【閱讀提示】
近日，有媒體報(bào)道“北京二手房一夜加價(jià)70萬(wàn)，北京陷年底恐慌式搶房”。
北京的房?jī)r(jià)真的如報(bào)道所說(shuō)出現(xiàn)整體暴漲嗎？
我們的記者奔赴朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、通州等城區(qū)，實(shí)地探訪10個(gè)樓盤，為您呈現(xiàn)一個(gè)真實(shí)的北京樓市。
CBD
陽(yáng)光100某兩居室：基本沒漲
東恒二期某兩居室：環(huán)比漲0.87%
12月20日，在北京市朝陽(yáng)區(qū)大望路地鐵站附近的陽(yáng)光100小區(qū)，之前約好的中介工作人員小張將記者帶來(lái)看房。她給記者介紹了一套高層兩居室，105平方米，西南向。她說(shuō)，這套房建于2005年，作價(jià)360萬(wàn)元。相比上個(gè)月基本沒漲。
記者表示房屋價(jià)格偏高難以接受，小張說(shuō)，“在附近，這套算是性價(jià)比很高的房子了。你要是半個(gè)月之后再來(lái)，這房子肯定就沒了。要是有也肯定不是這個(gè)價(jià)�！�
記者詢問最近房?jī)r(jià)是否瘋漲，小張說(shuō)，“市場(chǎng)有點(diǎn)瘋狂，現(xiàn)在很多客戶都不敢花時(shí)間談價(jià)：要么談著談著房子就被別人買了，要么談著談著業(yè)主要價(jià)又漲了�！�
不過(guò)她也表示，“這主要是因?yàn)楹芏嗳伺旅髂攴績(jī)r(jià)瘋漲，才急著現(xiàn)在入市，所以房子好賣了，成交量也往上走了。我們一家店，上個(gè)月的代理費(fèi)總額就有500萬(wàn)元�！�
在朝陽(yáng)區(qū)慈云寺橋附近，另一家知名中介公司的員工小李也表達(dá)了同樣的看法。她說(shuō)，“最近的成交，還是以剛需和改善型需求為主，基本沒有投資型需求出現(xiàn)，但是這個(gè)量實(shí)在太大�！�
在東恒時(shí)代二期，小李帶記者看了一套兩居室：103平方米，東南向，作價(jià)420萬(wàn)元。根據(jù)中介公司提供的資料：東恒時(shí)代二期相比上個(gè)月平均漲幅0.87%，和前幾個(gè)月漲幅相仿。
“漲得沒外面說(shuō)的那么兇，但是市場(chǎng)確實(shí)繁榮了。我們剛剛?cè)∠硕ń鹬贫�。就是說(shuō)以前市場(chǎng)不景氣，你交了定金，這房子別人就不能看更別說(shuō)買了，你一直拖著也沒事兒。”她說(shuō)，“現(xiàn)在你交了定金，我們的義務(wù)僅限于在別人決定買這套房的時(shí)候，及時(shí)通知你�！�
東三環(huán)
萬(wàn)科公園5號(hào)二期：環(huán)比漲3%
團(tuán)結(jié)湖某小戶型：均價(jià)每平3.5萬(wàn)元
“從業(yè)3年，現(xiàn)在才重新感覺到暖意�！北本╂溂业禺a(chǎn)道家園店的小梁說(shuō)。
12月17日，小梁帶記者到東三環(huán)外的樓盤萬(wàn)科公園五號(hào)看房。“公園五號(hào)是東三環(huán)和四環(huán)之間比較高端的大社區(qū)，房?jī)r(jià)漲得比同地段的樓盤快些。這樓盤價(jià)格現(xiàn)在比2010年底房?jī)r(jià)最高點(diǎn)的時(shí)候還高10%左右。”小梁說(shuō)，公園五號(hào)二期每平方米比11月漲了1000多元，漲幅達(dá)3%。
“前兩年成交量小，賺不到錢，好多同行熬不下去了，走了。原來(lái)鏈家在公園五號(hào)對(duì)面就有一家店，2011年撤店�！毙×�3年經(jīng)驗(yàn)在房屋中介中已然算是資深。他感覺，樓市的底部出現(xiàn)在今年2月，從3月開始房?jī)r(jià)慢慢有所回升，11月漲得最明顯。
中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司呼家樓店的李經(jīng)理跟小梁對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷很接近。在東三環(huán)邊的老小區(qū)團(tuán)結(jié)湖小區(qū)里看房，他和記者聊起行情來(lái)：“今年春節(jié)以前成交很冷清，好多房子一掛好幾個(gè)月也賣不出去，最近消化速度明顯快了起來(lái)。我們店以前一般一個(gè)月賣團(tuán)結(jié)湖小區(qū)一套房就不錯(cuò)了，11月就賣了三四套。現(xiàn)在顧客可接受的總價(jià)略有提高，市場(chǎng)上最受歡迎的房子總價(jià)在300萬(wàn)元以下，團(tuán)結(jié)湖小區(qū)以小戶型為主，每平方米均價(jià)3.5萬(wàn)元左右，最適合剛需。”
