在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，在2012年12月份，近八成(54個(gè)城市)的新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格，出現(xiàn)環(huán)比上漲；同比上漲的城市也比上月增加15個(gè)，達(dá)到40個(gè)。
雖然環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)1.2%，同比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)2.4%，但部分城市呈現(xiàn)的房?jī)r(jià)上漲動(dòng)能，以及一些城市顯現(xiàn)的調(diào)控效果弱化趨勢(shì)，對(duì)2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
在宏觀經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)中求進(jìn)”的目標(biāo)之下，為2013年經(jīng)濟(jì)發(fā)展謀篇布局的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了積極推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)的戰(zhàn)略方向，盡管會(huì)議同時(shí)強(qiáng)調(diào)了繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖的政策基調(diào)，但在部分城市已經(jīng)出現(xiàn)的房?jī)r(jià)上漲壓力的背景下，在嚴(yán)格的限購(gòu)限貸政策“韁繩”下暫時(shí)放緩速度的房地產(chǎn)市場(chǎng)，2013年會(huì)否再度“發(fā)熱”？已然呈現(xiàn)上漲勢(shì)頭的房?jī)r(jià)是否會(huì)更加高漲？
盡管相關(guān)部門以及各地方政府明確限購(gòu)政策不會(huì)放松，但在房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)面臨不確定因素，一些大城市住房需求持續(xù)增長(zhǎng)，“一刀切”的行政調(diào)控手段精準(zhǔn)度欠缺、“副作用”逐步暴露等情況下，2013年房地產(chǎn)調(diào)控站在了一個(gè)難度更高的新關(guān)口上。
前低、中升、后翹的2012
“從全國(guó)整體情況看，量?jī)r(jià)趨穩(wěn)，是去年樓市最顯著的特點(diǎn)。這主要源于一系列調(diào)控政策改善了供需結(jié)構(gòu)，房?jī)r(jià)缺乏大幅上漲的動(dòng)力�！遍L(zhǎng)城證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員告訴記者。
一方面，購(gòu)房者心態(tài)比較平穩(wěn)，剛性需求和改善型需求成為市場(chǎng)主力。天津我愛我家二手房中介的成交數(shù)據(jù)顯示，2012年11月以來(lái)，80平方米以內(nèi)的中小戶型成交比例占據(jù)整體七成以上，顯示剛性需求占據(jù)主導(dǎo)。置業(yè)顧問(wèn)告訴本刊記者，“雖然二手房業(yè)主推出房源的意愿很強(qiáng)烈，但成交量卻沒有大幅上漲。有的購(gòu)房者來(lái)店里看了十幾次，但始終對(duì)價(jià)位不滿意，繼續(xù)選擇觀望。”
另一方面，開發(fā)商紛紛通過(guò)“以價(jià)換量”的方式回籠資金，市場(chǎng)供給比較充足。記者從包頭一家房地產(chǎn)公司了解到，2012年下半年以來(lái)，位于鄂爾多斯的項(xiàng)目只賣了4套房，而且是將價(jià)格從每平方米7000多元，降到5300元左右才成交的。公司經(jīng)理說(shuō)，“市場(chǎng)需求跟不上了，優(yōu)惠促銷實(shí)質(zhì)上是開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的一種順應(yīng)，或者是為了緩解資金壓力下的一種妥協(xié)。”
“整體看來(lái)，2012年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)‘前低、中升、后翹’的態(tài)勢(shì)，這是住宅交易量呈現(xiàn)的趨勢(shì)，價(jià)格也是這樣一個(gè)走勢(shì)�！眹�(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲表示，“前低”主要是兩年多來(lái)的宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)調(diào)控累積效應(yīng)的結(jié)果。2012年一季度價(jià)格、交易量都比較低。另外，開發(fā)商以價(jià)換量很普遍，所以價(jià)格相對(duì)比較低。
六七月份以后導(dǎo)致價(jià)格回升的原因中，一方面剛需隨著政策的調(diào)整開始釋放，另一方面，最大的原因是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)明顯帶來(lái)宏觀調(diào)控的預(yù)調(diào)和微調(diào)，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了效應(yīng)。
