招商地產(chǎn)董事長林少斌
樓市料保持平穩(wěn) 城鎮(zhèn)化提供廣闊空間
作為今年業(yè)績高速增長的龍頭房企，招商地產(chǎn)頗受關注。招商地產(chǎn)董事長林少斌日前接受中國證券報記者專訪時表示，2012年的房地產(chǎn)市場對房企發(fā)展較為有利，預計未來樓市將保持平穩(wěn)。他認為，城鎮(zhèn)化將為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供廣闊空間，公司將把綠色地產(chǎn)作為一項長期發(fā)展戰(zhàn)略。
城鎮(zhèn)化提供很大機遇
行業(yè)利潤水平將保持平穩(wěn)
中國證券報：招商地產(chǎn)怎樣看待城鎮(zhèn)化給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響？
林少斌：我理解的城鎮(zhèn)化并不是把大城市的餅越攤越大，城鎮(zhèn)化應該是把城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)進一步結合，應該是讓一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)也能承擔城市的部分公共設施和服務的功能。簡單來說，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的設施完善了，當?shù)氐霓r(nóng)民遷移到服務設施完善的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，就實現(xiàn)了城鎮(zhèn)化。中國有很多城鎮(zhèn)需要建設，在這一過程中，開發(fā)商會獲得很多機會。
招商地產(chǎn)未來可能會考慮進入一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行開發(fā)，但是目前作為一線開發(fā)商，我們還是將把最主要的力量聚焦于一二線城市，兼顧三四線城市。我們認為，一二線城市房地產(chǎn)開發(fā)價值最大、市場容量最大、給股東帶來的利益也最大。
對于未來中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間，我認為未來的城市化進程將為公司提供很大的機遇�，F(xiàn)在很多進入城市的農(nóng)村人口并不能享有城市的公共服務，如教育、醫(yī)療、住房等等。有資料稱這樣的人口在城市中數(shù)量龐大，如果減去這些人口，中國的城市化只有30%多。中國的城市化還有很長的路要走，這些都是地產(chǎn)商的機會。
中國證券報：房企的利潤水平可能下降，招商地產(chǎn)對未來的行業(yè)利潤水平有何判斷？
林少斌：目前，開發(fā)商的利潤水平都差不多，具體項目的利潤水平和產(chǎn)品結構、土地成本相關。但我們認為，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)利潤處于一個較合適的水平。其實，國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的利潤水平比外界想象的要低，房地產(chǎn)是一個資金密集型行業(yè)，也是一個稅率較高的行業(yè)。從資產(chǎn)獲利能力看，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤水平已經(jīng)接近市場的平均水平。
我們預計全行業(yè)的成本會越來越高，利潤水平提升的空間很小，不排除利潤率會出現(xiàn)合理的降幅。但由于需求能夠保持穩(wěn)定，行業(yè)的利潤水平也將保持平穩(wěn)。
明年銷售額有望超過400億元
將積極穩(wěn)妥地增加土地儲備
中國證券報：今年招商地產(chǎn)銷售收入明顯增長，如何看待今年的市場？明年公司有何規(guī)劃？
林少斌：我們認為今年的市場很不錯，前半段流動性支撐市場，后半段經(jīng)濟企穩(wěn)。如果明年能順勢發(fā)展，市場形勢也會不錯。首先，國內(nèi)經(jīng)濟和世界經(jīng)濟的各種指標都呈現(xiàn)出了底部特征；其次，目前樓市調(diào)控政策是到位的，效果已經(jīng)得到體現(xiàn)。我覺得除了房產(chǎn)稅試點擴大之外，出臺更嚴厲調(diào)控政策的可能性不大。當然，調(diào)控力度也不太可能大幅度放松，但不排除調(diào)控可能出現(xiàn)局部微調(diào)。所以，我們認為明年的市場將較為平穩(wěn)。我們也希望市場能夠保持平穩(wěn)，不希望大起大落，起的時候市場有不少泡沫，落的時候很多行業(yè)參與者也會有損失。