雖是號(hào)稱回暖，但是帶記者看房的兩家中介均表示，顧客“搶房”和房主坐地起價(jià)的情況比較少。記者在萬(wàn)科公園五號(hào)看房，房主還表示，價(jià)格可以略有商量。有業(yè)內(nèi)人士表示，目前的上漲還屬于年末正�！奥N尾”。
海淀區(qū)
東王莊某兩居室：環(huán)比漲12%
東升園某兩居室：環(huán)比漲7%
東王莊小區(qū)位于海淀區(qū)清華東路與成府路交叉口，在北四環(huán)以北。
“進(jìn)入年底，東王莊的房?jī)r(jià)還是一直在漲，而且上漲的幅度要大了不少�！辨溂业禺a(chǎn)五道口店的工作人員李佳(化名)說(shuō)。
記者跟隨李佳來(lái)到東王莊小區(qū)一戶63平方米的房子看房。這套2室1廳的房子位于一座建于1996年的六層板樓的三層，南北走向，房屋進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，目前標(biāo)價(jià)260萬(wàn)元，約合4.1萬(wàn)元/平方米。
“11月初的時(shí)候，我賣出去一套戶型和位置一樣的房子，成交價(jià)每平方米才3.65萬(wàn)元�！崩罴颜f(shuō)，“這樣算來(lái)，漲了12%�！�
記者在東王莊小區(qū)內(nèi)碰到了同來(lái)看房的劉先生。打算明年春天結(jié)婚的劉先生認(rèn)為年底房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)很難改變，“價(jià)格一旦漲上去往下掉太難，結(jié)婚又必須買房，所以急著看看�！�
據(jù)李佳介紹，60平方米左右的小兩居屬剛需房，進(jìn)入年底之后上漲的幅度最大。
東升園小區(qū)也位于海淀區(qū)五道口商圈，進(jìn)入11月份以后房?jī)r(jià)便一路上漲。在小區(qū)內(nèi)記者看到一套59.8平方米的兩居室，價(jià)格約為每平方米4.7萬(wàn)元，較11月份上漲了7%左右。
與東王莊小區(qū)相似的是，帶動(dòng)小區(qū)房?jī)r(jià)整體上漲的，一般為60平方米左右的小戶型室，目前價(jià)格也普遍高于120平方米以上的大戶型房屋。
“這主要是因?yàn)�，東升園小區(qū)的房子屬于北京市重點(diǎn)小學(xué)中關(guān)村二小的學(xué)區(qū)房，很多人來(lái)買房就是方便孩子上學(xué)，沒有必要花上六七百萬(wàn)元買一個(gè)大戶型，所以60平方米左右的小房最搶手�！蔽覑畚壹椅宓揽诘甑墓ぷ魅藛T張明(化名)說(shuō)。
豐臺(tái)區(qū)
城市印象某兩居室：環(huán)比漲不到3%
建邦華府某一室兩廳：環(huán)比漲12.9%
12月18日，記者以購(gòu)房者的身份走訪了位于北京市豐臺(tái)區(qū)趙公口橋附近的兩家售房中介。
聽聞?dòng)浾咝枰惶?0平方米左右的房子，鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小金帶記者前往位于南三環(huán)中路的城市印象小區(qū)看房。
小金推薦的房子在第十八層，共111平方米，包括兩室一廳兩衛(wèi)，整體朝南。據(jù)介紹，此房目前標(biāo)價(jià)360萬(wàn)元，比11月初剛掛牌出售時(shí)高了10萬(wàn)元，漲幅不到3%。
小金給記者算了一筆賬：按照2萬(wàn)元/平方米的過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)，這套房子的應(yīng)納稅的計(jì)算基數(shù)為222萬(wàn)元，再乘以1.5%的契稅率和1%的個(gè)稅率，購(gòu)房者應(yīng)繳納55500元的稅費(fèi)。因?yàn)闃I(yè)主購(gòu)房已滿5年，所以購(gòu)房者不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。房?jī)r(jià)加上稅費(fèi)共3655500元，平攤下來(lái)32932元/平方米。
隨后，小金又帶記者來(lái)到了2009年建成的建邦華府樓盤。在這里，小金給記者推薦了一套一室兩廳，共87平方米，朝西。據(jù)悉，此房12月4號(hào)才掛牌出售，由于業(yè)主急售，報(bào)價(jià)為245萬(wàn)元，是小區(qū)內(nèi)同戶型房里最便宜的了。
