園1872項(xiàng)目，目前均價每平方米4.7萬元，凱德錦繡均價每平方米4.2萬元/平方米；京北四五環(huán)間的保利中央公園單價3.8萬元/平方米，而遠(yuǎn)洋萬和公館價格高達(dá)5.8萬元/平方米；京西五環(huán)附近的如園等項(xiàng)目的銷售價格也都在四五萬元/平方米以上。
相比較之下，京南五環(huán)尤其亦莊區(qū)域樓盤性價比較高。以區(qū)域核心代表性超級大盤林肯公園為例，目前該樓盤售價2.2萬元/平方米，其中每平方米贈送6000元精裝修，若去除精裝費(fèi)用，單價在1.6萬左右/平方米。此前7月份，京南大興舊宮綠隔地塊誕生地王，預(yù)計(jì)未來新房定價或超3萬元，林肯公園目前價格實(shí)際相比較舊宮地王16478元/平方米的樓面地價還要略低。在業(yè)內(nèi)看來，亦莊區(qū)域整體面臨補(bǔ)漲。
“至少房價會向京東、北、西其他幾個方向看齊�！蓖躜q判斷。而支撐其判斷的重要依據(jù)是亦莊區(qū)域的區(qū)域價值面臨著全面爆發(fā)。作為北京市唯一同時享受國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)雙重優(yōu)惠政策的開發(fā)區(qū)，亦莊產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢明顯，交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套設(shè)施的發(fā)展現(xiàn)狀及前景非常不錯。而2012年將是總投資達(dá)2900億元的城南行動收官之年，借力北京新城南行動計(jì)劃，亦莊的居住價值也還將不斷發(fā)生改變。“隨著京南新增741億元投資的落實(shí)、第二機(jī)場的建設(shè)等利好升級，包括亦莊在內(nèi)的京南樓市目前尚處于價值洼地，預(yù)計(jì)將迎來一次新的發(fā)展契機(jī)�！眰I(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示。