“房叔”、“房姐”們隨著多套房產(chǎn)信息的曝光，應聲而倒；在國務院剛剛公布的機構(gòu)改革方案中，“建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”、“為預防和懲治腐敗夯實基礎”的提法，更讓人對“房產(chǎn)反腐”充滿了期待。畢竟，精確的房產(chǎn)信息遠比似是而非的“鑒表”、內(nèi)斗牽出的“發(fā)票”，更加犀利有效。
　　不過，研究者提醒我們：這項市場經(jīng)濟的基本制度，最主要的功能是保護人們的合法財產(chǎn)權和交易安全。反腐，只是制度完善之后的衍生便利，“過度強調(diào)‘反腐’功能，可能兩樣都做不好。”

　　現(xiàn)狀

　　在國務院機構(gòu)改革方案中，我國擬建立“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”的信息格外引人注目。普通網(wǎng)友們討論最熱烈的，莫過于這項制度能在多大程度上打擊“龔愛愛”們，而長期研究這項制度建設的學者則強調(diào)，這是一項和每個人的切身利益都息息相關的市場經(jīng)濟“基礎設施”。那么，這項基本經(jīng)濟制度對我們的生活，究竟有什么樣的作用？如果它是“基礎設施”，為什么又遲遲未能建立？

　　“登記機構(gòu)不統(tǒng)一，是目前登記制度的最大缺陷”

　　首先我們要弄清楚不動產(chǎn)登記制度的主要功能是什么，為什么要搞這樣一個制度？
　　對于動產(chǎn)，我們可以用占有的方式來展現(xiàn)權利，比如你說這個手機是你的，因為你控制它。但不動產(chǎn)不同，土地和房屋，是兩類最重要也是最常見的不動產(chǎn)。這兩者的權利狀態(tài)很復雜，有所有權人——比如我們的城市土地歸國家所有，有建設用地使用權人，還有抵押權人等；不能說你住在這個房子里或者你站在這塊地上，它就是屬于你的，必須通過登記簿把這種權利狀態(tài)展現(xiàn)出來。
　　別人要買你的房子，他怎么確定這個房子是你的？就是看登記簿，登記簿是最可靠的，比權屬證書更可靠，因為后者可以偽造。所以，登記制度對于保護權利人的權利、保障交易的安全非常重要，還能提高交易的效率——這就是它最主要的功能。
　　《物權法》對統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度有專門的規(guī)定，但《物權法》實施已經(jīng)將近6年，統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度卻出不來。一個主要原因就是我們的土地和房屋一直是由國土和房管部門分別來負責管理和登記。
　　登記機構(gòu)不統(tǒng)一，是目前登記制度的最大缺陷，不僅土地和房屋分別是兩家，還有諸如農(nóng)村土地要到農(nóng)業(yè)部門登記，海域使用權要到海洋管理部門等。而且，每個登記機構(gòu)都有不同的登記程序，非常麻煩。在很多地方，賣房子要辦兩次登記，不僅要到房屋管理機構(gòu)辦理房屋的過戶登記，還要到國土部門去辦理國有土地使用權的登記。
　　機構(gòu)不同，程序不同，要求的登記材料也不統(tǒng)一，不僅加大了交易成本，而且會在銜接上出現(xiàn)巨大的法律風險。按照我們現(xiàn)在的法律規(guī)定，你抵押房子，地也必須抵押，同樣，你抵押地，房子也必須抵押。但土地和房屋是獨立的不動產(chǎn)，又在不同的機構(gòu)登記，會導致有些人把土地抵押一個機構(gòu)，把房子抵押給另一個機構(gòu)，兩個機構(gòu)之間的信息不溝通，就會出現(xiàn)房地分別抵押的問題。

　　“在北京買房子，

　　跟在陜西一個縣城買房子，要求的材料和程序應當是一樣的”

　　為什么統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度難以建立？結(jié)合目前住房信息聯(lián)網(wǎng)的情況來看，單就城市而言，很多中小城市本身的信息化工作還沒有完成，甚至還沒有建立起電子化的管理，大量的信息是紙質(zhì)的，怎么聯(lián)網(wǎng)呢？
　　就算是幾十個大城市，信息化工作雖然完成了，但也存在一個大問題，就是各地在發(fā)展房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的時候，是各自發(fā)展，他們的信息系統(tǒng)是不同的，里面設計的數(shù)據(jù)參數(shù)也不一樣。我以前調(diào)研的時候見過一些，很亂，你設置32個項，他設置10個項，而聯(lián)網(wǎng)的話，必須做到信息數(shù)據(jù)的標準都是統(tǒng)一的。
　　另外，各個地方自己也有幾個系統(tǒng)，比如登記是一個系統(tǒng)，商品房銷售是另一個系統(tǒng)，這些系統(tǒng)之間怎么整合？
　　從國外的情況來看，登記制度通常都是統(tǒng)一的。比如德國，雖然是一個聯(lián)邦制國家，但登記也是統(tǒng)一的，不是各搞各的，因為這是一項全國性的制度。也就是說，我在北京買房子，跟我在陜西一個縣城買房子，要求的材料和程序應該是一樣的，適用統(tǒng)一的程序；不能說，我在這里買房子提交的材料是10個，到那里就是15個。

