往年被開發(fā)商寄予厚望的“金九銀十”樓市旺季今年顯得頗為平淡。從9月初至今的三周成交情況來看，全國十大重點城市9月前三周商品住宅總成交量為55042套，環(huán)比8月前三周的61309套，下降了10%�！敖鹁拧睙o望，或許已成定局。
　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年的“金九”開發(fā)商的重頭戲明顯是“搶種”，而非“搶收”，今年上半年實現(xiàn)了資金回籠的房企在這個“金九銀十”顯得頗為篤定：剛需項目其價格幾乎都按兵不動，鮮見低于9折的大幅降價；而高端項目由于成交阻滯而率先降價，但不少項目折后價仍高于今年年初的最低點。諸多現(xiàn)象表明，今年的“金九”與往年大為不同，購房需求提前透支，開發(fā)商降價動力亦不足，買賣雙方均顯得后繼乏力，整個市場陷入又一輪博弈期。

　　“金九”成色明顯不足

　　9月已接近尾聲，而房地產(chǎn)市場預(yù)期中的“井噴”局面并沒有到來。據(jù)中原監(jiān)測54個城市新房市場數(shù)據(jù)顯示：9月前20天新房成交量環(huán)比8月同期下降了8.8%，值得注意的是，這已是近4各月來同期成交量的最低點。今年的“金九”不僅鐵定成色不足，甚至比7、8月份的樓市淡季還要遜色。
　　直至9月第三周（9.17—9.23），包括“北上廣深”四個一線城市在內(nèi)的十個重點城市新房成交量依然未能走出低迷，單周成交量為18053套，環(huán)比上周減少了1.1%，比8月同期下降了10.6%，大部分城市成交量都出現(xiàn)了不同程度的下滑。在北京，新建商品住宅（包含保障房）網(wǎng)簽量為2107套，與前一周相比下降5%。在深圳，上周新建住宅成交套數(shù)為532套，環(huán)比下降了21.19%，創(chuàng)下了近20周來單周成交量的最低點。南京與蘇州上周新房成交量更是環(huán)比分別大跌21%和39%。十大重點城市中僅上海、廣州和成都由于新房供應(yīng)量大增，新建住宅成交量環(huán)比前周分別上漲了34%、33%和20%，但實際成交量與往年的金九仍不可同日而語。
　　不僅是新房市場低迷，二手房市場同樣如此。鏈家房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月前19日，北京二手房住宅成交量為7080套，環(huán)比上月同期下降了11。4%，預(yù)計9月中上旬成交量將在7600套左右，與8月同期相比降幅超過10%。而上海二手房市場則更加慘淡，根據(jù)德佑地產(chǎn)市中心各門店提供的數(shù)據(jù)顯示，9月前20天僅帶看量就比8月同期下跌20.3%，說起成交量，各大中介公司內(nèi)部人士更是大搖其頭。
　　尤其是在上海，上海市房地部門9月再次重申加大限購執(zhí)行力度并進行行業(yè)內(nèi)檢查整頓，也對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大影響。上海德佑地產(chǎn)徐家匯店經(jīng)理曹倩倩表示，由于政策的效果存在一定滯后性，加上近期住房限購政策的檢查又從嚴，因此先前頒布的外地單身人士限購政策的效果在9月有了非常明顯的體現(xiàn)。受此影響，該店9月的帶看量下跌兩成。
　　然而，房東方面卻沒有因為帶看的減少而對價格做出調(diào)整。德佑地產(chǎn)徐家匯地區(qū)的門店甚至表示，目前該地區(qū)出現(xiàn)了掛牌減少，房東跳價的情況。此外，雖然一手市場成交量相比8月沒有太大起色，但是金九的季節(jié)因素仍然讓開發(fā)商的推盤力度大增，不少承接一手代理業(yè)務(wù)的中介門店也存在著工作重心向一手偏移的情況，這無疑也加劇了二手房帶看量的滑坡，導致成交明顯萎縮。

