對房地產(chǎn)行業(yè)來說，“黃金十年”已經(jīng)過去，即使城市化的進程依舊，房地產(chǎn)行業(yè)中長期向好，但不會出現(xiàn)像過去十年那樣的爆發(fā)式增長。但對房地產(chǎn)基金來說，“黃金十年”來了。
近年來國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)接連受到政策調控，卻為房地產(chǎn)基金的發(fā)展帶來巨大空間。尤其是近兩年來，房地產(chǎn)基金炙手可熱，大批基金如雨后春筍般蓬勃興起。業(yè)內(nèi)人士預計，今年房地產(chǎn)基金的規(guī)模將超過2000億。
然而，在房地產(chǎn)基金火熱繁榮的背后也存在眾多隱憂。品牌缺失、經(jīng)驗不足、募資難等一系列問題困擾著這個行業(yè)，今年更是出現(xiàn)多個房地產(chǎn)基金提前清盤的事件，坊間對房地產(chǎn)基金的質疑也從未間斷，房地產(chǎn)基金行業(yè)正處于成長陣痛期。
調控政策不放松“利好”地產(chǎn)基金
在機遇、競爭與風險并存的大環(huán)境下，房地產(chǎn)基金該如何提高競爭力，為房企解決困難？隨著泛資產(chǎn)管理時代的來臨，房地產(chǎn)基金又如何與金融機構和第三方財富管理機構共繪財富管理新時代？
上周五，由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、全國房地產(chǎn)基金聯(lián)盟主辦，德信資本承辦的“新黃金十年——房地產(chǎn)基金、財富管理機構、房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略合作之道”論壇在深圳舉辦，全國主流的房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)企業(yè)以及銀行、券商、信托等金融機構對這一系列問題進行深度探討。
“史上最嚴”的房地產(chǎn)調控政策已持續(xù)近3年，而在近期，國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)回暖的跡象，再次牽動了各方神經(jīng)。
“正因為過去幾年宏觀調控的政策，尤其是金融政策上房地產(chǎn)政策的出臺，促使了幾年來在房地產(chǎn)基金行業(yè)的大規(guī)�？焖侔l(fā)展�！比珖ど搪�(lián)房地產(chǎn)商會副會長錢建蓉表示，國外金融行業(yè)對房地產(chǎn)的支持是全方位的，拿地階段就可以按照一定比例拿到銀行貸款，但過去幾年中國宏觀調控中非常重要的一條就是拿地階段不允許有銀行介入，這使得房地產(chǎn)基金在過去兩三年當中獲得相當多的發(fā)展機會。
錢建蓉認為，短期內(nèi)限購政策不會消失，銀行對于房地產(chǎn)的金融政策內(nèi)也不會發(fā)生大的變化，房地產(chǎn)基金將面臨更多發(fā)展機會。據(jù)其分析，未來10年全國房地產(chǎn)的剛性需求量約為120億平方米，這個數(shù)字極其龐大，而房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的行業(yè)，大小企業(yè)都缺錢，所以房地產(chǎn)基金還會蓬勃發(fā)展。
招商銀行深圳分行行長楊建忠也看好該行業(yè)的發(fā)展。他表示，房地產(chǎn)基金做了商業(yè)銀行想做，但是又不能做、不敢做的事情，因為國內(nèi)商業(yè)銀行要服從國家的各項經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)政策，地產(chǎn)基金的出現(xiàn)滿足了市場發(fā)展的需要，實現(xiàn)了多方共贏。
縱觀2013年整個經(jīng)濟形勢，楊建忠認為，市場對寬松的貨幣政策持謹慎態(tài)度，因為宏觀調控政策要保持它的連續(xù)性和持續(xù)性，同時控制物價、房價上漲的壓力依然很大，所以降準、降息的可能性相對較小，這就給房地產(chǎn)基金以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、財富管理機構三方的合作帶來了很大的發(fā)展空間。
房地產(chǎn)基金或成房地產(chǎn)融資主流
短短幾年，國內(nèi)房地產(chǎn)基金已經(jīng)發(fā)展成為一支不可忽視的力量。住建部政策研究中心今年年初發(fā)布的研究報告顯示，2011年人民幣房地產(chǎn)私募基金總規(guī)模已達千億。中國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟發(fā)起人之一、德信資本董事長陳義楓分析，從2010年出現(xiàn)房地產(chǎn)基金以來，僅僅一年時間已經(jīng)涌現(xiàn)數(shù)百家地產(chǎn)基金管理公司，而今年地產(chǎn)基金公司規(guī)模大都實現(xiàn)翻倍，除存量之外，今年又有大量的新進入者，所以行業(yè)規(guī)模至少翻倍，今年房地產(chǎn)基金的規(guī)模將超過2000億。
陳義楓認為，對房地產(chǎn)行業(yè)來說“黃金十年”已經(jīng)過去，即使城市化的進程依舊，房地產(chǎn)行業(yè)中長期向好，但不會出現(xiàn)像過去十年那樣的爆發(fā)式增長。但對房地產(chǎn)基金來說，“黃金十年”來了。
“調控將會成為常態(tài)，寬松的貨幣政策也將一去不復返。”陳義楓認為，運用多元化的融資手段與創(chuàng)新資本運作模式將是必然趨勢，以房地產(chǎn)基金為代表的直接融資方式將會逐漸取代以銀行為代表的間接融資方式成為未來房地產(chǎn)融資的主流。
值得一提的是，在房地產(chǎn)基金風光的背后，也面臨諸多挑戰(zhàn)。諾承投資管理合伙人王東亮認為，國內(nèi)房地產(chǎn)基金還存在投資方式不夠多元、退出難、客戶快進快出心態(tài)突出等特點。此外，由于房地產(chǎn)基金市場發(fā)展的歷史較短，“魚龍混雜”的局面不可避免，高端客戶對房地產(chǎn)基金的認識不盡相同，對于房地產(chǎn)基金的評價標準也付之闕如。