今年以來(lái)，全國(guó)多個(gè)城市對(duì)住房公積金政策進(jìn)行了調(diào)整，總體方向是降低公積金提取和貸款的門(mén)檻、提高使用率、并適度擴(kuò)大適用范圍。地方的這種政策調(diào)整，逐漸為進(jìn)展緩慢的全國(guó)公積金制度改革描繪出大方向。在此基礎(chǔ)上，各方期待公積金制度改革的進(jìn)程能夠加快，讓公積金更好地支持普通職工解決住房問(wèn)題。
地方政策微調(diào)，意在鼓勵(lì)“剛需”入市
日前，昆明市住房公積金管理中心發(fā)布了該市公積金政策調(diào)整的新政，提出將向廣大職工提供“一站式、一條龍”的住房公積金個(gè)人貸款服務(wù)，并承諾：住房公積金個(gè)人借款申請(qǐng)時(shí)一次性辦結(jié)借款申請(qǐng)的受理，10個(gè)工作日內(nèi)完成貸款的受理、審批和貸款資金發(fā)放。
相關(guān)新政策實(shí)施以后，昆明市民提取住房公積金將省去到銀行辦理轉(zhuǎn)賬的程序，只需在公積金中心前臺(tái)辦理完即可實(shí)時(shí)轉(zhuǎn)到自己的卡上。而辦理公積金貸款也只需到昆明市公積金中心所屬分中心、管理部的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)直接提出借款申請(qǐng)即可。這種辦理模式大大縮減了市民的辦理時(shí)間。
除了昆明，近期濟(jì)南、武漢、鎮(zhèn)江等城市對(duì)當(dāng)?shù)氐淖》抗e金政策也進(jìn)行了調(diào)整。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)40個(gè)城市調(diào)整了公積金政策。
細(xì)看這些政策調(diào)整，主要可以歸為幾類。一是上調(diào)公積金貸款額度，如廈門(mén)、南昌、鄭州、南京、合肥等地，上調(diào)幅度普遍在15%—25%之間。二是將公積金貸款購(gòu)買首套房的首付比例調(diào)低至兩成，在一定條件下可以用公積金貸款購(gòu)買二套房，如武漢、沈陽(yáng)、廣州、重慶等地。三是在一定范圍內(nèi)允許在不同城市間公積金異地貸款或異地提取，如廣東、武漢、南京等地。四是擴(kuò)充公積金使用范圍，如杭州放開(kāi)了20年以上二手房的公積金貸款，鎮(zhèn)江提出公積金可以支付自住房的物業(yè)費(fèi)等。五是共同申請(qǐng)人的條件逐漸放寬，如新疆克拉瑪依規(guī)定為直系親屬購(gòu)買住房可以申請(qǐng)?zhí)崛」e金，鎮(zhèn)江規(guī)定新就業(yè)人員父母可申請(qǐng)成為共同還款人。
這些調(diào)整的共同點(diǎn)十分明顯：降低公積金貸款門(mén)檻、放松公積金使用的限制、提高公積金對(duì)購(gòu)房的支持力度。
上一次出現(xiàn)多個(gè)城市集體放松公積金政策的現(xiàn)象，還要追溯到2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的時(shí)期。當(dāng)時(shí)，政策調(diào)整在一定程度上起到了“救市”的作用。今年這一波政策調(diào)整，也是從年初樓市最冷清的時(shí)候開(kāi)始的。因此，這些政策調(diào)整難免被貼上地方政府又想救樓市的標(biāo)簽。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，公積金政策是為數(shù)不多的地方政府可以自行決策的樓市調(diào)控政策，通過(guò)提高公積金貸款額度等方式，不僅可以直接增強(qiáng)購(gòu)房者的購(gòu)買力，還可以向市場(chǎng)傳遞政策微調(diào)的信息。更重要的是，調(diào)整公積金政策，不會(huì)觸碰限購(gòu)、限貸這兩條調(diào)控的“紅線”。因此地方政府如果想微調(diào)樓市調(diào)控政策，公積金無(wú)疑是最好的切入點(diǎn)。