　　價格回升疊加需求透支

　　雖然9月以來各地樓市成交量起色不大，但有了上半年銷售回籠的巨量資金在手，多數(shù)開發(fā)商心態(tài)顯得頗為淡定，價格策略明顯保守。
　　中原地產(chǎn)9月在全國11個城市新房市場進行的調(diào)查顯示，北京、天津、長春、鄭州、濟南、重慶、沈陽被調(diào)研的樓盤中有超過50%的樓盤在9月出現(xiàn)漲價的現(xiàn)象，且漲價幅度在5-10%之間。當然也有部分房企持謹慎態(tài)度，成都、昆明、西安、大連被調(diào)研的樓盤中有超過60%的樓盤維持原來的價格銷售，其中昆明和大連超過80%的樓盤未調(diào)整價格。
　　“金九銀十價格不降反升，這與開發(fā)商手中現(xiàn)金充裕、全年銷售指標完成情況良好有直接關(guān)系。”業(yè)內(nèi)人士認為，開發(fā)商在價格策略上見好就收、價格上浮是9月樓市需求無力、成交量回落的主要原因。中國房產(chǎn)信息集團研究員黃健華認為，商品房交易量下滑與近期企業(yè)價格策略普遍保守有關(guān)。自7月以來，房企降價優(yōu)惠的措施逐漸減少，優(yōu)惠幅度開始收窄，而房價止跌回漲也開始成為主要趨勢。
　　“9月成交量上不去，最大的原因可能就是價格�！睖�上一家知名房企的銷售總監(jiān)告訴記者，調(diào)控兩年來，很多開發(fā)商一不拿地，二不開工，加上之前的銷售，資金壓力不像去年底那么大。庫存也沒去年底時那么多，因此今年底不會出現(xiàn)像去年底那種大幅降價促銷的情況。
　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟稱，前期樓市的回暖，與部分剛需樓盤的降價促銷有較大關(guān)系，一旦前期降價樓盤過了強銷期，而其他樓盤又不能及時接棒降價，成交量自然無法繼續(xù)維持高位。目前真正明顯降價的樓盤依然限于少數(shù)，大部分項目仍在按兵不動，導致購房者產(chǎn)生觀望情緒。
　　除了價格因素外，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，前期累積的購房需求在今年上半年被大量提前透支也是“金九”變味的重要原因�！跋胭I的、有資格買的、買得起的，都在上半年買過了。”有業(yè)內(nèi)人士對記者表示，從今年3月開始到今年8月，樓市成交量維持高位足足半年，連傳統(tǒng)淡季的7、8月份熱度都絲毫未減，“淡季不淡，旺季不旺”是今年下半年樓市的最主要特點。同時，由于限購政策未變，使得后續(xù)購買需求難以為繼。
　　中原地產(chǎn)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，北京、長春、昆明、大連、沈陽被調(diào)研的項目中，受前期購房需求已大量釋放及多數(shù)樓盤取消優(yōu)惠措施的影響，大部分樓盤客戶來訪量均出現(xiàn)持平或下滑的情況。

　　“銀十”有望量升價穩(wěn)

