據(jù)中金公司研報，2013年預(yù)計到期房地產(chǎn)信托規(guī)模2816億元，總還款額約3100億元，將迎來兌付高峰。
“泰宇花苑”項目位于溫州市平陽縣鰲江鎮(zhèn)的中心地帶，曾是當(dāng)?shù)氐臒徜N樓盤。如今，該樓盤已停工近一年，開發(fā)公司負責(zé)人陳岳西已于去年7月1日由上海浦東出境。
此前，陳岳西曾通過建設(shè)銀行當(dāng)?shù)胤种C構(gòu)（以下簡稱建行）、安信信托(600816,股吧)以及民間借貸融資。其中安信信托為該項目發(fā)行了4億元的信托產(chǎn)品，即將于今年4月到期。
目前，平陽縣政府已經(jīng)介入，成立了工作處置小組，爭取各方債權(quán)人能共同進行后續(xù)開發(fā)。處置小組內(nèi)部人士表示，屆時靠開發(fā)商籌資兌付已經(jīng)不現(xiàn)實。而安信方面則回應(yīng)，已有流動性上的預(yù)案來做保證。
“泰宇花苑”停建于2011年末，正值溫州民間借貸風(fēng)波爆發(fā)之際。而根據(jù)中金公司研報，2013年預(yù)計到期房地產(chǎn)信托規(guī)模2816億元，總還款額約3100億元，將迎來兌付高峰。平陽當(dāng)?shù)厝耸勘硎荆?011年上半年長三角地區(qū)房地產(chǎn)信托發(fā)行較多。根據(jù)信托計劃平均兩年期限來推斷，今年一二季度，針對溫州本地及周邊地區(qū)的小型開發(fā)商所發(fā)行的信托項目，將迎來大考。
老板已于去年7月出境
“泰宇花苑”項目，位于溫州市平陽縣鰲江鎮(zhèn)，位于該鎮(zhèn)的鎮(zhèn)中心地帶。按照規(guī)劃，項目總用地面積41400平方米。
開發(fā)商為溫州泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“泰宇房開”）成立于1999年6月，注冊資金1億元，由陳岳西、金云城、金彩云3人分別出資90%、6%、4%設(shè)立。陳岳西為實際控制人。
該樓盤于2009年4月30日開售。根據(jù)購房合同，該樓盤將于2012年8月31日交付。2011年，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)樓盤施工進展異常。據(jù)浙江本地電視臺報道，2012年春節(jié)過后，就沒有工人回來了，樓盤已然停工。
去年7月，有業(yè)主得到消息，陳岳西已經(jīng)“跑路”。8月，平陽縣政府成立了泰宇花苑工作協(xié)調(diào)小組，由平陽縣政法委副書記葉永武擔(dān)任組長。去年12月底，當(dāng)?shù)赜殖闪⒘颂┯罨ㄔ饭ぷ魈幹眯〗M。
處置小組內(nèi)部人士告訴記者：“目前，泰宇房開已經(jīng)散架�！�
記者于1月7日下午來到泰宇花苑施工現(xiàn)場及售樓處。施工現(xiàn)場空無一人，售樓處大門緊閉，門上貼著一張水費繳納通知單。
以土地升值為名發(fā)行信托計劃
為了開發(fā)泰宇花苑，陳岳西先后通過建設(shè)銀行、民間借貸以及安信信托融資。
該地塊總用地面積41400平方米，有兩本土地證。陳先將其中一塊地抵押給建設(shè)銀行，貸得1.5億。
陳岳西還通過民間借貸籌集資金。據(jù)上述處置小組內(nèi)部人士告訴記者，根據(jù)自然債權(quán)人自救小組的事后統(tǒng)計，民間借貸的數(shù)額在4.9億左右。目前該項債務(wù)還在進行逐筆司法認證。
2011年4月，陳又將另一塊地平國用（2005）第2-8135號的土地使用權(quán)以第一順位抵押給安信信托，將前述地塊平國用（2006）第2-8036號的使用權(quán)以第二順位抵押給安信信托，由安信方面為泰宇花苑發(fā)行“溫州"泰宇花苑"項目開發(fā)貸款集合資金信托計劃”，發(fā)行規(guī)模4億，為期兩年，根據(jù)投資金額的不同預(yù)期年收益率在10%到11.8%。
