深圳控股與沿海家園互售資產(chǎn)或生變數(shù)。
11月5日，深圳控股對(duì)外公告，與沿海家園資產(chǎn)互售協(xié)議的最后截止日期已由11月8日延至11月26日。
今年9月底，深圳控股與聯(lián)營(yíng)公司沿海家園簽訂一份資產(chǎn)互售協(xié)議。根據(jù)雙方協(xié)議的內(nèi)容，沿海家園將斥資2.15億元，收購(gòu)深圳控股旗下惠州項(xiàng)目30%股權(quán)及銷售貸款；深圳控股全資附屬公司深業(yè)置地則將斥資5.5億元，收購(gòu)沿海家園旗下蘇州項(xiàng)目。
交易延期的公告耐人尋味。有市場(chǎng)消息指出，不排除沿海家園的中小股東存在反對(duì)意見(jiàn)，導(dǎo)致交易延期。因?yàn)楦鶕?jù)雙方協(xié)議，待出售事項(xiàng)完成后，預(yù)計(jì)沿海家園將錄得1.08億元的虧損，這會(huì)有損該公司中小股東的利益。
有分析人士認(rèn)為，深圳控股是這次交易的大贏家，一來(lái)則可通過(guò)此次資產(chǎn)互換，確保沿海家園欠深圳控股的5000美元（約合31130萬(wàn)元人民幣）債券能夠償還，同時(shí)有利于加速商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。
深圳控股收回3億債務(wù)
根據(jù)雙方協(xié)議，沿海家園將斥資2.15億元收購(gòu)深圳控股旗下惠州項(xiàng)目30%股權(quán)及銷售貸款。該項(xiàng)目位于惠州市惠城區(qū)，主要資產(chǎn)包括總面積約為15.32萬(wàn)平方米的兩幅土地。
按照規(guī)劃，這兩幅土地將分三期發(fā)展成為總建筑面積約37.2萬(wàn)平方米的住宅項(xiàng)目。目前，第一期建筑面積約10.4萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)將于2013年初預(yù)售。但開(kāi)發(fā)完整個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)要在2016年才能完成。
而深圳控股全資附屬公司深業(yè)置地則將斥資5.5億元收購(gòu)沿海家園旗下的蘇州項(xiàng)目。蘇州項(xiàng)目出售后，沿海家園將減少5.9億元的借貸，預(yù)計(jì)可錄得約3.35億元的凈收益。
但因?yàn)樯钲诳毓墒茄睾＜覉@的債務(wù)持有人。根據(jù)公開(kāi)資料顯示，深圳控股持有沿海家園5000萬(wàn)美元的債券，并已于11月8日到期。就整個(gè)交易而言，沿海家園共錄得約1.08億元的虧損。
另外，“那惠州的住宅項(xiàng)目來(lái)置換，深圳控股有占便宜之嫌�！币晃徊辉妇呙牡禺a(chǎn)分析人士向記者指出，受限購(gòu)政策影響，惠州的樓市今年以來(lái)整體市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，進(jìn)駐惠州地區(qū)各大房企的存貨普遍較高。傳統(tǒng)的“金九銀十”，即使房企對(duì)旗下樓盤(pán)項(xiàng)目進(jìn)行較大力度的促銷活動(dòng)，但該樓市成交量仍是平平。
“因此，如果該項(xiàng)交易達(dá)成，沿海家園除了減輕一定程度的債務(wù)壓力外，其所獲得的惠州項(xiàng)目，并不一定能夠通過(guò)快速銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)套現(xiàn)獲得現(xiàn)金流�！鄙鲜龇治鋈耸空f(shuō)道。
“此項(xiàng)交易的首要目的是確保這筆債券（指5000美元債券）能夠償還�！睂�(duì)于質(zhì)疑之聲，深圳控股董秘陸繼強(qiáng)表示：“作為沿海家園的二股東，深圳控股也希望沿海能積極減債，出售低效資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。”
“如果蘇州項(xiàng)目能以更高的價(jià)格賣給第三方，公司會(huì)更歡迎�！标懤^強(qiáng)還坦言，按照規(guī)定，蘇州項(xiàng)目和惠州項(xiàng)目將在深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)招標(biāo)，并允許第三方競(jìng)購(gòu)這些項(xiàng)目。
對(duì)此，沿海家園方面的解釋則是，蘇州項(xiàng)目所產(chǎn)生的融資成本及折舊開(kāi)支較大，資金都用于投資租賃及酒店?duì)I運(yùn)開(kāi)發(fā)、投資商業(yè)物業(yè)，使得沿海家園一直面臨較大財(cái)務(wù)壓力，且投入的資金無(wú)法如住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目般可于住宅物業(yè)售后較短時(shí)間內(nèi)有效回收。因此，“該筆交易從2010年初就已開(kāi)始探討，交易是基于雙方戰(zhàn)略的需要，可謂雙贏”。
