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長沙7月住宅竣工面積比上月增長約24%。圖為長沙市湘江沿岸一處新建的商品房記者
龍弘濤 攝 |
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9月的房地產市場注定難以平靜。當房產稅擴容還在猜測之時，多地陸續(xù)加強了預收款監(jiān)管。對此，許多購房者紛紛叫好，一些房企坦言“壓力大”。預售款監(jiān)管制度真的能如人所愿治療樓市爛尾盤、質量差等頑疾嗎？處于“金九銀十”關鍵時期的房地產市場，又會因此增加怎樣的變數？
劍指資金難題
在籌備1年多后，武漢市房管局日前宣布，將于10月啟動商品房預售資金監(jiān)管制度。房管局、銀行和開發(fā)商將簽訂第三方監(jiān)管協(xié)議，并開設監(jiān)管賬戶，用于存放購房人所支付的購房款。
根據監(jiān)管協(xié)議，開發(fā)商可在工程結構封頂、竣工驗收等重大施工節(jié)點，向房管部門申請?zhí)崛≠Y金。房管部門將組織確認施工進度，批準后通知銀行向開發(fā)商撥付資金。武漢市住房保障和房屋管理局開發(fā)市場處處長劉震介紹，推行這一政策，主要是為了防止開發(fā)商非法挪用購房款，從而保障購房者的合法權益，防范金融風險。
與此同時，山東省也出臺規(guī)定，對不實行預售資金監(jiān)管、預售報價過高、隨意調價且不接受房地產主管部門指導的商品住房項目，不得核發(fā)預售許可證書；上海、杭州等地也在研究商品房預售資金監(jiān)管方案……
武漢上林苑是一個延期3年未交房的小區(qū)，200多名業(yè)主一直抗議未果。造成這一局面的主要原因正是開發(fā)商擅自挪用預售款導致資金鏈斷裂。
“對購房者而言，在允許期房銷售的情況下，預售資金監(jiān)管無疑是對他們的有力保護。”中國指數研究院華中分院總監(jiān)李國政認為，這一制度最直接的受益者是購房者，可以避免開發(fā)商因“跑路”或挪用資金給購房者帶來的損失。
還有業(yè)內專家認為，加強預售款監(jiān)管能確保房子按期完工。即便開發(fā)商資金鏈斷裂，政府仍然能用這筆錢來保障項目進行下去，大大減少購房糾紛和欠薪事件的發(fā)生。
房企面臨釜底抽薪
在購房者對預收款監(jiān)管拍手稱好之時，房地產企業(yè)卻感到了“寒風瑟瑟、秋意漸濃”，紛紛開始降價跑量，盡快儲備資金，以防止即將到來的資金短缺。
記者近日走訪武漢部分樓盤發(fā)現，“金九銀十”開局之際，降價促銷成了許多開發(fā)商的首推策略。武漢光谷某樓盤更是打出了“底價促銷”廣告�，F場一位置業(yè)顧問告訴記者，許多開發(fā)商都在開展降價銷售，以盡量回籠更多的資金。
有開發(fā)商表示，預售資金監(jiān)管對需要大量資金調度的房企來說壓力非常大。據了解，目前，許多開發(fā)商都在開盤前將尚未完工的樓房抵押給銀行，以套現資金維持工程進度。樓房開盤后開始銷售，再用預售款償還銀行貸款。
“另外，一些大中型開發(fā)商還會將上一個項目的預售款用來開發(fā)新項目或者進入土地市場拿地。如果對預售資金進行監(jiān)管，滾動開發(fā)難度就會很大。”李國政認為。
國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的數據顯示，預售款已占到房地產開發(fā)資金的30%左右，形成了與房企自有資金、銀行借款三分天下的局面。業(yè)內人士認為，在當前開發(fā)貸款和預售款收緊的情形下，資金實力一般的中小房企很可能被淘汰。
“金九銀十”或起變數
在預售款受限的情況下，開發(fā)商面臨更加嚴峻的資金困境，無奈之下必將采取降價促銷，預計短期內還會掀起新一輪推盤熱潮，“金九銀十”的漲價狂風或許難以再起。不過，業(yè)內人士認為，要想真正達到預期效果，還需嚴格執(zhí)行制度，并配以期房轉讓等配套制度。
億房研究中心研究員鄢峰表示，前幾個月的降價銷售導致開發(fā)商利潤率普遍不高，多數開發(fā)商手上資金并不充裕。而加強預售款監(jiān)管，又將開發(fā)商回籠不多的資金做了再次分流。在這種形勢下，開發(fā)商選擇降價出貨、加速回籠資金將是必然之舉�！霸阮A計10月以后才會出現的降價潮可能提前到來，‘金九銀十’的旺銷將難以帶動房價上漲�！�
鄢峰認為，因為流動性壓力，不少拖延開發(fā)周期的房企將會加快現有項目開發(fā)，市場可能在短期內大量增加供應。“預售款監(jiān)管會對捂盤行為帶來直接的現金流壓力，對在建樓盤的資金供應和質量、工程進度保證等將帶來正面作用，同時還將延緩開發(fā)商的拿地、開發(fā)、擴張速度�！薄�
但也有專家對預收款監(jiān)管的效果心存憂慮。中南財經政法大學房地產研究所所長張東認為，加強預售款監(jiān)管，主要是為了防止開發(fā)商挪用資金，但也會將部分實力有限的中小企業(yè)淘汰出局�！皩嵸|的影響和效果還得看實際操作的執(zhí)行力度�！睆垨|說。
今年年初，杭州一大型房企破產，導致1.8億元預售款蒸發(fā)。有關負責人坦言，雖然杭州早已建立預售款監(jiān)管制度，但實際執(zhí)行效果并不理想。
若預售資金真的被嚴格監(jiān)管，對于房企資金鏈將起到“釜底抽薪”的作用。張東建議，在設立預售款監(jiān)管制度的同時，還要設立土地拍賣制度、測量師制度、期房轉讓制度等配套制度，確保整個預售過程的規(guī)范性。