根據(jù)信托項目計劃書，4億資金中有2億元用于調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。記者獲悉，有8000萬用于歸還建行貸款，1.2億用于償還部分民間借貸及工程款。另外2億用于土建、外墻、內(nèi)裝修、設(shè)備安裝及小區(qū)配套等項目后續(xù)開發(fā)建設(shè)。
根據(jù)計劃書，兩塊土地當(dāng)時的評估價值總計11.5億。而根據(jù)上述內(nèi)部人士透露，之前兩塊地的評估價僅為3.69億。有評估公司以“土地使用權(quán)升值”為由，將評估價抬高，使得泰宇放開得以從安信信托方面融得4億資金。
記者并未獲得詳細的抵押合同，也未從安信信托方面得到關(guān)于土地使用權(quán)升值的回應(yīng)。
如今，樓盤已經(jīng)停工。上述內(nèi)部人士對本報記者表示，目前泰宇房開的金融機構(gòu)欠款為4.7億（安信信托4億，建設(shè)銀行7000萬），民間借貸初步確認是4.9億。此外，截至去年9月，欠稅總計887萬，拖欠施工單位工程款3300萬（尚未最終核實）。
如果泰宇放開走破產(chǎn)清算路線，目前僅剩7萬平方米左右的樓面，按樓盤價測算，或許資金缺口會很大。假如樓盤得到進一步注資并正常復(fù)工，將還未取得預(yù)售權(quán)的房屋出售出去，并且銷售情況良好，預(yù)計項目會產(chǎn)生9.2億元左右的收益，那么資金缺口在3.8億左右。
傾向走重組之路
自從“泰宇花苑”項目停工后，各方展開了積極的自救措施。上述內(nèi)部人士透露，從去年3月開始，自然債權(quán)人就成立了自救小組，與建行和安信信托積極對接，并請求政府出面協(xié)調(diào)。王建力也透露，安信信托曾派項目經(jīng)理來到鰲江，與自然債權(quán)人和業(yè)主進行協(xié)商。
建行的開發(fā)貸款于去年夏天到期，但建行方面表示同意貸款延期，并在適當(dāng)?shù)臅r候給予后續(xù)資金支持，使項目復(fù)工。
至去年10月份，建行、安信信托代表和自然債權(quán)人達成了初步的框架協(xié)議，合作開發(fā)該樓盤，后續(xù)產(chǎn)生的項目收益優(yōu)先保障安信信托的4億元募集款和建設(shè)銀行的7000萬貸款。
但至今，建設(shè)銀行和平陽縣政府方面未得到安信信托的正式回應(yīng)，故目前復(fù)工的實質(zhì)工作并未展開。
上述人士表示，其實建行、安信信托和自然債權(quán)人共同開發(fā)是最好的結(jié)果。因為如果走破產(chǎn)清算路線，能夠拿回的錢很少，于各方都不利。王建力也表示，多方共同開發(fā)，對業(yè)主來說也是最好的結(jié)果。
上述內(nèi)部人士表示，目前破產(chǎn)清算和重組兩條路線在同時進行中，政府方面更傾向與多方合作，走重組路線，爭取在2013年3月底之前，將已經(jīng)出售的樓房復(fù)工。
今年4月，由安信信托發(fā)起的“溫州"泰宇花苑"項目開發(fā)貸款集合資金信托計劃”就將到期。根據(jù)信托計劃，“到期時，由借款人泰宇房地產(chǎn)歸還全部貸款本息”，“項目公司實際控制人陳岳西與實際管理人陳麗霞（注：陳岳西女兒，目前不知去向）對信托貸款本金及利息的償付提供個人連帶責(zé)任擔(dān)�！�。此外，陳岳西將持有的公司90%的股權(quán)質(zhì)押給安信信托，并辦理強制執(zhí)行公證，作為其償還信托貸款本金及利息的履約擔(dān)保。
如今，陳岳西已經(jīng)出境，泰宇房開已經(jīng)散架。上述內(nèi)部人士直言，屆時到期兌付時，“想要在這里籌集資金兌付顯然是不現(xiàn)實的”。
安信信托相關(guān)人士此前對媒體表示：“這款產(chǎn)品從設(shè)立抵押到管理，都是合法合規(guī)的，且抵押物重組，保全措施做得也不錯。公司出了問題，我們已經(jīng)有了流動性上的預(yù)案來保證�！