10月28日，星期天，早上11點(diǎn)，貴陽(yáng)市南明區(qū)花果園項(xiàng)目售樓中心人聲鼎沸，數(shù)百名身著職業(yè)裝的置業(yè)顧問(wèn)和如潮的看房客涌動(dòng)，仿佛即將迎來(lái)春運(yùn)的廣州火車(chē)站一樣。
近日，這個(gè)占地6000余畝、總建筑面積1830萬(wàn)㎡、規(guī)劃居住人口就高達(dá)50萬(wàn)人的超級(jí)大盤(pán)花果園成為風(fēng)暴的中心。因?yàn)橐粍t“購(gòu)房入戶”的“救市”政策，十一黃金周剛過(guò)，“貴陽(yáng)將成鄂爾多斯2.0”、“貴陽(yáng)樓市即將崩盤(pán)”的消息不絕于耳。
佐證這一傳言的是當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)中介正行合智的一份統(tǒng)計(jì)報(bào)告，即目前貴陽(yáng)商品房住宅庫(kù)存3490萬(wàn)㎡，即使按照今年上半年月均去化速度72.6萬(wàn)㎡/月，還需要去化4年。另一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)則根據(jù)包括花果園、未來(lái)方舟在內(nèi)的13個(gè)體量超100萬(wàn)㎡的超級(jí)大盤(pán)統(tǒng)計(jì)，得出結(jié)論：總建筑面積接近4500萬(wàn)㎡，規(guī)劃居住人口預(yù)計(jì)達(dá)110萬(wàn)人。
如果僅根據(jù)簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)相加，貴陽(yáng)樓市嚴(yán)重過(guò)剩毫無(wú)疑問(wèn)。但本報(bào)記者近日在貴陽(yáng)多方采訪，實(shí)地求證發(fā)現(xiàn)，簡(jiǎn)單地將貴陽(yáng)和鄂爾多斯相提并論，說(shuō)明不了太多的問(wèn)題。
35萬(wàn)人的大盤(pán)
在貴陽(yáng)當(dāng)?shù)氐拇髽潜P(pán)中，花果園和未來(lái)方舟是最著名的兩個(gè)超級(jí)大盤(pán)。這其中，規(guī)劃居住人口達(dá)35萬(wàn)人的巨型樓盤(pán)花果園可謂無(wú)人不曉。
資料顯示，花果園是一個(gè)規(guī)劃用地5000余畝，總建面1830萬(wàn)㎡的超大樓盤(pán)，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)1350萬(wàn)㎡住宅、200萬(wàn)㎡辦公、150萬(wàn)㎡商業(yè)、100萬(wàn)㎡公寓、30萬(wàn)㎡公建，總投資達(dá)900億元。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者在花果園附近觀察到，目前周?chē)习贄澑邔幼≌蜕虡I(yè)綜合體正在緊張施工中�；ü麍@開(kāi)發(fā)商宏立城集團(tuán)副總裁陳曉輝告訴本報(bào)記者，花果園僅售樓中心建筑面積就達(dá)1.2萬(wàn)㎡左右，花了數(shù)千萬(wàn)元。
“主要是周六、周日來(lái)看房的比較多，基本上周末這兩天每天賣(mài)出六七百套，有時(shí)候一千多套，最高時(shí)一個(gè)月賣(mài)了一萬(wàn)多套�！标悤暂x說(shuō)，從2010年12月開(kāi)始，花果園項(xiàng)目已經(jīng)連續(xù)22個(gè)月蟬聯(lián)貴陽(yáng)樓市銷(xiāo)售冠軍，也是全國(guó)單盤(pán)銷(xiāo)售冠軍。
今年上半年該項(xiàng)目成交241.5萬(wàn)㎡，占整個(gè)貴陽(yáng)市435.53萬(wàn)㎡的55%。
“花果園項(xiàng)目有其特殊性，因?yàn)樗鼘儆谂飸魠^(qū)、城中村改造項(xiàng)目，拆1至少要建3.5才能掙到錢(qián)，所以就必須要有很大的體量，而超大體量就必須要實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)發(fā)、快速推貨以回籠資金�！碑�(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)企業(yè)人士說(shuō)。
花果園項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商宏立城集團(tuán)成立于1998年，至今也僅在貴陽(yáng)開(kāi)發(fā)了山水黔城和花果園兩個(gè)項(xiàng)目。山水黔城位于貴陽(yáng)市南明區(qū)四方河路，距貴陽(yáng)市中心6公里，占地面積2000余畝（其中森林占地1000余畝），總建筑面積130多萬(wàn)㎡。歷經(jīng)十年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，到2010年已全部完成。