明年，招商地產(chǎn)新推出和在售的貨值接近700億元。如果按60%-70%的去化來算，明年的銷售額有望超過400億元。我認為，招商地產(chǎn)明年推售量能夠保證。對于中期規(guī)劃，公司目前有一個“千億百億”的目標，就是銷售額實現(xiàn)1000億元，利潤達到100億元，我們希望能盡快實現(xiàn)這個目標。
中國證券報：招商地產(chǎn)明年是否仍會保持較快拿地節(jié)奏？今年下半年招商地產(chǎn)收購了一家香港上市公司，如何利用這一融資平臺？
林少斌：隨著公司規(guī)模的擴大，招商地產(chǎn)購置土地的數(shù)量也會增加，明年還會積極穩(wěn)妥地采用多種方式增加土地儲備。但招商地產(chǎn)會合理把握購地節(jié)奏，同時嚴控公司的負債水平。公司的負債率、凈負債率一直處于行業(yè)較低的水平，財務成本也一直處于可控的范圍，足以支撐公司未來的發(fā)展。
目前，國內(nèi)資本市場對于A股房地產(chǎn)公司的再融資閘門依然緊閉。今年我們在香港收購了東力實業(yè)這個上市平臺，我們希望東力實業(yè)和招商地產(chǎn)之間能夠有很好的業(yè)務規(guī)劃，合理利用這個上市平臺為公司的發(fā)展提供更多的資金來源。
住宅產(chǎn)業(yè)方興未艾
繼續(xù)發(fā)展綠色地產(chǎn)
中國證券報：招商地產(chǎn)對未來的產(chǎn)品線有何規(guī)劃？是否仍將住宅作為最重要的產(chǎn)品？
林少斌：招商地產(chǎn)一直在進行拓展公司產(chǎn)品線的嘗試。未來，招商地產(chǎn)將在商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等方面進行實踐。不過，住宅仍將是招商地產(chǎn)最主要的業(yè)務。這是基于住宅產(chǎn)業(yè)方興未艾的判斷，住宅產(chǎn)業(yè)周轉較快，符合股東對利潤回報的要求。
一個企業(yè)能否成為百年企業(yè)，取決于企業(yè)能否提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和良好的服務。招商地產(chǎn)走向全國晚一些，我們從2000年走出蛇口，2003年走向全國。和業(yè)內(nèi)其他一些公司相比，我們的銷售額還有差距，但是招商地產(chǎn)的效益還說得過去。招商地產(chǎn)的產(chǎn)品定位中端偏上，我們在商業(yè)地產(chǎn)也積累了很多人才和經(jīng)驗。招商地產(chǎn)可能特點不是特別突出，但比較均衡。綜合開發(fā)能力是招商的優(yōu)勢之一。
中國證券報：綠色地產(chǎn)作為公司長遠規(guī)劃，招商地產(chǎn)將從哪些方面推動這一規(guī)劃落實到應用層面？
林少斌：招商地產(chǎn)從2002年首倡綠色地產(chǎn)，十年來一直堅持這個方向，未來也將堅持這一方向。具體到綠色地產(chǎn)的實踐應用，有以下幾方面：
首先，結合項目，推進綠色實踐。深圳泰格公寓是國內(nèi)首個獲得美國綠色建筑LEED認證的商業(yè)項目，南海意庫三號樓改造是中國南方第一個建筑綠色改造示范項目。我們?nèi)珖木G色評級項目有40多個。
其次，結合標準建設，推進綠色套餐。我們會根據(jù)項目的具體情況，如項目區(qū)域、建筑使用性質(zhì)不同，制定相應綠色技術標準和規(guī)范，指導項目定位、產(chǎn)品設計。
第三，積極推進綠色理念宣傳。我們在全國各項目上設立了綠色體驗區(qū)；從2004年起，我們與住建部等有關部門一起，每年舉辦一次中外綠色人居論壇。今年是第九屆，不久前剛剛在常州舉辦完成。此外，今年初我們與住建部建設科技與產(chǎn)業(yè)促進中心一起推進國家綠色相關規(guī)范制定等。
綠地集團董事長張玉良
未來十年房企仍大有作為
綠地集團董事長張玉良日前接受本報記者專訪時認為，下一個十年，城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟發(fā)展最大的引擎和紅利；明年樓市調(diào)控政策可能會進一步完善，關鍵是要看房產(chǎn)稅如何擴大試點，建議對持有房產(chǎn)過多的人征稅以抑制投機。
城鎮(zhèn)化是重要載體
中國證券報：綠地如何看待城鎮(zhèn)化帶來的發(fā)展機遇？
張玉良：積極、穩(wěn)妥、有序，這三個詞很重要，表明現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化跟過去很不一樣�，F(xiàn)在大城市有很多“城市病”，比如擁堵、房價上漲過快、資源有限等。