　　展望“銀十”，由于9月底各地供應(yīng)量開始普遍增加，業(yè)內(nèi)人士認為，10月成交量較9月會有所增加。而促進成交的關(guān)鍵問題依然在于，如何找到一個買賣雙方都能接受的價格平衡點，這在未來的一兩周內(nèi)應(yīng)該能看到答案。
　　與去年剛需樓盤打響降價第一槍不同的是，今年豪宅開發(fā)商或?qū)㈩I(lǐng)跌樓市。記者了解到，從9月初開始，中海地產(chǎn)全國多個城市旗下項目同時啟動限時優(yōu)惠活動，或許成為今年第一個在“金九銀十”啟動全國性促銷龍頭房企。從8月開始高端住宅市場出現(xiàn)需求明顯后繼不足，這或許是豪宅開發(fā)商在今年“金九銀十”率先啟動降價促銷的主要原因。
　　在上海，曾經(jīng)的長風地王項目“中海紫御豪庭”近期開始在原先認購優(yōu)惠的基礎(chǔ)上再總價立減20萬元，另外兩個在售項目也都在總價基礎(chǔ)上進行立減；在深圳，中�？党峭瞥�1萬抵20萬的優(yōu)惠活動；在重慶，中海地產(chǎn)旗下四大項目也推出“四盤兩億禮饋”活動，限時優(yōu)惠幅度最高每套達100萬；在天津，中海推出100套限時特價房源，最高優(yōu)惠折扣達八折。
　　不僅是中海，例如長甲地產(chǎn)旗下的多個項目目前折扣力度在上�？胺Q最大，如長泰東郊御園近期新推房源在報價基礎(chǔ)上再打63折；即將開盤的華潤佘山九里去年開發(fā)商對項目的預(yù)期價在5萬元/平方米以上，而如今開盤售樓處報價僅為2.3萬元/平方米；在近期舉行的上海國際高端物業(yè)展上，國信世紀海景開發(fā)商也表示，限購和限貸是影響高端物業(yè)銷售的撒手锏，高端市場整體銷售阻滯，要想取得好的銷售業(yè)績就必須比同質(zhì)項目有價格優(yōu)勢。
　　“就算豪宅開發(fā)商有一定降價壓力，但今年打折力度一定不及去年，部分樓盤折扣最大，但報價也很高，折算下來的實際成交價仍高于今年年初。”克爾瑞房地產(chǎn)信息集團研究總監(jiān)薛建雄告訴記者，中低端剛需項目如今降價空間已經(jīng)不大，目前大多數(shù)項目依然按兵不動，而豪宅則仍有一定的價格下調(diào)空間。
　　業(yè)內(nèi)人士認為，10月開發(fā)商不可能像去年底那樣采取激進的方式，犧牲利潤、保命一樣地去“以價換量”，頂多只會小幅度、階段性地促銷，一方面保證跑量，一方面價格要平穩(wěn)。“只要任務(wù)能完得成，就不會不顧一切地跑量�！毖�建雄預(yù)計，今年9、10月份的普遍折扣應(yīng)該在9折左右。

　　十大城市商品住宅近兩月成交量統(tǒng)計

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　　9月第三周

　　北京 2107
　　上海 2846
　　深圳 532
　　廣州 2087
　　天津 1748
　　杭州 1527
　　南京 1407
　　成都 2379
　　青島 1960
　　蘇州 1460
　　總計 18053

　　9月第二周

　　北京 2219
　　上海 2128
　　深圳 675
　　廣州 1572
　　天津 1941
　　杭州 1572
　　南京 1775
　　成都 1983
　　青島 1973
　　蘇州 2417
　　總計 18255

　　9月第一周

　　北京 2275
　　上海 2424
　　深圳 752
　　廣州 1869
　　天津 1630
　　杭州 1476
　　南京 1381
　　成都 2057
　　青島 2004
　　蘇州 2866
　　總計 18734

　　8月第三周

　　北京 3254
　　上海 1816
　　深圳 810
　　廣州 2117
　　天津 1980
　　杭州 1339
　　南京 1514
　　成都 2358
　　青島 2223
　　蘇州 2787
　　總計 20198

　　8月第二周

　　北京 3387
　　上海 1897
　　深圳 773
　　廣州 1584
　　天津 1805
　　杭州 1429
　　南京 1700
　　成都 2531
　　青島 1376
　　蘇州 3257
　　總計 19739

　　8月第一周

　　北京 2371
　　上海 2985
　　深圳 916
　　廣州 1953
　　天津 2440
　　杭州 1962
　　南京 1302
　　成都 2328
　　青島 2314
　　蘇州 2801
　　總計 21372
　　數(shù)據(jù)來源：鏈家地產(chǎn)市場研究部