實(shí)施細(xì)則對(duì)地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購(gòu)房人和金融機(jī)構(gòu)等四個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要參與者的行為進(jìn)行強(qiáng)力約束，排除了部分市場(chǎng)參與者合謀提高房?jī)r(jià)的可能。
3月1日，“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則發(fā)布，充分彰顯了國(guó)務(wù)院從嚴(yán)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。其中，“對(duì)出售自有住房按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”的內(nèi)容，引發(fā)了市場(chǎng)的廣泛熱議。有一種傾向性的市場(chǎng)意見(jiàn)認(rèn)為，這一規(guī)定或?qū)?dǎo)致二手房市場(chǎng)供應(yīng)大幅下降，購(gòu)房需求向新建商品住宅轉(zhuǎn)移，進(jìn)一步加劇新房供不應(yīng)求矛盾，推升新房?jī)r(jià)格。
筆者以為，持有這種擔(dān)憂不無(wú)道理，但不要低估參與國(guó)務(wù)院決策相關(guān)人士的智商與經(jīng)驗(yàn)。相信國(guó)務(wù)院有關(guān)人士在討論按照20%稅率計(jì)征住房資本利得稅時(shí)，對(duì)此已經(jīng)進(jìn)行過(guò)熱烈討論和綜合權(quán)衡。且“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則明確了地方政府制定新建商品住宅價(jià)格控制目標(biāo)的任務(wù)、增加普通商品住房及用地供應(yīng)以及加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理，基本消除了新房上漲的隱患。
首先，落實(shí)城市新建商品住宅價(jià)格控制目標(biāo)的問(wèn)責(zé)機(jī)制將更加健全。實(shí)施細(xì)則進(jìn)一步明確了省級(jí)和城市政府調(diào)控房?jī)r(jià)的責(zé)任，要求在一季度對(duì)社會(huì)公布新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。而新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)要剔除保障性住房因素影響，從而避免了地方政府通過(guò)保障性住房?jī)r(jià)格拉低新建商品住房?jī)r(jià)格以實(shí)現(xiàn)價(jià)格控制目標(biāo)的變通做法。同時(shí)，實(shí)施細(xì)則更加強(qiáng)調(diào)問(wèn)責(zé)，對(duì)約談和問(wèn)責(zé)的情況進(jìn)行了列示。因此，實(shí)施細(xì)則對(duì)地方政府行為的約束更強(qiáng)，指導(dǎo)作用更大，政策執(zhí)行搞變通的可能下降，新房?jī)r(jià)格上漲幅度將受到嚴(yán)格調(diào)控。
第二，增加普通商品住房及用地供應(yīng)，緩解部分城市新房供應(yīng)不足。實(shí)施細(xì)則對(duì)2013年住房用地供應(yīng)數(shù)量提出了約束性指標(biāo)，即不低于過(guò)去5年平均實(shí)際供應(yīng)量。若部分城市住房供需矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力較大，還要進(jìn)一步增加年度住房用地供應(yīng)總量。由此可見(jiàn)，雖然實(shí)施細(xì)則對(duì)住房資本利得按照20％計(jì)征，有可能會(huì)導(dǎo)致需求向新建商品房轉(zhuǎn)移，但與此同時(shí)，普通商品住房供應(yīng)大幅增加，可大大減少需求壓力。特別是“國(guó)五條”出臺(tái)后，觀望情緒彌漫，部分購(gòu)房需求會(huì)延后。
第三，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理，對(duì)開發(fā)商哄抬新房?jī)r(jià)格情況進(jìn)行嚴(yán)厲打擊。實(shí)施細(xì)則從工程投資和形象進(jìn)度、交付時(shí)限等方面強(qiáng)化商品房預(yù)售許可管理，提高了商品房預(yù)售門檻。要求嚴(yán)格執(zhí)行“一房一價(jià)”規(guī)定，要求開發(fā)商按照申報(bào)價(jià)格對(duì)外銷售。對(duì)預(yù)售方案報(bào)價(jià)過(guò)高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門指導(dǎo)，或沒(méi)有實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書。對(duì)存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，實(shí)施細(xì)則提出要建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加大查處力度。
綜上分析，實(shí)施細(xì)則在穩(wěn)定房?jī)r(jià)方面的相關(guān)規(guī)定環(huán)環(huán)相扣，對(duì)地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購(gòu)房人和金融機(jī)構(gòu)等四個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要參與者的行為進(jìn)行強(qiáng)力約束，排除部分市場(chǎng)參與者合謀提高房?jī)r(jià)的可能。因此，即使按照20％稅率對(duì)住房資本利得征稅，可能會(huì)導(dǎo)致部分需求向新建商品住宅轉(zhuǎn)移，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)懾于政策約束，也不會(huì)貿(mào)然提高新房?jī)r(jià)格。同時(shí)，新建商品住宅供應(yīng)增加，可吸收這部分增量需求。而限購(gòu)政策從嚴(yán)執(zhí)行，明顯減少投資投機(jī)性對(duì)新建商品住宅的需求，外地人購(gòu)房需求也會(huì)受到抑制。因此，新房?jī)r(jià)格上漲或不足慮。