“保障房的投入使用也是‘穩(wěn)’的因素。2012年有550多萬(wàn)套投入使用；2013年600萬(wàn)套開工，400萬(wàn)套投入使用。這樣累計(jì)下來(lái)，保障房的供應(yīng)會(huì)增加，對(duì)價(jià)格的影響也是正面的。”任興洲說(shuō)。
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，雖然市場(chǎng)整體企穩(wěn)，但存在城市分化的現(xiàn)象。一線城市成交量上升，但供應(yīng)量不足，房?jī)r(jià)存在反彈的壓力；而二三線城市供應(yīng)充足，甚至出現(xiàn)一定的供應(yīng)泡沫，不具備反彈的條件。
銀河證券董事總經(jīng)理左小蕾分析認(rèn)為，房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，主要得益于調(diào)控政策。未來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)繼續(xù)打擊投機(jī)，不能讓房地產(chǎn)價(jià)格反彈，政策應(yīng)引導(dǎo)資金等資源回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)，促使企業(yè)以技術(shù)創(chuàng)新贏得市場(chǎng)，加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。
調(diào)控政策長(zhǎng)期效用呈現(xiàn)遞減
在房?jī)r(jià)整體平穩(wěn)的背后，記者采訪發(fā)現(xiàn)，部分標(biāo)桿地區(qū)的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)連續(xù)微漲趨勢(shì)，上漲動(dòng)能主要來(lái)自以下四個(gè)方面。
一是投資需求依然旺盛。
位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的某項(xiàng)目，2012年10月份開盤的住宅，均價(jià)達(dá)到每平方米2萬(wàn)元，已經(jīng)銷售一空。銷售人員告訴記者，即將開盤的售價(jià)，每平方米將上漲50～100元不等。北京中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析，在土地價(jià)格及溢價(jià)率都明顯上漲的情況下，開發(fā)商的定價(jià)也會(huì)水漲船高。展望未來(lái)一段時(shí)間，房?jī)r(jià)已經(jīng)形成繼續(xù)微漲的趨勢(shì)。
業(yè)內(nèi)人士分析，回顧過(guò)去十年，投資房產(chǎn)基本上穩(wěn)賺不賠，因此，百姓還是將房地產(chǎn)作為抵御通脹壓力的最好手段。只要通脹預(yù)期存在，這一趨勢(shì)就難以改變。
二是調(diào)控邊際效用呈現(xiàn)遞減趨勢(shì)。
以南京房?jī)r(jià)變化為例，2012年9月份，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅達(dá)到0.694%，10月又環(huán)比上漲0.2%，11月環(huán)比上漲0.3%，該地區(qū)房?jī)r(jià)已連續(xù)上漲9個(gè)月。記者在長(zhǎng)三角地區(qū)采訪發(fā)現(xiàn)，隨著調(diào)控政策的延續(xù)，限購(gòu)限貸在執(zhí)行中打折的現(xiàn)象屢見不鮮。不少房地產(chǎn)銷售人員表示，“只要你想買，花1萬(wàn)～3萬(wàn)元，就能繞過(guò)限購(gòu)令”；一些銀行人士介紹，通過(guò)個(gè)人信用貸款，也能買房，只是利息高一些；而通過(guò)辦離婚證的方式，將家庭二套房“變?yōu)椤笔滋追浚@得優(yōu)惠貸款，更是業(yè)內(nèi)公開的秘密。
三是房?jī)r(jià)上漲預(yù)期持續(xù)存在。
內(nèi)蒙古社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)于光軍認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在政策、市場(chǎng)博弈的關(guān)鍵階段，不少人都認(rèn)為如果宏觀經(jīng)濟(jì)不樂觀，中央政府可能會(huì)放松調(diào)控政策。
銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家潘向東認(rèn)為，調(diào)控時(shí)間越長(zhǎng)，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期越強(qiáng)烈，因?yàn)槭袌?chǎng)基礎(chǔ)并未發(fā)生根本的改變。此外，限購(gòu)政策已經(jīng)實(shí)施一年多，很多小開發(fā)商受到?jīng)_擊，選擇打折銷售甚至退出。未來(lái)的房屋供給存在短缺風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)了市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。
四是國(guó)外量化寬松政策的影響。