據(jù)鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小鄭介紹，建邦華府小區(qū)內(nèi)另一棟樓同樣情況的房子目前報(bào)價(jià)280萬(wàn)元，比11月底剛掛牌時(shí)高出了32萬(wàn)元，環(huán)比增長(zhǎng)12.9%。
“南三環(huán)以內(nèi)都不可能有新樓盤了�！毙〗鹫f(shuō)，南三環(huán)附近的房子在去年12月時(shí)均價(jià)只在2萬(wàn)元/平方米，在今年第三季度漲到了每平方米兩萬(wàn)七八，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了每平方米3萬(wàn)元左右。
通州區(qū)
天時(shí)名苑某兩居新房：環(huán)比漲10%
新華聯(lián)錦園某復(fù)式房：環(huán)比漲6%
筆者來(lái)到通州北苑地鐵附近的幾處樓盤，一探究竟。
“現(xiàn)在90平方米大小的房子，大概什么價(jià)？”“均價(jià)2.5萬(wàn)元一平方米�！碧鞎r(shí)名苑樓盤售樓處的工作人員告訴記者，“相較上個(gè)月，基本上漲了10%。”
在與這位工作人員的交談中，筆者了解到，該樓盤是2009年末開盤的。今年10月份伊始，該小區(qū)剩余的小戶型一居、二居便銷售一空。進(jìn)入12月后，看房的人越來(lái)越多，對(duì)于中小戶型的需求旺盛。但是售樓處只剩下120平方米以上的大戶型，價(jià)格也從每平方米2萬(wàn)元漲到了2.1萬(wàn)元。
新房緊缺，二手房的行情怎么樣呢？筆者來(lái)到通州北苑一家鏈家二手房屋中介，跟隨銷售人員來(lái)到天時(shí)名苑、新華聯(lián)錦園、M5朗峰幾個(gè)小區(qū)。筆者了解到，由于受戶型、樓層等因素的影響，這幾個(gè)小區(qū)70—100平方米的二手房?jī)r(jià)格在每平方米1.8萬(wàn)—2.2萬(wàn)元之間，南北通透的好戶型價(jià)格都在每平方米2萬(wàn)元以上。
銷售人員介紹，一套套內(nèi)面積為77平方米的復(fù)式二手房，上個(gè)月賣到158萬(wàn)元，這個(gè)月提到168萬(wàn)元，漲幅達(dá)6%。“自10月份以來(lái)，平均漲幅為10%，房源非常緊缺�，F(xiàn)在一個(gè)小區(qū)中小戶型并且戶型好的二手房就那么幾套，每天來(lái)找二手房的人基本沒有多少房子可選擇。自9月份以來(lái)，我們的銷售量逐月攀升�！痹撲N售人員告訴筆者。
筆者還了解到，目前購(gòu)房市場(chǎng)呈現(xiàn)兩個(gè)趨勢(shì)：80后人群購(gòu)房量較大；改善型需求上升，一居換兩居、高層換低層、小戶型換大戶型趨勢(shì)明顯。
【鏈 接】
北京住建委：
“恐慌購(gòu)房”是人為假象
針對(duì)一些媒體報(bào)道部分項(xiàng)目出現(xiàn)“恐慌、搶購(gòu)”的情況，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前基本處于動(dòng)態(tài)平衡之中，“恐慌購(gòu)房”是個(gè)別開發(fā)企業(yè)制造假象、誘導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)買的違規(guī)炒作行為。
前些時(shí)候有媒體反映排號(hào)火爆的“紫金新干線”樓盤，該項(xiàng)目共批準(zhǔn)預(yù)售12個(gè)樓棟、900多套住房，但經(jīng)初步核實(shí)，目前實(shí)際形成銷售僅5個(gè)樓棟，其余7個(gè)樓棟整體未售，已涉嫌構(gòu)成捂盤惜售。還有據(jù)稱是計(jì)劃推盤288套、首次排卡即超過(guò)1600人的“金地格林”項(xiàng)目，經(jīng)查至今尚未取得預(yù)售許可，已涉嫌違反“未取得預(yù)售許可證之前，不得排號(hào)、定房、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或收取任何預(yù)付款性質(zhì)的費(fèi)用”的規(guī)定。
對(duì)于違規(guī)炒作和銷售的項(xiàng)目，北京市將嚴(yán)厲查處，絕不姑息。目前，市住建委已約談了一些涉嫌違規(guī)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，并啟動(dòng)了執(zhí)法程序。該負(fù)責(zé)人同時(shí)指出，其間也不排除個(gè)別媒體不負(fù)責(zé)任地推波助瀾，并希望這些媒體不要進(jìn)行這種與事實(shí)不符、混淆視聽的不當(dāng)炒作，避免誤導(dǎo)廣大消費(fèi)者。