由于深圳控股與沿海家園的此項(xiàng)交易為關(guān)聯(lián)交易，在即將召開(kāi)的、針對(duì)此項(xiàng)交易表決的沿海家園特別股東大會(huì)上，雙方將沒(méi)有投票表決權(quán)，中小股東的投票將最終決定雙方的交易能否成功。
但標(biāo)普分析師陸楠在其發(fā)表的研報(bào)中指出，不管從沿海家園近期急需兌付的債務(wù)，還是今后發(fā)展所需的運(yùn)營(yíng)資金來(lái)看，選擇和深圳控股資產(chǎn)互售是利大于弊，因此雙方交易最終完成的可能性還是非常大。
急切擴(kuò)張商業(yè)地產(chǎn)
而對(duì)于深圳控股而言，達(dá)成此項(xiàng)交易有助于旗下商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的提速。
此次沿海家園出售的蘇州項(xiàng)目，其主要資產(chǎn)是位于蘇州金閶區(qū)中心總建筑面積約11.57萬(wàn)平方米的蘇州沿海國(guó)際中心，以及包括由萬(wàn)豪國(guó)際管理的一間酒店的綜合商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目、寫(xiě)字樓、服務(wù)式公寓及零售商鋪。
據(jù)資料顯示，2007年沿海家園收購(gòu)處于半開(kāi)發(fā)狀態(tài)的蘇州沿海國(guó)際中心，并通過(guò)銀行借款及其他借款為該商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供資金，該酒店自2009年12月開(kāi)始營(yíng)業(yè)。
陸繼強(qiáng)對(duì)外承認(rèn)，通過(guò)此次資產(chǎn)置換，可以優(yōu)化深圳控股的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，增加持有型物業(yè)，同時(shí)并不會(huì)給公司的財(cái)務(wù)帶來(lái)影響。但他也強(qiáng)調(diào)，目前與沿海家園的互動(dòng)僅限于本次交易，未來(lái)該公司若繼續(xù)出售資產(chǎn)，深圳控股并無(wú)接盤(pán)計(jì)劃。
作為較晚一批進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的上市房企，深圳控股有急切擴(kuò)張商業(yè)地產(chǎn)的愿望。
2011年底，深圳控股開(kāi)始轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式，旗下成立深業(yè)置業(yè)有限公司，作為深圳控股的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作平臺(tái)，管理深控在深圳及外地所有潛在的城市綜合體項(xiàng)目。
今年3月初，深圳控股還邀請(qǐng)廣州太古匯前總經(jīng)理郝繼霖及其商業(yè)團(tuán)隊(duì)加入，將負(fù)責(zé)深圳控股旗下所有商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)和管理。
盡管進(jìn)入晚，但在商業(yè)地產(chǎn)資源上，深圳控股具備天生的優(yōu)勢(shì)，連總裁呂華也曾自信地表達(dá)過(guò)這一點(diǎn)。
呂華曾指出，深圳控股擁有的資源優(yōu)勢(shì)在于，目前旗下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都位于深圳的核心地段；此外則是背靠資源雄厚的母公司，擁有近300萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目大部分都是城市綜合體。
目前，深圳控股擁有近160萬(wàn)平方米的城市更新項(xiàng)目，這些項(xiàng)目主要為城市綜合體、寫(xiě)字樓、超級(jí)購(gòu)物中心、酒店，以及一些酒店式公寓類型的產(chǎn)品。
如果再綜合母公司的資源，深圳控股潛在的城市綜合體的體量達(dá)到了500萬(wàn)平方米，項(xiàng)目位置優(yōu)越，均位于深圳核心區(qū)域福田和羅湖。
在2011年度業(yè)績(jī)會(huì)上，深圳控股高層曾對(duì)媒體表示，目前發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目均是現(xiàn)有土地，基本上不需要新購(gòu)?fù)恋�。深圳控股的主要工作是，只需將母公司的土地�?xiàng)目注入到上市公司當(dāng)中去。