任興洲表示，美國(guó)、日本等多個(gè)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體同時(shí)出臺(tái)量化寬松政策，全球差不多有10萬(wàn)億美元的流動(dòng)性投入到世界的金融池子里，這會(huì)直接和間接地影響中國(guó)的流動(dòng)性。中國(guó)的人民幣匯率和中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的獲利能力，會(huì)使得熱錢更多往這里涌入，有可能對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成沖擊。
在上述因素的作用下，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)能有進(jìn)一步傳導(dǎo)的趨勢(shì)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，標(biāo)桿地區(qū)的房?jī)r(jià)，具有市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)的作用。一旦形成房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期，很快將向其他地區(qū)蔓延，房?jī)r(jià)整體上漲難以避免。搜房網(wǎng)發(fā)布的監(jiān)測(cè)信息稱，天津2012年11月打折優(yōu)惠樓盤數(shù)量為309個(gè)，環(huán)比10月份少了33個(gè)，這表明一些開發(fā)商已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變銷售策略，不再以價(jià)換量，或許是即將漲價(jià)的信號(hào)。
“精確制導(dǎo)”完善樓市調(diào)控體系
接受本刊記者采訪的多位專家以及市場(chǎng)研究人士認(rèn)為，從目前政策層面?zhèn)鬟f的信息看，2013年以抑制投機(jī)投資性需求、保障基本供給的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方向不會(huì)改變，鑒于一些城市已經(jīng)出現(xiàn)的調(diào)控政策長(zhǎng)期效用遞減趨勢(shì)，建議從目標(biāo)、手段和預(yù)期三個(gè)方面增加調(diào)控精準(zhǔn)度。完善樓市調(diào)控體系，促使在積極推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)戰(zhàn)略目標(biāo)下，形成合理消費(fèi)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。
一是調(diào)控目標(biāo)更加精準(zhǔn)。樓市調(diào)控的目的是打擊炒房行為，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)更多地回歸居住屬性。因此，建議盡快在全國(guó)范圍推進(jìn)房產(chǎn)稅，應(yīng)該讓擁有房產(chǎn)越多的家庭，承擔(dān)的稅收越高。
有專家分析，房產(chǎn)稅改革是大勢(shì)所趨，土地財(cái)政糾偏、現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費(fèi)制度改革、建立正確的激勵(lì)制度，都需要房產(chǎn)稅。雖然從短期看，房地產(chǎn)稅將減少地方土地收入，但從長(zhǎng)期看，普遍征收的房地產(chǎn)稅使地方政府擁有固定的、不隨房地產(chǎn)市場(chǎng)周期大起大落的穩(wěn)定收入。
二是調(diào)控手段更加精準(zhǔn)。市場(chǎng)普遍反映，限購(gòu)限貸等行政調(diào)控手段，對(duì)抑制投機(jī)需求起到了很好的威懾作用，但也誤傷了一部分改善型需求。建議推出手段更為靈活、精準(zhǔn)的市場(chǎng)化調(diào)控手段。
業(yè)內(nèi)呼吁，房屋交易過(guò)程中，政府可根據(jù)房屋持有年限，區(qū)分自住需求和投機(jī)行為。對(duì)房屋交易越頻繁的個(gè)體，收取的稅費(fèi)越高。還有學(xué)者表示，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房屋交易過(guò)程中的增值收益征稅。同時(shí)，通過(guò)個(gè)人所得稅抵免等方式，降低剛性需求的稅收負(fù)擔(dān)。
三是調(diào)控預(yù)期更加精準(zhǔn)。當(dāng)前房地產(chǎn)仍然具有較強(qiáng)的投資屬性，受市場(chǎng)預(yù)期的影響非常大。尤其是在通脹壓力背景下，必須盡快改變房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的心理預(yù)期，建議出臺(tái)調(diào)控的中長(zhǎng)期規(guī)劃，明確實(shí)施效果的時(shí)間表。
于光軍建議，頂住壓力，穩(wěn)定并完善現(xiàn)有的調(diào)控政策，給地方政府、開發(fā)商和購(gòu)房者穩(wěn)定、明確的調(diào)控信號(hào)。優(yōu)化開發(fā)商的開發(fā)結(jié)構(gòu)和銷售行為，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸�！耙坏┬纬烧叻潘傻念A(yù)期，房地產(chǎn)泡沫會(huì)再度膨脹，不僅影響經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大局，未來(lái)的局面也將更難收拾。”