北京、上海的人口仍處在快速擴張階段，全國超過千萬人口的城市越來越多，當資源不能承受人口集聚的狀況時，問題就變得較為嚴重。相比特大城市而言，人口一二百萬的城市發(fā)展的一般比較有序，但有些城市出現(xiàn)了人口萎縮現(xiàn)象，在某些地級市表現(xiàn)尤為明顯。
目前部分三四線城市的房地產(chǎn)項目空置率較高，三四線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況令人擔憂，市場和人口都集中在一二線城市去了。這些問題，跟我們過去城市發(fā)展導向有關系。
中國證券報：城鎮(zhèn)化對綠地集團以及整個房地產(chǎn)行業(yè)而言意味著什么？城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵是什么？
張玉良：下一個十年，城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟發(fā)展最大的引擎和紅利，對房地產(chǎn)行業(yè)而言，會有更直接的收益。農(nóng)村人口轉移到城市，住房、商業(yè)、美麗中國的環(huán)境建設等都與房地產(chǎn)有關。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍是城市建設開發(fā)的主體成員之一，是城鎮(zhèn)化的重要力量。大企業(yè)應該發(fā)揮標桿作用。在城鎮(zhèn)化過程中，企業(yè)應發(fā)揮參與、建議的作用。我認為，未來十年，房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是龍頭企業(yè)仍大有作為。
現(xiàn)在城市已經(jīng)沒有邊際。以長三角、珠三角為例，城市都連起來、成片了。城市的邊際如何界定，也是我們研究的新課題。比如上海與江蘇的蘇州，地域都已經(jīng)相連。城市群應該是形成“一核多中心”的概念。國外的洛杉磯等大城市，周邊有一連串的衛(wèi)星城，東京也有衛(wèi)星城，但我們的城市是城市與城市連接。
城鎮(zhèn)化是未來經(jīng)濟增長的載體，城鎮(zhèn)化也是內(nèi)需的重要載體。未來幾年，無論是投資還是內(nèi)需，城鎮(zhèn)化都是一個重要載體，離不開它。特別在當前外需增長困難的情況下，城鎮(zhèn)化的意義更為重大。
建議征收“持有稅”
中國證券報：如何看待2012年的樓市調(diào)控？
張玉良：目前看，政府對樓市的調(diào)控是有力的，成果明顯。雖然各界認為調(diào)控的手段應更市場化、法制化，有些手段不一定是最好的辦法，但可能是目前最有效的辦法之一。
有的事應該怎么做，不代表現(xiàn)在就能去做，因為條件不夠具備。在限購背景下，今年樓市有一定的成交量和市場繁榮度，但房價并沒有上去；此外，保障房建設速度在加快。這種結果，符合中央的調(diào)控意圖，但以目前的方式進行調(diào)控難以持久，因此有關部門也在尋找更好的方法代替行政手段。
2012年是大型房企成長的一年，行業(yè)龍頭增長比較快。綠地也是如此，綠地銷售面積和成交金額，今年增長率均在35%-40%。
中國證券報：限購政策將何去何從，房產(chǎn)稅等長效措施如何推進，社會各界對明年房地產(chǎn)調(diào)控各種猜測頗多。綠地如何看待明年的房地產(chǎn)市場？
張玉良：個人認為，明年房地產(chǎn)調(diào)控措施可能進一步完善，關鍵是房產(chǎn)稅怎么出。
如果僅僅是征收房產(chǎn)稅，只能抑制投機，但對房產(chǎn)持有過多的人，應該對其在持有環(huán)節(jié)征稅。
房地產(chǎn)領域的相關稅費較多，應該對原有的稅收進行清理，否則大量新增稅種不夠合理。如果向多數(shù)普通老百姓征稅，不太合適。有的稅收雖然看上去是由企業(yè)承擔，但實際上更多的是轉嫁給了消費者。所以要解決抑制投機問題，應該對持有房產(chǎn)過多的人征收“持有稅”。當然，好的稅收政策，不應該是對大多數(shù)的普通購房者、剛需人群征稅。我們期盼有市場化、法制化，通過經(jīng)濟、法制、稅收的辦法，取代行政限購。社會上籠統(tǒng)認為，房產(chǎn)稅會解決高房價，但如果每年讓多數(shù)普通購房者都納稅，其實會加重老百姓的負擔。
突破瓶頸推進轉型
中國證券報：綠地近期的發(fā)展目標是五年之內(nèi)進入世界200強，這意味著綠地營業(yè)收入要在5年內(nèi)翻番，綠地如何實現(xiàn)這一目標？
張玉良：早在2005年，綠地在年營業(yè)收入還不到100億的情況下，就明確制定了6年后沖刺世界企業(yè)500強的目標。這個夢想，奇跡般地如期實現(xiàn)。