為了實(shí)現(xiàn)快速推貨，花果園的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)也相當(dāng)驚人。陳曉輝說(shuō)，目前該項(xiàng)目有銷(xiāo)售人員1000多人，大多數(shù)分布在貴陽(yáng)以外、貴州省內(nèi)的地市州，有的深入到縣城，這一塊就占了六成，留在貴陽(yáng)這邊的只有幾百人。
當(dāng)?shù)匾患彝姓f(shuō)，花果園的銷(xiāo)售模式確實(shí)“很有一套”，很多銷(xiāo)售方式都很有效果，包括周末每天至少有十輛以上旅游大巴把地市州的客戶拉過(guò)來(lái)購(gòu)房，還給當(dāng)日無(wú)法返回的購(gòu)房者提供食宿等。
除了花果園，當(dāng)?shù)啬壳耙呀?jīng)開(kāi)發(fā)完成和正在開(kāi)發(fā)的百萬(wàn)平方米以上的大型樓盤(pán)至少有十幾個(gè)。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC）的統(tǒng)計(jì)，2011年項(xiàng)目銷(xiāo)售排行榜TOP20中，貴陽(yáng)有三個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入前5，其中花果園以107.1萬(wàn)㎡的成交量位居榜首，世紀(jì)金源開(kāi)發(fā)的貴陽(yáng)世紀(jì)城以80.49萬(wàn)㎡的成交量緊隨其后，中天城投建設(shè)的中天會(huì)展城以35.63萬(wàn)㎡的成交量位居第四。
不過(guò)，超級(jí)大盤(pán)對(duì)物業(yè)管理和相關(guān)的交通配套要求很高，當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)企業(yè)人士說(shuō)，花果園一棟樓最多4部電梯，一層多達(dá)9戶，一棟樓多數(shù)是46層，如果住滿就至少有1000多人，這樣在上學(xué)和上下班高峰期就要等很久。而在交通方面，如何出行也將成為難題，目前已經(jīng)建成的超級(jí)大盤(pán)世紀(jì)城的業(yè)主就經(jīng)常有這方面的抱怨。
對(duì)此，陳曉輝稱(chēng)，貴陽(yáng)目前的樓盤(pán)通常是一層8戶，花果園是一層9戶，配置4個(gè)每秒3米的電梯，將來(lái)會(huì)采取分樓層運(yùn)行，不可能每部電梯每個(gè)樓層都停。“我們找了專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)公司來(lái)設(shè)計(jì)，有翔實(shí)的數(shù)據(jù)和資料支撐�！�
庫(kù)存數(shù)量爭(zhēng)議
判斷是否存在泡沫的幾個(gè)主要依據(jù)是庫(kù)存量、房?jī)r(jià)和需求。這其中，關(guān)于3490萬(wàn)㎡的庫(kù)存量看起來(lái)似乎很不妙。
“這是我們貴陽(yáng)當(dāng)?shù)氐囊粋�(gè)代理公司正行合智發(fā)布的上半年貴陽(yáng)市場(chǎng)的年報(bào)，其中有一個(gè)庫(kù)存數(shù)據(jù)3490萬(wàn)㎡，這是所有項(xiàng)目的后期剩余貨量，這其中很多項(xiàng)目是3到10年的推貨周期�！碧崞疬@個(gè)數(shù)據(jù)，陳曉輝說(shuō)。
陳曉輝說(shuō)，花果園項(xiàng)目從2010年12月開(kāi)始賣(mài)，到現(xiàn)在已經(jīng)賣(mài)了6萬(wàn)多套，面積超過(guò)了500萬(wàn)㎡，剩余貨量計(jì)劃到2015年賣(mài)完。
“貴陽(yáng)的所有大型樓盤(pán)都是分若干年推出，并不是一下子推出�！敝需F置業(yè)集團(tuán)貴州公司副總經(jīng)理王成平告訴本報(bào)。該公司目前在售的大盤(pán)逸都國(guó)際項(xiàng)目雖然總建筑面積超過(guò)230萬(wàn)㎡，從2010年開(kāi)始推貨，目前大概賣(mài)掉了42萬(wàn)㎡，去化率已達(dá)八成多。王成平稱(chēng)，這個(gè)項(xiàng)目將到2017年推完，一年推貨量也就20萬(wàn)㎡左右，“我們?cè)诖尕浐腿セg會(huì)有一個(gè)控制。”
王成平說(shuō)，規(guī)劃占地面積高達(dá)3萬(wàn)畝的貴陽(yáng)中鐵國(guó)際生態(tài)城是未來(lái)20到30年的項(xiàng)目規(guī)劃，目前批下來(lái)的僅有2000余畝，而且還是分步開(kāi)發(fā)。
