距離廣州一小時車程的南沙樓市正在成為一片熱土。
據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，2012年11月19日至11月25日，南沙的網(wǎng)簽成交均價邁入萬元大關(guān)，攀升至該區(qū)今年以來的最高位。
“下半年，南沙很多樓盤都賣得很好，日光盤也不少，現(xiàn)在已鮮少有1萬元/平方米以下的樓盤了。”敏捷君御國際的售樓人員告訴本報記者，購房者中有一半是投資客，一出手就是兩三套，甚至半層。10月份，敏捷君御國際的公寓毛坯均價7500元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)是1.1萬元/平方米了。
據(jù)悉，僅在2012年下半年以來，南沙房價普漲30%，個別樓盤漲價超過50%。
“市場有點(diǎn)瘋狂了�！睆V州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示，《廣州南沙新區(qū)發(fā)展規(guī)劃》的利好導(dǎo)致投資需求蜂擁而至，并推動了南沙房價的快速上漲。
硬幣的另一面，南沙樓市的供應(yīng)也在與日俱增。按照合富輝煌的預(yù)測，南沙未來將有逾550萬平方米的供應(yīng)，若按南沙房地產(chǎn)市場近2年年均75萬平方米的成交量計算，預(yù)計可供市場消化7.2年。
暴漲的房價、持續(xù)放大的供應(yīng)量及未得到保證的人口增長和配套正把南沙樓市推向一個不明確的未來。
量價齊升
11月17日，位于南沙蕉門地鐵站旁邊的中惠璧瓏灣推出第三期產(chǎn)品，開盤僅兩個小時，230套房源就被一搶而空。因為這個項目有210套房屋集中網(wǎng)簽，11月19日至11月25日，南沙的新房周網(wǎng)簽量達(dá)到了300套，成交均價創(chuàng)下當(dāng)?shù)亟衲攴績r高點(diǎn)——11806元/平方米。
中惠璧瓏灣是今年“五一”期間開盤的，當(dāng)時的售價約為8500元/平方米，而最近的第三期均價已經(jīng)高達(dá)13000元/平方米了，半年漲幅接近53%。即便如此，該盤三次推售幾乎均是“日光”，截至目前已經(jīng)累計銷售了600多套產(chǎn)品。
位于進(jìn)港大道與環(huán)市大道交會處的南沙城已在今年國慶期間引起全城關(guān)注。該項目包括公寓、住宅、寫字樓、大型商場，是典型的城市綜合體。主打40~80平方米的精品小戶型，10月1日的開盤均價約在9000多元/平方米（帶裝修），總價最低39萬元/套。據(jù)了解，僅是國慶7天，該盤就已消化掉了約400套單位，目前項目一期產(chǎn)品已全部售罄，明年才有新貨補(bǔ)充�！澳仙吵堑睦习搴芎蠡谫u得太便宜，賣得太快，不然現(xiàn)在還可以漲價慢慢賣�！蹦仙钞�(dāng)?shù)匾晃粡臉I(yè)人員笑稱。
“賣得快、漲得快”這個形容詞適用于大部分南沙樓盤。時代南灣全新三期目前正在進(jìn)行認(rèn)購，據(jù)稱認(rèn)購數(shù)量已達(dá)600套，房價也從8000元/平方米上漲到了目前的1.3萬元/平方米。
一個代理公司的負(fù)責(zé)人對本報記者透露，其所在公司代理了南沙5個樓盤，今年都“賣得非常好”，僅其中一個項目就收到了近千萬元的傭金。
投資需求蜂擁而至
在深圳從事外貿(mào)工作的張小姐近期正計劃到南沙置業(yè)。
“南沙現(xiàn)在已經(jīng)是國家級新區(qū)，未來應(yīng)該會有很多產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，發(fā)展空間很大。”她打算辭掉深圳的工作到南沙尋找機(jī)會，在這之前，她想先買套房安置下來，既可自主亦可投資。
今年年初，南沙有個知名企業(yè)開發(fā)的樓盤曾低至5000元/平方米，她看到后很心動，但因為種種原因一直沒有行動。等到最近找機(jī)會過來看樓時才發(fā)現(xiàn)南沙樓市已經(jīng)“變了天”。
