和去年底大呼日子舉步維艱相比，今年出席各大年終活動時，開發(fā)商一個個顯得喜氣洋洋，對于明年樓市更是直言將會有個好收成。經(jīng)過今年初觸底之后，樓市從3月份開始反彈，到11月末全國70個大中城市房價上漲的已達七成，樓市回暖格局已定。對于明年許多開發(fā)商直言，在中國經(jīng)濟整體反彈的大趨勢下，房地產(chǎn)業(yè)也將隨之轉(zhuǎn)暖，明年有望實現(xiàn)量價齊升。
寒冬已過？
去年底，萬科總裁郁亮在深圳總部拋出“冬季策略”一詞之后，整個行業(yè)進入冬季，我們看到了綠城被迫出售股權(quán)引入戰(zhàn)略投資者、中海保利整售旗下的商業(yè)物業(yè)獲取現(xiàn)金、新華聯(lián)等中小房企棄子求生等等慘狀，而時至今日，樓市寒冬已去。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長苗樂如日前表示：“當(dāng)前房地產(chǎn)已度過調(diào)控下‘最冰寒的時代’，未來房價應(yīng)保持微幅向上的調(diào)整趨勢，不會出現(xiàn)爆發(fā)性反彈�！彼堰@形容為樓市已過三九四九，該到河邊看柳的五九和六九了。
12月18日，來自國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月份全國70個大中城市新建商品住宅中，價格環(huán)比上漲的城市超過了75%，達53個，較上月的35個有較大幅度增加，為今年以來最多。
在宏觀數(shù)據(jù)整體向好的情況下，購房者的信心也出現(xiàn)了明顯增強。
根據(jù)中國人民銀行在全國50個城市進行的2萬戶城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，今年四季度，全國66.6%的居民認為房價高難以承受，但有15.4%的受訪居民計劃未來3個月內(nèi)出手購房，是1999年有調(diào)查數(shù)據(jù)以來的最高值。
同樣反映開發(fā)商對未來市場信心的土地市場數(shù)據(jù)也是一片飄紅。根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測的13個重點城市的數(shù)據(jù)亦顯示，12月公告土地到期面積高達2252公頃，較11月份到期面積上升約140%。土地公告到期量大增，同時，開發(fā)商已開始積極儲備土地為明年布局。在此背景下，預(yù)計12月或?qū)⒃俣人⑿略露瘸山蛔罡咧怠?BR> 宏觀數(shù)據(jù)在年底向好，讓開發(fā)商對于明年樓市的信心進一步增強。
牛市再來
雖然達不到2009年樓市瘋狂的局面，但明年樓市肯定會有個好收成。
“今年北京區(qū)域(北京、河北、天津等)銷售額已經(jīng)超過了80億元，其中北京達到了60億元，預(yù)計明年整個北京區(qū)域銷售將超過100億元�！比A潤置地北京區(qū)域總經(jīng)理蔣智生向記者表示。
他介紹稱，華潤置地北京的主要銷售項目有華潤橡樹灣、公園九里以及位于門頭溝的潤西山。蔣智生稱：“另外，我們剛剛在密云拿了一個項目，該地塊地上建筑面積為29萬平方米，包括商場與住宅�！彼A(yù)測，明年房地產(chǎn)市場總體上穩(wěn)中有升，一線城市表現(xiàn)會更加樂觀。“這幾年，我們從一線城市到二線甚至三四線城市走了一圈，回過頭來看，還是一線城市的需求量大，市場比較好，風(fēng)險也比較低。”
“由于供應(yīng)的稀缺性，明年北京的高端住宅市場上漲的勢頭還會很明顯�！狈脚d地產(chǎn)副總經(jīng)理蓋劍高向記者表示。
而對于2013年房地產(chǎn)市場走勢，苗樂如判斷，當(dāng)前的態(tài)勢應(yīng)至少延續(xù)到明年的上半年，之后應(yīng)該形成一段保持政策的連續(xù)性，在穩(wěn)定性的前提下，可能會進行適時適度的微調(diào)，后調(diào)控期的市場應(yīng)該是積極向好的常態(tài)的一面。
記者了解到，相對于這些大佬的謹慎判斷，市場層面卻做出了大漲的判斷�！邦A(yù)計明年北京東五環(huán)區(qū)域許多項目的價格調(diào)高到5萬元/平方米以上，部分項目的價格將超過6萬元/平方米，如華潤橡樹灣、西山壹號院、萬科如園、望京金茂府、遠洋萬和公館、紫御華府、太陽公元等項目�！�
一位不愿透露姓名的項目負責(zé)人甚至大膽地預(yù)測，其項目有望成為北京第一個從2萬元/平方米漲至10萬元/平方米的項目。同時明年還將可能再出現(xiàn)兩個10萬元/平方米以上的項目——鴻坤花語墅和中赫萬柳。
在一份對國內(nèi)百名經(jīng)濟學(xué)家和企業(yè)家的調(diào)查報告中，接近六成的受訪者認為明年樓市將會量價齊升。
招商地產(chǎn)董事長林少斌甚至公開表示，以目前公司擁有的土地存量和開發(fā)計劃預(yù)計，2013年將力爭實現(xiàn)百億銷售增量，并以“千億銷售百億利潤”為中長期目標(biāo)。
看天吃飯
無論宏觀數(shù)據(jù)有多好，開發(fā)商信心有多高，但是用萬科執(zhí)行副總裁毛大慶的話來說，開發(fā)商始終是個農(nóng)民，是農(nóng)民就要看天吃飯，這個天就是房地產(chǎn)調(diào)控政策。
樓市回暖以來，政府不斷隔空喊話，只是干打雷不下雨，未見有新政策出臺。今年7月份鬧得沸沸揚揚的國務(wù)院督查組最終也沒有下文。
對于明年樓市調(diào)控，限購政策從嚴或是主基調(diào)。日前北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委表示，12月18日起，補繳社保在購房資格審核中不予認可。同時重申：非北京戶籍家庭以繳納社保方式申請在京購房資格的，應(yīng)自提出申請的上一個月往前推算60個月連續(xù)在京繳納社會保險，且提出申請之月須為正常參保狀態(tài)。這是一年來各地對于變通限購政策后的首次公開叫停。
記者了解到，在限購政策執(zhí)行以來，通過補繳社保、購買集體戶口、辦理居住證、以公司名義買房等一系列的變通手段一直在民間廣為流傳。
對于未來房地產(chǎn)價格的走勢，易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為：“明年調(diào)控從緊沒有任何異議，估計還會加碼，否則不足以抑房價。其次，今年中央經(jīng)濟工作會議中沒提房價，口氣弱于去年。2011年會議口徑是‘堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸’。”
其實對于明年眾多政策的判斷中房產(chǎn)稅落地成為了最大關(guān)注點。
“新一屆政府在房地產(chǎn)方面不僅會延續(xù)過去的一些調(diào)控政策，比如說限購，還會出臺一些新的政策，比如說房產(chǎn)稅，甚至于在某些地區(qū)適當(dāng)擴大土地的供給，用擴大供給的方式來應(yīng)對價格上漲�！鼻迦A大學(xué)中國與世界經(jīng)濟研究中心主任李稻葵認為。