大盤(pán)對(duì)資金的需求更高，開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，一般采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)方式，不會(huì)一次性開(kāi)發(fā)完畢。以花果園為例，目前該項(xiàng)目已回籠資金248億元�！拔覀兓鼗\的資金全部都投入到這個(gè)項(xiàng)目中，目前也只做這個(gè)項(xiàng)目�！标悤暂x說(shuō)。
日前外界列舉出的貴陽(yáng)超級(jí)大盤(pán)共有13個(gè)，體量超過(guò)100萬(wàn)㎡，包括花果園、中天未來(lái)方舟、中天會(huì)展城、中鐵逸都國(guó)際、美的林城時(shí)代、中渝第一城、中國(guó)鐵建國(guó)際城、金陽(yáng)新世界花園、保利公園2010、中天花園、騰龍灣、中國(guó)水電觀府壹號(hào)、樂(lè)灣國(guó)際等。
在這些超級(jí)大盤(pán)中，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)巨頭中天城投就占據(jù)了三個(gè)，“這里面有些已經(jīng)完全去化了，中天花園和會(huì)展城基本已經(jīng)售完。”中天城投相關(guān)人士告訴記者。
而近日重慶某富商豪擲1億元一次性購(gòu)房616套，更引發(fā)了外界關(guān)于炒房團(tuán)死灰復(fù)燃的擔(dān)憂。根據(jù)本報(bào)了解，這616套房屬于中天未來(lái)方舟。“這個(gè)客戶看到我們開(kāi)發(fā)的酒店很不錯(cuò)，就提出想買(mǎi)，但酒店都不對(duì)外賣(mài)，所以建議他購(gòu)買(mǎi)我們的公寓�！敝刑斐峭度耸糠Q(chēng)，該富商相中的房子屬于商業(yè)地產(chǎn)范疇，是40多平方米的公寓式房子，只有40年的產(chǎn)權(quán)，不在當(dāng)?shù)氐南拶?gòu)范圍內(nèi)，希望外界不要誤解。
“由于該樓還沒(méi)有拿到預(yù)售證，目前仍只是初步簽訂協(xié)議�！痹撊耸空f(shuō)，由于對(duì)方一次性購(gòu)買(mǎi)600多套，所以打九折之后是3600元/㎡，“總價(jià)九千多萬(wàn)，不到一個(gè)億，他買(mǎi)這些房子也是想在那里做一個(gè)經(jīng)濟(jì)型的酒店�！�
在真實(shí)庫(kù)存方面，陳曉輝引用貴陽(yáng)市住建局官方網(wǎng)站筑房網(wǎng)數(shù)據(jù)稱(chēng)，截至今年9月30日，貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量約為590萬(wàn)㎡，按照今年前9個(gè)月銷(xiāo)售833.43萬(wàn)㎡的速度計(jì)算，消化這些存量?jī)H需6個(gè)月時(shí)間。
不過(guò)，就此庫(kù)存數(shù)據(jù)，本報(bào)記者多次嘗試從貴陽(yáng)市住建局求證，未獲得正面回應(yīng)。
95%以上是剛需？
當(dāng)?shù)匾晃徊辉竿嘎缎彰拇笮偷禺a(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人劉筑（化名）說(shuō)，房?jī)r(jià)是否出現(xiàn)泡沫應(yīng)有兩個(gè)顯著特征，一是價(jià)格虛高，一是顯性需求是假的。
“貴陽(yáng)的房地產(chǎn)一直是在很平穩(wěn)的狀態(tài)下運(yùn)行，哪怕調(diào)控最嚴(yán)厲的時(shí)候，雖然量?jī)r(jià)有所下降，但下降趨勢(shì)也很微弱�！眲⒅f(shuō)。
王成平說(shuō)，現(xiàn)在貴陽(yáng)主城區(qū)房?jī)r(jià)估計(jì)不到6000，而金陽(yáng)新區(qū)不到5000，這樣的價(jià)格，在全國(guó)省會(huì)城市中幾乎是倒數(shù)第一，房產(chǎn)企業(yè)做起來(lái)壓力都很大，就算有投機(jī)，就算崩盤(pán)，能崩到哪里去？
數(shù)據(jù)顯示，2012年前三季度，重慶成交均價(jià)為6678元/㎡。相鄰的云南省會(huì)昆明市7月商品房成交均價(jià)為7200元/㎡，8月為7398元/㎡，9月又回落到7378/㎡，均高出目前不到5000元的貴陽(yáng)房?jī)r(jià)。
“貴陽(yáng)樓市95%以上都是剛需。”熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貴州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)胡曉登教授告訴本報(bào)，由于價(jià)格太低，投資回報(bào)率太低，該市的投資性購(gòu)房者很少，外地如溫州的炒房團(tuán)從來(lái)不來(lái)貴陽(yáng)炒。而本地雖有炒房者，但數(shù)量很少，“貴陽(yáng)很少有一個(gè)人買(mǎi)好幾套房的現(xiàn)象�！�
2012年1~6月，貴陽(yáng)商品房市場(chǎng)整體供應(yīng)572萬(wàn)㎡，半年供應(yīng)量均超越了2007年、2008年、2009年全年供應(yīng)量，占2011年全年的72%。
超級(jí)大盤(pán)的涌現(xiàn)在很大程度上也扮演了“價(jià)格屠夫”的角色。由于貨量巨大，為了推貨回籠資金，就采取以價(jià)換量�！盎ü麍@項(xiàng)目的出現(xiàn)對(duì)貴陽(yáng)樓市價(jià)格影響很大，尤其是五里沖片區(qū)4300元的價(jià)格，直接拉低了貴陽(yáng)的樓價(jià)，所以現(xiàn)在才有很多4000元多的樓盤(pán)，也讓很多普通人可以買(mǎi)得起房子�！睆幕ü麍@項(xiàng)目回來(lái)的路上，的哥馮師傅說(shuō)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局貴陽(yáng)調(diào)查隊(duì)的數(shù)據(jù)稱(chēng)，2011年，貴陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為19420.14元，比全國(guó)平均水平21809.78元及36個(gè)大中城市的平均水平27318.64元，分別低2389.64元和7898.50元，排在全國(guó)36個(gè)大中城市第32位；比上年同期的16597.29元增長(zhǎng)17.01%，漲幅居第4位。從人均消費(fèi)性支出絕對(duì)值水平來(lái)看，2011年，貴陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出為14300.11元，在全國(guó)排第29位。
正行合智的報(bào)告顯示，2006~2011年，貴陽(yáng)樓市價(jià)格水平從2006年的2775元/㎡持續(xù)上漲到2011年的4918元/㎡，從2012年年初開(kāi)始，成交價(jià)格開(kāi)始下滑，2012年上半年整體成交均價(jià)為4670元/㎡，同比2011年下降5個(gè)百分點(diǎn)。該報(bào)告指出，成交價(jià)格處于低位，市場(chǎng)以價(jià)換量效果顯著。
對(duì)此，不少當(dāng)?shù)貙?zhuān)業(yè)人士分析稱(chēng)，超級(jí)大盤(pán)的體量太大，在某種程度上也透支了貴陽(yáng)房?jī)r(jià)上漲的空間，部分項(xiàng)目甚至只能實(shí)現(xiàn)微利。
“這是好事�！眲⒅f(shuō)，“當(dāng)我知道我的房子可以賣(mài)7000元的時(shí)候讓我只賣(mài)6000元，這是非常痛苦的事情，咱得承認(rèn)人性的東西。”他說(shuō)，像萬(wàn)科、保利、綠地這些房地產(chǎn)超級(jí)大鱷的進(jìn)入，是一個(gè)非常受歡迎的好事，包括當(dāng)?shù)仄髽I(yè)在內(nèi)的大盤(pán)涌現(xiàn)，這對(duì)價(jià)格起到很好的控制作用。
其次，大盤(pán)的涌現(xiàn)對(duì)行業(yè)本身也將起到洗牌的作用�！白屇切┎怀墒斓拈_(kāi)發(fā)商慢慢退出，不觸碰這個(gè)產(chǎn)業(yè)。如果讓我選擇的話，我寧愿選擇跟這些大開(kāi)發(fā)商一起競(jìng)爭(zhēng)，少賺一千元也行。”劉筑說(shuō)，健康的市場(chǎng)也是在保護(hù)自己。
“從全國(guó)樓市來(lái)看，貴陽(yáng)樓價(jià)在沒(méi)有花果園和未來(lái)方舟這兩個(gè)超級(jí)大盤(pán)出來(lái)之前也是比較平穩(wěn)的�！蓖醭善秸f(shuō)，這兩個(gè)超級(jí)大盤(pán)確實(shí)抑制了房?jī)r(jià)的上漲，低房?jī)r(jià)對(duì)地方實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展很有好處。
王成平也認(rèn)為，整個(gè)行業(yè)確實(shí)需要充分競(jìng)爭(zhēng)，“沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)哪會(huì)有好產(chǎn)品�！币郧笆袌�(chǎng)是單邊市場(chǎng)，粗放管理都可以掙到錢(qián)，但現(xiàn)在充分競(jìng)爭(zhēng)之后就要求企業(yè)采取精細(xì)化管理和好的理念、模式等，“粗放型模式結(jié)束了不等于整個(gè)行業(yè)就結(jié)束了。”