躋身世界企業(yè)500強后，我們提出以“20年后再出發(fā)”的歸零心態(tài)，對世界級企業(yè)的先進管理模式，尋找差距、改進提升，推動外延式增長和內(nèi)生式提升齊頭并進，提升自身在國際市場競爭能力。
綠地未來的目標是進入世界企業(yè)200強。我們有信心在2015年實現(xiàn)業(yè)務經(jīng)營收入超過5000億元。今年已經(jīng)超額完成2400億元的目標，如果保持每年30%的增長率，這個目標可以實現(xiàn)。公司內(nèi)部做了分解，到2015年，主業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營收入達到2000億元，能源達到2000億元，其他產(chǎn)業(yè)1000億元。
中國證券報：綠地集團很早實行“走出去”、“調(diào)結構”戰(zhàn)略，綠地的“轉型觀”是什么？
張玉良：綠地集團2000萬起家，20年進入世界500強，得益于“走出去”。綠地有80%的業(yè)務不在上海，同時綠地也適度發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，因為房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定性太差。在走出去過程中，依托信息化，實行三級管理，集團戰(zhàn)略管控與財務管控相結合，這已經(jīng)形成制度。
綠地近年來致力轉型升級，堅持三個適應：適應政策、適應環(huán)境、適應市場；堅持三個調(diào)整：調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構、產(chǎn)品結構、區(qū)域結構；堅持在發(fā)展中解決問題、突破瓶頸是綠地的“轉型觀”。自行車在行進中轉彎較容易，但停下來轉彎卻可能會摔跤。
金地集團總裁黃俊燦
2020年前是行業(yè)發(fā)展重要機遇期
金地集團總裁黃俊燦日前接受中國證券報記者專訪時表示，城鎮(zhèn)化將帶動房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展，2020年前是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機遇期；預計2013年是一個“過渡年”，房地產(chǎn)市場量價走勢有波段但整體平穩(wěn)，樓市調(diào)控將呈現(xiàn)常態(tài)化趨勢。金地集團的產(chǎn)品類型將向剛需、自住、首改需求傾斜。
明年樓市整體平穩(wěn)
中國證券報：城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)行業(yè)提供了怎樣的發(fā)展機遇？是否會影響公司目前專注于一二線城市的布局？
黃俊燦：未來十年，隨著一線城市常住人口不斷增加，城鎮(zhèn)化及人口結構帶來廣大的剛性需求，將帶動房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展。農(nóng)村轉移至城市人口中20%將會在城市購買住宅。2020年前仍是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機遇期。
中國證券報：2012年市場前冷后熱的走勢較為明顯，金地怎樣評判今年的市場？對于明年的市場走勢，有何研判？
黃俊燦：由于剛性需求的支撐，以及前期被壓抑的購買力逐漸釋放，2012年市場整體發(fā)展平穩(wěn)。一線房企在復雜的政策和市場環(huán)境中，通過各種努力，經(jīng)受住了市場的考驗。下半年成交數(shù)據(jù)表明樓市有回暖趨勢，其支撐是剛性需求和改善需求的釋放。我們預計明年及未來幾年行業(yè)將平穩(wěn)發(fā)展。
做出以上推論的主要論據(jù)是，中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)為明年經(jīng)濟工作定調(diào)，宏觀經(jīng)濟趨于穩(wěn)定，明年經(jīng)濟社會發(fā)展具備很多有利條件和積極因素，對未來的中國經(jīng)濟有信心。我們認為，明年將保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不會放松。整體上2013年仍將是一個觀望過渡年，房地產(chǎn)市場量價走勢有波段但整體平穩(wěn)。
