在樓市剛性需求交易量上升的背景下，今年多地公積金貸款額度劇增已成定局。數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，上海、南京、福州、青島、銀川等城市的個人住房公積金貸款發(fā)放量均明顯高于去年同期，南京等城市甚至大大超出今年全年的發(fā)放計(jì)劃，預(yù)計(jì)今年多個城市的公積金貸款規(guī)模將超過去年。
與此同時，部分城市公積金政策微調(diào)助長了這種勢頭。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，已有超過20個城市對公積金政策進(jìn)行調(diào)整，多數(shù)調(diào)整涉及提高貸款額度和降低首付比例，部分城市則先后實(shí)現(xiàn)了“異地互貸”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些調(diào)整對市場整體影響不大，但需要警惕其帶來的樓市調(diào)控放松的心理預(yù)期。
申請貸款周期或延長
近日，上海市公積金中心發(fā)布2012年三季度住房公積金運(yùn)行分析報告。報告顯示，受住房剛性需求釋放影響，今年前三季度，上海共發(fā)放住房公積金個貸290.71億元，同比增長39.96%；發(fā)放戶數(shù)8.08萬戶，同比增長40.28%。
“新國八條”出臺以來，上海樓市的投機(jī)需求幾乎被完全擠出，剛需成為市場的主力，這被認(rèn)為是公積金貸款申請量劇增的原因。
在樓市調(diào)控將熱點(diǎn)城市的投機(jī)需求大量擠出的情況下，這種情況并非個案。在南京，今年前三季度的公積金放貸額度就已達(dá)83.85億元，不但比去年全年的36.72億元增長了128%，還超出今年全年計(jì)劃67.7%。
同期，福建省前三季度發(fā)放公積金貸款114.93億元，同比增長45.4%，其中福州的公積金貸款發(fā)放額度也已超過去年全年。青島則發(fā)放公積金貸款14156筆，發(fā)放金額37億元，同比分別增加9.36%和15.63%。銀川發(fā)放公積金貸款10.08億元，增幅21.74%，遠(yuǎn)超商貸。
業(yè)內(nèi)人士分析，在選擇公積金貸款的購房者中，多數(shù)為首套房和保障性住房購房者，即以剛性需求為主。北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，商業(yè)貸款與公積金貸款的利率相差較大，公積金貸款可以大大降低剛需購房者的成本。
隨著近年來住房商業(yè)貸款利率取消7折優(yōu)惠，甚至逐漸上浮到基準(zhǔn)利率，公積金貸款利率的優(yōu)勢十分明顯。不少購房者選擇將公積金貸款額度用足后，再與商貸結(jié)合形成“組合貸”購房。業(yè)界普遍預(yù)計(jì)，今年多數(shù)城市的公積金貸款量將超過去年。
但由于申請公積金貸款的人數(shù)較多，“排隊(duì)”現(xiàn)象仍然普遍。在北京等熱點(diǎn)城市，由于申請數(shù)量大增，公積金貸款的審核、批貸的速度已明顯放慢。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，若樓市調(diào)控政策繼續(xù)維持現(xiàn)有力度，房價漲幅放緩，這種現(xiàn)象很可能會持續(xù)到明年。
此外，多地公積金貸款規(guī)模增加，一些熱點(diǎn)城市的公積金貸款余額開始出現(xiàn)不足，并可能影響到今年最后兩個月貸款額度的發(fā)放，這或?qū)⒋偈股暾埞e金貸款周期延長。
嚴(yán)防投機(jī)需求入市
公積金貸款發(fā)放量的提高，與今年以來多個城市上調(diào)公積金貸款額度不無關(guān)系。近期，廣東省江門市公積金管委會同意開平、鶴山兩地調(diào)整公積金貸款額度的申請，按照申請后的調(diào)整方案，首套房、二套房的公積金貸款最高限額均有所上調(diào)。
相比之下，江蘇鎮(zhèn)江的調(diào)整“尺度”顯得更大。按照本月1日正式執(zhí)行的住房公積金新政，江蘇鎮(zhèn)江公積金申請貸款額度最高可達(dá)房款的80%，且子女買房可提取父母公積金進(jìn)行還貸。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，全國有超過20個城市對公積金政策進(jìn)行了微調(diào)。其中，上調(diào)公積金貸款限額成為最常用的調(diào)整手段。除上述兩個城市外，武漢、廈門、蕪湖、合肥等地均上調(diào)了公積金貸款額度，上調(diào)幅度普遍在15%至25%之間。武漢對首次使用公積金購買二手房的居民，將最高提取額度從40萬元上調(diào)至60萬元，調(diào)整幅度達(dá)50%。
除此之外，大連、深圳等城市將首套房公積金貸款首付比例降至兩成。廣東省異地互貸城市增至9個，湖南部分地區(qū)也實(shí)施“異地互貸”政策。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公積金政策調(diào)整惠及人群主要為剛需，不會影響限購、限貸政策底線，因此成為地方政府最常用的手段。這同時也是今年二季度以來樓市成交一度回暖的誘因之一。
據(jù)了解，當(dāng)前我國公積金貸款余額巨大，公積金使用率偏低，盡管有關(guān)部門正在著手修訂《公積金管理?xiàng)l例》，但公積金使用率偏低的現(xiàn)實(shí)短期內(nèi)難以改變。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來一段時間，對公積金政策進(jìn)行微調(diào)的城市會越來越多。
與此同時，公積金政策的調(diào)整正在給外界釋放樓市調(diào)控“溫和化”的預(yù)期。在國務(wù)院督查組督查樓市之后，各地正在掀起一輪微調(diào)政策的熱潮，公積金成為政策微調(diào)主要著力點(diǎn)。這也給市場帶來“政策底已過，市場將升溫”的預(yù)期。
有業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，在地方政府財(cái)政收入減少、地方經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)仍有較強(qiáng)依賴的背景下，地方政府借機(jī)催熱樓市的動機(jī)強(qiáng)烈，應(yīng)警惕包括公積金在內(nèi)的政策微調(diào)，防止投機(jī)投資性需求借機(jī)入市。據(jù)悉，對于江蘇鎮(zhèn)江推出的“子女買房父母還貸”政策，有不少人士認(rèn)為已經(jīng)偏離“合理調(diào)整”的軌道。