為了避嫌，各地出臺(tái)相關(guān)公積金政策時(shí)，無(wú)一例外的強(qiáng)調(diào)了調(diào)整并非要放松調(diào)控，而是在嚴(yán)格堅(jiān)持調(diào)控的基礎(chǔ)上，滿足剛性購(gòu)房需求。政策調(diào)整力度較大的武漢公積金管理中心就明確表示，這些政策調(diào)整，都是在嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的大背景下，堅(jiān)持差別化信貸政策的手段。以公積金貸款比例最高可達(dá)總房?jī)r(jià)80%為例，只針對(duì)市民購(gòu)買首套住房，且面積在90平方米以下。武漢公積金管理中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此舉在于滿足武漢剛性購(gòu)房需求，與當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策保持方向一致。
公積金應(yīng)向“額度更高、限制更少、審批更快、使用更靈活”方向改革
無(wú)論出于什么目的，地方對(duì)公積金政策的調(diào)整都是為進(jìn)展緩慢的全國(guó)公積金制度改革打開(kāi)一扇窗，探索一個(gè)方向。
長(zhǎng)期以來(lái)，以“職工互助購(gòu)房”為初衷設(shè)計(jì)的住房公積金制度，一直存在著使用率低、閑置資金規(guī)模大、對(duì)普通職工支持力度不夠、低收入家庭用不上等問(wèn)題。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部最近一次公開(kāi)發(fā)布的全國(guó)公積金管理情況還要追溯到2008年，數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年住房公積金使用率（個(gè)人提取總額、個(gè)人貸款余額與購(gòu)買國(guó)債余額之和占繳存總額的比例）為72.81%。到2008年末，全國(guó)住房公積金沉淀資金為3193.02億元，沉淀資金占繳存余額的比例為26.35%。也就是說(shuō)，有超過(guò)1/4的公積金在賬戶上沉睡。
為了提高公積金使用率，減少閑置規(guī)模，2009年起，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部等七部委聯(lián)合啟動(dòng)了利用住房公積金閑置資金支持保障房建設(shè)的試點(diǎn)工作，符合條件的試點(diǎn)城市可以將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障房建設(shè)。如今，試點(diǎn)城市已經(jīng)由首批的29個(gè)增加到93個(gè)。
支持保障房建設(shè)盡管為提高資金使用率開(kāi)辟了一條道路，但對(duì)于很多普通的百姓而言，使用公積金的門(mén)檻還是過(guò)高，手續(xù)太復(fù)雜、能貸的錢(qián)太少、審批周期太長(zhǎng)。
北京地產(chǎn)中介“麥田房產(chǎn)”的工作人員告訴記者，公積金貸款最大的吸引力在于利率低。目前5年期以上公積金貸款利率為4.7%，約相當(dāng)于商業(yè)貸款的七折。盡管這兩年北京公積金的貸款審批速度有所提高，但大多也要1個(gè)月左右，明顯比商貸要長(zhǎng)。相對(duì)于目前北京的高房?jī)r(jià)，最高80萬(wàn)元的貸款額度經(jīng)常不夠，如果要辦理公積金和商業(yè)貸款的混合貸款，周期可能更長(zhǎng)。不少賣房的業(yè)主都不愿意接受公積金貸款，低利率的優(yōu)勢(shì)也就難以發(fā)揮。
今年各地調(diào)整住房公積金政策，恰恰是向著額度更高、限制更少、審批更快、使用更靈活的目標(biāo)。經(jīng)過(guò)這一番調(diào)整，公積金的吸引力也在明顯增強(qiáng)。
上海市公積金中心發(fā)布的三季度公積金運(yùn)行報(bào)告顯示，前三季度，上海共發(fā)放住房公積金個(gè)貸290.71億元，同比增長(zhǎng)近39.96%。南京前三季度公積金發(fā)放額度達(dá)到83.85億元，比去年全年的36.72億元增長(zhǎng)了128%，已經(jīng)超過(guò)了2012年全年50億元的發(fā)放計(jì)劃。這其中既有樓市回暖帶動(dòng)的因素，政策調(diào)整也功不可沒(méi)。另一方面，有所放松的公積金政策既有效降低了剛需購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，又進(jìn)一步刺激了市場(chǎng)的回暖，發(fā)揮了公積金本應(yīng)發(fā)揮的作用。
