住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新12日表示，明年保障房計劃開工量不會低于500萬套。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，明年保障房建設(shè)規(guī)模會保持在相對較高水平，這將倒逼保障房建設(shè)制度的完善。同時，保障房建設(shè)加力無疑將給樓市供應(yīng)格局帶來深遠(yuǎn)影響。在城鎮(zhèn)化“引擎”中，保障房建設(shè)將成為經(jīng)濟(jì)增長的重要助力。
后續(xù)資金來源是關(guān)鍵
資金向來是保障房建設(shè)的最大考驗。據(jù)住建部估算，去年建設(shè)1000萬套保障房，共需資金約1.4-1.5萬億元。今年的保障房建設(shè)規(guī)模雖有所減少，但若算上去年工程結(jié)轉(zhuǎn)部分，預(yù)計投入不低于上述水平。業(yè)內(nèi)人士還估算，即使明年的保障房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)減少，所需的資金仍然在萬億規(guī)模之上。
在不少業(yè)內(nèi)人士看來，保障房建設(shè)規(guī)模之所以逐年降低，與土地出讓收入減少等資金困境有莫大關(guān)系。但僅從保障房建設(shè)而言，其所需的資金規(guī)模未必如外界預(yù)想般龐大。北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉表示，在各類保障房建設(shè)中，棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房等本身就帶有商品房開發(fā)的性質(zhì)，且不少房地產(chǎn)企業(yè)愿意主動承擔(dān)建設(shè)任務(wù)，因此其面臨的資金缺口較小。
他表示，廉租房、公租房兩種保障房類型的租金相對較低，加之投資回報周期長，其投資收益率難以保證。這使得社會資本的積極性不高，而不得不由政府部門解決。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這兩種保障房建設(shè)所需的資金，約在數(shù)千億規(guī)模的水平，并不足以構(gòu)成太大的障礙。
相比之下，保障房所需的交通、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施建設(shè)，以及后續(xù)維護(hù)所需的費用，才是各級政府面臨的真正問題。
現(xiàn)階段，我國保障房資金主要來源于中央財政補(bǔ)貼以及地方土地出讓金凈收益、住房公積金的增值部分等。但隨著土地出讓收益的減少，保障房的資金來源難以保持穩(wěn)定，一些地方則通過城投債來籌集資金，但其償債能力仍存疑問。據(jù)了解，當(dāng)前部分城市做出的收儲社會閑置房源作為公租房的嘗試，以及保障房共有產(chǎn)權(quán)模式的探索，都可能成為緩解資金壓力的有效手段。在相關(guān)部門正在制定的《住房保障條例》中，將有專門針對資金問題的條款。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，為完成保障房建設(shè)任務(wù)和完善各項基礎(chǔ)設(shè)施，地方政府可能存在放松樓市調(diào)控進(jìn)而增加土地出讓收入的沖動，對此應(yīng)高度警惕。
樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸改變
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然明年計劃量有所減少，但保障房建設(shè)仍是重要的政策著力點。按照計劃，在完成3600萬套保障性安居工程的建設(shè)后，到“十二五”末期，保障房將覆蓋20%的住房群體。在我國住房市場化改革以來，這將是一個前所未有的規(guī)模。
事實上，保障房建設(shè)對樓市格局的影響，目前已經(jīng)出現(xiàn)。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2011年以來，我國新房住宅成交量中，保障房占比在30%左右，隨著竣工量上升，保障房對住房需求的影響會更加明顯。
在北京等不少城市，保障房建設(shè)采取“捆綁式”，即在商品房小區(qū)中配建一定的保障房。這也意味著，與純粹的保障房小區(qū)相比，該保障房項目享有與商品房同等的城市配套條件，這大大增強(qiáng)了保障房的吸引力，并成為保障房成交比例上升的主因。
多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保障房供應(yīng)規(guī)模加大，并不能降低商品房的價格。但在豐富住房供應(yīng)類型，保障中低收入群體住房等方面，仍具有十分重要意義。
保障房建設(shè)規(guī)模的加大，也促使相關(guān)制度完善。鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張絮表示，按照明年開工量600萬套計算，從2008年至明年底，保障房建成量或達(dá)到2000萬套。此時，保障房建設(shè)任務(wù)中潛藏的質(zhì)量、分配、管理等問題也會放大，其融資、監(jiān)管都需要更加嚴(yán)格的制度。
姜偉新在接受媒體采訪時表示，保障房資金到現(xiàn)在為止沒有發(fā)生大的問題，住房建設(shè)部門將注意資金安全，防止出現(xiàn)資金管理上的問題。
助力穩(wěn)增長
房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)莊凌顧問的分析認(rèn)為，保障房建設(shè)在解決民生問題的背后有著更為深遠(yuǎn)的意義，由保障房驅(qū)動市場投資杠桿，這是一劑提振經(jīng)濟(jì)的猛藥。保障房的投資建設(shè)，一方面提供了更多就業(yè)空間，外來務(wù)工人員得到了大量就業(yè)機(jī)會；另一方面，與房地產(chǎn)相關(guān)的建筑建材、交通運(yùn)輸、社會服務(wù)等產(chǎn)業(yè)都因保障房建設(shè)加速而得到發(fā)展。
在城鎮(zhèn)化“引擎”中，保障房同樣占有較為重要的地位。作為加快中西部城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重要標(biāo)志，住建部日前出臺《關(guān)于支持大別山片區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展的意見》提出，協(xié)調(diào)加大對片區(qū)財政困難地區(qū)保障性安居工程建設(shè)補(bǔ)助力度，指導(dǎo)片區(qū)三省(河南、安徽、湖北)在任務(wù)安排上對片區(qū)各縣給予傾斜。
專家認(rèn)為，城鎮(zhèn)化進(jìn)程必然伴隨著農(nóng)民進(jìn)城、居住條件改善等，這個過程不僅對保障房，也對相關(guān)的配套設(shè)施有大量需求，成為相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇。上述產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將帶來大量的就業(yè)機(jī)會，并承接城鎮(zhèn)化過程中新增的城市人口。
業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，即便是明年保障房建設(shè)規(guī)模略有下滑，仍無礙其對經(jīng)濟(jì)的拉動作用。保障房項目陸續(xù)入住之后，對配套項目的需求也會加大。在保障房小區(qū)逐漸成熟的過程中，消費、醫(yī)療、教育、社會服務(wù)等相關(guān)的行業(yè)仍有大量的發(fā)展機(jī)會。在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的過程中，未來還將有更多的中西部省份和城市享受到政策傾斜。伴隨這一進(jìn)程，我國保障房建設(shè)也將保持一定規(guī)模。因此，在保證資金投入、完善相關(guān)制度的前提下，保障房建設(shè)將成為支撐未來經(jīng)濟(jì)增長的重要動力。