二手房轉(zhuǎn)讓繳納20%個稅的新規(guī)到底將對二手房市場產(chǎn)生怎樣的影響？若長期持續(xù)，這一政策是否將改變樓市成交結(jié)構(gòu)，變相推高新房價格？面對嚴(yán)厲的政策，中介公司最為關(guān)注的焦點(diǎn)在哪里？
二手房的短暫“冰凍期”
記者：剛剛出臺的“新國五條”細(xì)則對二手房市場將帶來哪些深層次影響？你如何看待該政策的出臺？
林倩：對于二手房市場短期內(nèi)肯定還會有一些影響，或多或少會影響到交易量，這段時間成交量的暴增已經(jīng)把新政出臺之后一兩周的成交量都消化了，細(xì)則正式出臺實(shí)施之后的成交量必定暴跌。
胡景暉：一旦各地的政策執(zhí)行細(xì)則落地，那么對于二手房市場來說，最先會導(dǎo)致成交量的大幅萎縮，預(yù)計在各地細(xì)則出臺后的一個季度的時間里，二手房成交量都將處于低谷。二手房交易成本的增加，購房需求的萎縮，將緩解二手房業(yè)主的漲價沖動，議價空間也將逐步增大，去年年中以來二手房價節(jié)節(jié)小幅攀升的勢頭將得以遏制，房價整體上將進(jìn)入滯漲期，部分之前房價漲幅較大區(qū)域的房源價格或?qū)⒂兴芈洹?BR> 盧航：本身這個政策是個老政策，只是現(xiàn)在要嚴(yán)格地按照20%去實(shí)施。那么，這一政策為什么在國內(nèi)就造成這么大的市場震蕩？是因?yàn)橹按蠹矣X得20%收起來不太容易，有很多技術(shù)性的問題，此外，還有要繳納整個成交額5.5%的營業(yè)稅，在一個這么高的在全球范圍內(nèi)都罕見的營業(yè)稅的基礎(chǔ)上再繳個稅20%，就太大了。我覺得還是應(yīng)該對房地產(chǎn)整個交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)有個綜合的梳理。比如說這個稅種哪個合理哪個不合理，還應(yīng)該有個整體稅費(fèi)成本的把控。對于成交的影響，在短期內(nèi)可能交易量下跌嚴(yán)重，但半年之后，交易也許會隨著政策的消化提升，因?yàn)樵诒本┑暮芏嗟胤�，已�?jīng)沒有新房供應(yīng)了，購房者只能挑選二手房。所以，從長期來講，我們并不是太擔(dān)心。
吳存勝：最直接的打擊可以說是按差額的20%征收個稅這一政策全面性地導(dǎo)致賣房、買房的流通成本增加。更深層次來說，將會導(dǎo)致未來短期內(nèi)二手房交易量下滑，買賣雙方進(jìn)入觀望期，不論是剛性需求還是改善型需求都將受到較大影響，且給雙方帶來心理及經(jīng)濟(jì)的雙重負(fù)擔(dān)。
新政執(zhí)行有難度
記者：你認(rèn)為，存在普遍爭議的二手房20%個稅政策是短期政策么？政策的難點(diǎn)在哪？
胡景暉：二手房交易個稅按差額的20%繳納，這一執(zhí)行細(xì)則既然已經(jīng)公布，那么各地稅務(wù)部門肯定已經(jīng)做好了相關(guān)準(zhǔn)備，并將嚴(yán)格遵照執(zhí)行。但是在各地執(zhí)行細(xì)則制定過程中，或?qū)⒖紤]到對自住型剛需的保護(hù)，進(jìn)行差別化對待，不會一刀切。
政策在實(shí)施上肯定會有難度，比如房屋出售差額其中包含了裝修費(fèi)、房貸利息等難以厘清的成本，所以操作起來會有難度。
盧航：有這種資本利得稅很正常，但是肯定要有一些豁免，不能一刀切。比如第一套房豁免。一個國營單位的職工，很多年才分一套房，現(xiàn)在這套房可能漲了300萬元了，因?yàn)橹暗某跏純r格比較低，想把這套房換成稍好一點(diǎn)的，要交20%的稅，肯定反映比較激烈。類似這種有歷史問題的房子應(yīng)該有個說法。因此從長遠(yuǎn)來說，談不上太大的影響，這在未來可能是個長期性的稅率。而在短期內(nèi)，由于國內(nèi)稅收政策的改變往往是沒有預(yù)期的，特別突然，手法簡單，這樣就造成不應(yīng)該有的恐慌甚至是糾紛。