據(jù)記者了解，現(xiàn)行的《住房公積金管理?xiàng)l例》修訂工作已經(jīng)持續(xù)了相當(dāng)一段時(shí)間，有望明年正式公布。上述公積金中心負(fù)責(zé)人認(rèn)為，《條例》的修訂應(yīng)該著眼于簡(jiǎn)化公積金辦理手續(xù)、降低公積金貸款門(mén)檻、縮短審批的時(shí)間。同時(shí)在一定條件下，適度降低公積金貸款的首付比例，提高公積金的貸款額度，并適當(dāng)延長(zhǎng)公積金的貸款年限等。此外，應(yīng)與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，在某些情況下進(jìn)一步降低公積金的貸款利率，鼓勵(lì)人們使用公積金。相應(yīng)的，公積金管理中心的機(jī)構(gòu)和職能也應(yīng)作出一定調(diào)整。
也有專家指出，在努力提高資金使用率的同時(shí)，也應(yīng)根據(jù)公積金提取和貸款的動(dòng)態(tài)變化情況，保證沉淀資金的合理比例，避免出現(xiàn)“無(wú)錢(qián)可貸”的情況。
“異地互貸”、“異地提取還貸”需求是否能實(shí)現(xiàn)？
在各地對(duì)公積金政策的諸多調(diào)整中，公積金“異地互貸”和“異地提取還款”政策格外引人關(guān)注。
所謂異地互貸，就是指購(gòu)房者在其他城市買房時(shí)，也可以使用在本地繳納的公積金。近幾年，隨著一線城市房?jī)r(jià)不斷上漲，不少在一線城市工作的人把購(gòu)房目標(biāo)轉(zhuǎn)向了周邊的二、三線城市或自己的老家，如北京人在河北燕郊買房、上海人在江蘇昆山買房等�；蛘咴谑�(huì)工作的人，選擇在周邊城市買房。但是，按照原來(lái)的政策，由于購(gòu)房者在北京或上海交納的公積金，他們?cè)谄渌鞘匈I房，就得不到公積金貸款的支持。顯然，公積金異地貸款的需求正越來(lái)越多。
目前，全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)公積金互貸的，僅限于同一省份的幾個(gè)城市之間。如先行改革的遼寧、珠三角、長(zhǎng)株潭三地，都是彼此經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密的城市群。
以珠三角為例，2009年，廣東省在廣州、佛山、珠海等8個(gè)城市之間啟動(dòng)了公積金異地互貸，截至2011
年6 月底，這8個(gè)城市已互放異地公積金貸款6200余戶，金額達(dá)到13.5
億元，取得了良好的效果，今年這一互貸范圍增加到9個(gè)城市。
目前，跨省的公積金互貸則尚未實(shí)現(xiàn)。此前北京與秦皇島之間曾開(kāi)展相關(guān)試點(diǎn)，但事實(shí)上2009年年底就已經(jīng)暫停。
要實(shí)現(xiàn)公積金異地互貸，難度并不小。專家指出，如果施行互貸的兩個(gè)城市個(gè)人收入水平和房?jī)r(jià)水平相差懸殊，可能造成資金的流失和不合理利用。另一方面，跨地域的公積金互貸，應(yīng)當(dāng)需要完善的制度，尤其是要加強(qiáng)審核，避免因?yàn)橹贫壬系穆┒闯霈F(xiàn)騙貸的行為。在個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)尚不完備的情況下，操作難度大、存在一定風(fēng)險(xiǎn)。此外，相關(guān)機(jī)構(gòu)在異地管理和交流上還存在技術(shù)障礙。因此異地互貸的探索應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎前行。
但無(wú)論如何，上述地方在省內(nèi)實(shí)現(xiàn)了公積金互貸，仍然被視為改革邁出的重要一步。未來(lái)，隨著住房公積金異地支取、轉(zhuǎn)移和異地多向互貸業(yè)務(wù)的開(kāi)辦以及公積金業(yè)務(wù)領(lǐng)域的逐漸拓寬，住房公積金對(duì)購(gòu)房者的支持力度還會(huì)不斷加大。