我們對市場的長期觀點是，未來房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出機遇與挑戰(zhàn)并存的局面。從宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢來看，中國經(jīng)濟增長過去十年依靠投資拉動的發(fā)展模式正逐漸喪失可持續(xù)性，地產(chǎn)行業(yè)對GDP增長貢獻已達約6%或更高，經(jīng)濟增速趨于放緩。擴大增長空間和改變增長結構的政策，城鎮(zhèn)化水平的提高、服務業(yè)的發(fā)展、區(qū)域間平衡發(fā)展，將成為未來中國經(jīng)濟新的增長點。政策層面，經(jīng)濟增長與民生成為政策權衡兩個重要因素，未來隨著市場化調(diào)控政策措施逐步出臺，樓市調(diào)控將呈常態(tài)化趨勢。
優(yōu)先開發(fā)中小盤
中國證券報：在剛需產(chǎn)品成為市場成交主力之后，未來金地的產(chǎn)品線將呈現(xiàn)何種格局？
黃俊燦：去年的銷售數(shù)據(jù)和今年的銷售顯示，剛需類產(chǎn)品支撐了主要的成交和業(yè)績。
在土地投資方面，原則上，公司堅持嚴格控制土地成本、強調(diào)拿地區(qū)域分布的合理性，著重補充剛需和首改類產(chǎn)品的占比，首置、首改占比顯著提升，以提升產(chǎn)品市場競爭力。我們判斷，未來十年剛需市場仍為市場需求主體。同時，也要緊緊抓住改善型市場，未來改善型市場仍將進一步成長，尤其是首次改善型市場將會呈現(xiàn)較好機會。短期內(nèi)，公司會進一步考慮調(diào)整后續(xù)拿地的產(chǎn)品結構及地塊規(guī)模，向剛需、自住、首改等類型傾斜，為發(fā)揮投資最大規(guī)模效應，提升集團周轉率，新投資項目我們會優(yōu)先考慮建筑面積在20萬平方米以內(nèi)的中小盤。
在產(chǎn)品研發(fā)方面，公司進一步研發(fā)針對首置首改客戶的新系列，為市場提供更廣闊覆蓋面更大的多元化產(chǎn)品。
中國證券報：金地對于剛剛收購的星獅地產(chǎn)[0.44
0.00%]有何戰(zhàn)略規(guī)劃？公司今年進行了兩次境外融資的嘗試，這在A股公司中并不多見，未來境外融資是否會成為公司融資的主要渠道？
黃俊燦：未來公司仍將以自有積累資金和銀行信貸為主。海外發(fā)債成功，主要意義在于開拓了新的融資渠道。
近期金地在融資和海外并購方面的進展，不僅有效助力金地集團一體兩翼戰(zhàn)略的推進，更將持續(xù)加深金地在國際資本市場的影響力。
商業(yè)地產(chǎn)大有可為
中國證券報：國內(nèi)的房地產(chǎn)基金規(guī)模在2012年出現(xiàn)明顯增長，金地設立的穩(wěn)盛投資基金是否會回避金地自己的項目？
黃俊燦：2010年，金地集團明確了“以住宅業(yè)務為核心，以商業(yè)地產(chǎn)和金融業(yè)務為兩翼，協(xié)同發(fā)展，成為復合型的地產(chǎn)開發(fā)商”一體兩翼發(fā)展戰(zhàn)略。金地的業(yè)務模式將成為長期發(fā)展的核心競爭力。
截至2011年末，穩(wěn)盛投資已經(jīng)完成了從基金管理部到獨立的基金公司的升級轉身。目前，穩(wěn)盛投資旗下管理著一只美元房地產(chǎn)基金和9只人民幣房地產(chǎn)基金，管理規(guī)�？傆嫾s50億元人民幣。穩(wěn)盛投資并不刻意回避金地集團的項目，穩(wěn)盛基金的定位是盡量避免從金地的資產(chǎn)負債表里去買項目，更多的是與金地共同投資。如果是和金地共同投資的話，就不是簡單從金地買項目，基金和金地是合作投資的關系。如果金地有適合穩(wěn)盛投資的項目，穩(wěn)盛沒有必要也不應該刻意回避。
中國證券報：金地集團對商業(yè)地產(chǎn)有何規(guī)劃？商業(yè)地產(chǎn)是否出現(xiàn)過剩苗頭？
黃俊燦：針對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間的問題，從戰(zhàn)略角度來看，在中國經(jīng)濟發(fā)展模式轉型背景下，國內(nèi)居民收入和消費水平有巨大提升空間。城市化的過程，并非是人口在城市的簡單匯集，為了解決不斷增加的城市常住人口的消費與文化需求，相應的商業(yè)與文體產(chǎn)業(yè)也將蓬勃發(fā)展，這應合了中國經(jīng)濟轉向消費拉動型的大趨勢。
目前中國人均商業(yè)面積與國外發(fā)達經(jīng)濟體相比，還有很大的增長空間。中國商業(yè)地產(chǎn)的總體存量面積大概在17億平方米左右，約占房地產(chǎn)總存量的8%，低于發(fā)達國家和地區(qū)的比重。2010年中國的人均零售面積僅為0.9平方米，遠低于發(fā)達國家的水平。每單位GDP的甲級寫字樓面積也處于較低水平。從趨勢上看，商業(yè)地產(chǎn)面臨的經(jīng)濟形勢相對穩(wěn)定和寬松，商業(yè)地產(chǎn)市場大有可為。