“小戶型已經(jīng)很少了，毛坯價都接近1萬元/平方米�！睆埿〗惚硎荆m然已經(jīng)錯過最佳時機(jī)，但對比起深圳的樓價，南沙算是很實惠了，“起碼自己負(fù)擔(dān)得起，以后應(yīng)該會升值”。
而手頭持有100多萬元閑置資金的吳育（化名）也正在南沙尋找樓市投資機(jī)會。他認(rèn)為，雖然已經(jīng)經(jīng)歷了一波上漲行情，但南沙的樓價相對于廣州其他區(qū)域仍屬于價值洼地。
“中心六區(qū)沒有2萬元/平方米以下的，番禺也要1.5萬元/平方米以上。”在他看來，南沙的房子單價不高，而且戶型選擇較多，比較適合資金量較小的投資者，“有地鐵，未來還有產(chǎn)業(yè)人口，過幾年肯定賺”。
事實上，帶著投資目的的購房者幾乎占據(jù)了南沙樓市的半壁江山，在售項目的銷售人員也很樂于對客人講述這些投資故事。
據(jù)敏捷君御國際的售樓員介紹，該盤的投資客占了50%，除了來自海珠、天河等區(qū)的廣州客，還有周邊城市做外貿(mào)的生意人，“南沙的貨運(yùn)便利，很多企業(yè)會來這里開公司，我們這有很多是一買就兩三套，半層的也有�！痹撲N售員說。而另一項目南沙城的投資比例據(jù)稱達(dá)到了7成，個別投資者出手就買了一整層。
據(jù)黃韜分析，目前南沙樓市的投資比例已經(jīng)占了五成，而漲的投資需求推動了庫存的快速消化，進(jìn)而促使開發(fā)商不斷加價。
被透支的規(guī)劃利好
蜂擁而來的投資需求都是著迷于南沙晉升為國家級新區(qū)后所勾勒的美好藍(lán)圖。
9月6日，國務(wù)院正式批復(fù)《廣州南沙新區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，南沙新區(qū)繼天津濱海新區(qū)、重慶兩江新區(qū)、浙江舟山群島新區(qū)、蘭州新區(qū)以及上海浦東新區(qū)后正式成為第六個國家級新區(qū)。
官方和民間的聲音都認(rèn)為新區(qū)規(guī)劃將給南沙發(fā)展帶來重大的發(fā)展機(jī)遇，資金、產(chǎn)業(yè)、人口等資源的集聚也將為房地產(chǎn)市場的發(fā)展注入強(qiáng)心劑。
經(jīng)緯行研究中心的李健梅卻表示，從1993年的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)到現(xiàn)在的國家級新區(qū)，南沙的發(fā)展前景已經(jīng)刻畫出來，但南沙區(qū)的建設(shè)是欠缺的。在交通上，除了零星幾輛公交車以及地鐵四號線接駁廣州，幾乎沒有公共交通連接廣州市中心。在生活配套上，目前進(jìn)駐南沙的商業(yè)主要集中在金洲廣場，星星點(diǎn)點(diǎn)，無法帶動區(qū)域的發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)上，進(jìn)駐南沙的知名企業(yè)很少，且基本為港口的物流業(yè)、以及汽車產(chǎn)業(yè)。“總體來講，南沙缺少人口及相關(guān)配套，區(qū)域發(fā)展成熟尚需5至10年的時間�！�
據(jù)了解，在南沙339平方公里的陸地面積中，目前只有常住人口26萬人，其中不少還向老城區(qū)倒流。廣州市政府構(gòu)想未來10年在南沙增加約200萬左右的常住人口。但有專家認(rèn)為政府并未拿出強(qiáng)有力的措施來保證人口的增長，這只是一種美好愿景。
但缺乏未來居住人口保障的南沙樓市正在迎來一輪供應(yīng)高峰。合富輝煌的研究數(shù)據(jù)顯示，南沙未來將有超過550萬平方米的供應(yīng)。
實際上，此前，規(guī)劃利好的提前釋放以及承接力的有限已讓南沙樓市坐了一趟過山車。2011年初，南沙一度成為廣州房價上漲最快的區(qū)域，2011年底，該區(qū)又變成了全市房價下調(diào)最快和最多的區(qū)域。雖然，此次南沙樓市會否還有這樣的大起落，規(guī)劃的實施能否支撐目前的房價仍不得而知。