吳存勝：該政策的持續(xù)性需要看屆時國家的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)政策，看市場以及消費(fèi)者的反應(yīng)，依目前的情況，需要抑制房價的過快上漲，的確有必要出臺政策進(jìn)行調(diào)控。
政策在實(shí)施上面臨的主要問題是差額的界定，一方面對于年代久遠(yuǎn)的房產(chǎn)來說，建委系統(tǒng)可能沒有統(tǒng)計信息，業(yè)主可能也沒有保留發(fā)票憑據(jù)，導(dǎo)致無法確定原值；另一方面，對于原本是毛坯房，后經(jīng)裝修的房子也很難界定其價值。
可能再現(xiàn)中介倒閉潮
記者：目前，新政給樓市帶來了諸多的不確定性，業(yè)界對于新政的具體執(zhí)行細(xì)則也紛紛猜測。對于中介機(jī)構(gòu)來講，最關(guān)注哪方面內(nèi)容？
林倩：我們比較關(guān)心的是稅費(fèi)，之前說對于誤傷“剛需”會有一些保護(hù)措施，這些保護(hù)措施是什么？所謂的二套房貸收緊是怎么收緊？另外一條最關(guān)心的就是長效機(jī)制，現(xiàn)在調(diào)控越來越難，就是因?yàn)槎际嵌唐谡�，我們也更希望有一些健康的長效機(jī)制出臺。
胡景暉：新政短期內(nèi)對二手房交易量所帶來的沖擊，將極大地影響業(yè)務(wù)比較單一的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)收入，如果低交易量的狀態(tài)維持半年以上，一些業(yè)務(wù)單一的中小中介公司難免會因資金流緊張等問題而出現(xiàn)縮小規(guī)模，甚至倒閉等現(xiàn)象。而對大型品牌經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)來說，一方面，在較高的品牌知名度影響下，市場份額會進(jìn)一步擴(kuò)大；另一方面，大型品牌經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)比較多樣化，盈利渠道較為豐富，二手房交易量的暫時萎縮并不會對公司的經(jīng)營帶來太大的影響。所以，為了更好地規(guī)避政策風(fēng)險，大型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)還將進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)類型，開拓新的盈利渠道。
盧航：現(xiàn)在我們最關(guān)心的細(xì)則是購買價格的界定和什么樣的人會被豁免。是5年以上房源都能被豁免，還是5年以上唯一住房會被豁免？如果是唯一住房，是認(rèn)房還是認(rèn)貸？還是既認(rèn)房，也認(rèn)貸？
吳存勝：行業(yè)有冬天，就一定會有春天。我們始終相信每一次調(diào)控既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)，不論市場如何變化，依然都需要服務(wù)客戶，我們也將一直專注于二手房行業(yè)。對內(nèi)，我們將練內(nèi)功，建平臺，一方面加強(qiáng)人才培養(yǎng)、人才儲備，另一方面將公司機(jī)制建立得更加完善。對外，我們將更加注重服務(wù)品質(zhì)，提升服務(wù)客戶的能力。
短期內(nèi)利好新房
記者：有觀點(diǎn)認(rèn)為，新政相當(dāng)于把同區(qū)域的二手房和新房拉開了20%的價差，會將需求推向新房市場，從而推高新房市場價格。對此你怎么看？
林倩：我們能預(yù)測到的是成交量會受到影響，但是否客戶會轉(zhuǎn)向一手房或推高房價，這個很難說。如北京的房價里面不包含稅費(fèi)，都是業(yè)主的凈到手價，說房價上漲可能不太靠譜，說購房人的負(fù)擔(dān)不會因?yàn)檫@個政策而減輕倒是現(xiàn)實(shí)的情況。那購房人就會考慮負(fù)擔(dān)變重了要不要買，這時賣房人可能就會適當(dāng)調(diào)低一些價格�；蛘哒f這個稅費(fèi)業(yè)主負(fù)擔(dān)一部分。政策出來了，可能賣房人也軟化了，這都是有可能的。
胡景暉：二手房交易成本的增加，將促使部分購房需求從二手房市場流向新房市場，新房市場需求量的增加，供需矛盾的緊張，將給新房價格帶來上漲壓力。
但是，未來新房市場供應(yīng)量的增加，尤其是五環(huán)外中低價位中小戶型剛需樓盤供應(yīng)量的增加，將大大緩解新房價格上漲的壓力。此外，北上廣深等一線城市樓市庫存量依然處于高位，二三線城市大量的新房庫存更是有待消化，這都將對穩(wěn)定房價起到重要作用。因此，新政的推出雖然會使新房市場需求量增加，但是較大的樓市庫存量，以及未來充足的供應(yīng)量，將有效避免房價被推高，未來房價將基本保持穩(wěn)定。
盧航：客戶從二手房市場轉(zhuǎn)向新房市場的可能性有，但只是短期行為，可能表現(xiàn)在前三個月內(nèi)。我們算了算，比如說5年以上的房子平均漲幅是一倍，那么這個交易成本多出來差不多是9%到10%。這種情況下，可能買賣雙方就分擔(dān)了。同時二手房價格上也可能會有5%到10%的波動，但6個月之后就會消化掉，影響是短期的。從長遠(yuǎn)來講，如果房產(chǎn)作為投資，收益是要跟政府分享的。只是政策出來后，在操作上還有很多細(xì)化的東西要完善，比如說成本怎么計算，裝修費(fèi)怎么算，幾年前的購買價怎么界定，還是很復(fù)雜的。
如果按買賣雙方各承擔(dān)一半的稅費(fèi)，那房價成本還推高5%，現(xiàn)在為規(guī)避這個政策的影響，目前簽合同的客戶已經(jīng)有所準(zhǔn)備，有三個版本的應(yīng)對協(xié)議，一種是賣房的不管，由買方承擔(dān)；第二種是雙方共擔(dān)；第三種是合同撤銷�？傊少u房人承擔(dān)的少。
吳存勝：過去一年里二手房價格上漲較快，今年出臺調(diào)控政策我認(rèn)為是合理的。目前北京新樓盤供應(yīng)不多，但國家通過土地市場的交易來較為集中地把握新盤的供應(yīng)量，也能夠通過限價等措施來穩(wěn)定價格，便于管理。但不論如何，二手房仍有著諸如配套設(shè)施、交通條件等的天然優(yōu)勢，即使調(diào)控政策開始執(zhí)行，相信也有人會選擇二手房。
北京房價5年內(nèi)不存在大跌可能性
記者：目前對于“新國五條”細(xì)則，中介公司有什么應(yīng)對措施？
林倩：如果已經(jīng)是在成交線上了，買方賣方已經(jīng)達(dá)成了交易意向了，那就是要快，至少在政策出來前先網(wǎng)簽。對于剛性需求的購房人，什么時候都合適，因?yàn)閺奈磥?~8年來說，北京房價大跌的可能性太低了。但若是投資投機(jī)，真的就不要進(jìn)來了。
胡景暉：觀望市場的買賣雙方：這類人群在新政出臺前一直處于觀望期，買房或賣房意愿并不十分強(qiáng)烈。建議這部分人群（包括買賣雙方）不要因?yàn)樾抡某雠_而盲目地?fù)屬徎蚣庇诔鍪�，仍然可以繼續(xù)觀察一段時間。而即將簽約或已經(jīng)簽約的交易雙方：由于各地執(zhí)行細(xì)則估計月底即將出臺，所以建議這類交易雙方加快進(jìn)程，盡量趕在細(xì)則出臺前完成網(wǎng)簽過戶。對此，我愛我家也面向這類客戶推出了有針對性的“提速”服務(wù)。
吳存勝：造成目前買方恐慌過戶、觀望，賣方急于出手的現(xiàn)象其實(shí)也是買賣雙方十分合理的市場反應(yīng)。一方面之前已交易的客戶，希望趁新政策執(zhí)行前趕緊辦完手續(xù)，另一方面則是近期已有計劃且購房需要比較強(qiáng)烈的客戶提前購買，對于這類客戶來說，目前時機(jī)比較合適，價格較為合理。
建議如果不是特別著急，可以暫緩購房、賣房計劃，因?yàn)槲磥硎袌霾淮_定因素較多，如非必要，不需急于一時。尤其是買房客戶，大可不必過于恐慌。