　　未來

　　原定去年6月30日實現(xiàn)的全國40個重點城市住房信息聯(lián)網(wǎng)工作，在逾期8個月后，最近才由住建部宣布完成。住建部部長姜偉新表示，住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)有相當?shù)碾y度，但要繼續(xù)努力把它建立起來。
　　那么，更為復雜的“統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度”，將如何推進？在理想狀態(tài)下，這項制度將如何改變我們的經(jīng)濟生活？

　　“先解決立法問題，再設立統(tǒng)一的登記機構(gòu)”

　　之所以出現(xiàn)前面所說的這些情況，主要是因為我們現(xiàn)在沒有全國統(tǒng)一的登記法或者條例，主要的一個規(guī)范是住建部的《房屋登記辦法》，但它只是一個部門規(guī)章。部門規(guī)章的效力從《立法法》上講，是低于地方法規(guī)的。比如上海，就自己搞了一個上海市房屋登記條例，住建部要求辦在建工程抵押，辦抵押登記，上海就是做預告登記，全國各地，五花八門。
　　所以，要推進統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，首先要解決立法問題，盡快推動不動產(chǎn)登記法或條例的制定。在我們這樣一個大國，必須要通過立法，把最基本的規(guī)則和制度定下來。當然，各地也不能說沒有自由的空間，不同的地方可以有自己的實施辦法，但是大的東西必須統(tǒng)一。
　　接下來，再研究怎么設立統(tǒng)一的登記機構(gòu)，把登記本身的功能和附加的行政功能分離開。我個人的看法，可以把國土和住建部門登記的功能抽出來，建立一個國家層面的登記機構(gòu)。這樣一個市場經(jīng)濟基本制度的部門，應當像國稅、海關一樣，是直管的，不能交給各地。現(xiàn)在登記制度受地方干預很大，我曾經(jīng)到一個南方城市調(diào)研，開發(fā)商亂搞，很多東西都不符合要求，登記機構(gòu)說這個沒辦法登記，老百姓就到政府去鬧，結(jié)果市長說，這不就是發(fā)個證嗎？趕緊去給他登。在這種情況下，登記制度的基本功能根本發(fā)揮不了。

　　“理想狀態(tài)下，在一個機構(gòu)可以了解到所有的不動產(chǎn)權利狀態(tài)”

　　統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，第一步是合并地和房，但不動產(chǎn)又不限于地和房�，F(xiàn)在比較重要的不動產(chǎn)權利，在城市是建設用地使用權和房屋所有權，在農(nóng)村還有土地承包經(jīng)營權以及海域使用權、探礦權、采礦權等，這些都可以統(tǒng)一到一個機構(gòu)來。理想狀態(tài)下，在一個機構(gòu)就可以了解到所有的不動產(chǎn)權利狀態(tài)。
　　比如一個企業(yè)，地在北京，海域使用權在深圳，采礦權在新疆，要把這些整體打包抵押，現(xiàn)在需要到每一個部門去辦一遍登記，非常辛苦；但將來到一個機構(gòu)就可以辦好。同樣，和它做交易的人或者提供貸款的銀行，要查他的資信，對于不動產(chǎn)這一塊，只要拿到授權，到“不動產(chǎn)登記局”去查就可以了。
　　所以說，這是市場經(jīng)濟最基本的一項制度，跟我們每一個人的切身利益都是息息相關的。
　　登記制度除了主要的民事功能之外，還有很多附加的行政功能。比如稅收，我們現(xiàn)在的房屋交易契稅就是要通過過戶時的登記才收得上來，不然可能很少有人會主動去繳。
　　登記的另一個作用是保證規(guī)劃。我們現(xiàn)在違反規(guī)劃的情況特別普遍，比如開發(fā)商蓋房子之前規(guī)劃好了是20層，但他非要建25層，容積率原來是3，后來變成4，買房的人就會打官司。那么，改變規(guī)劃以后怎么辦？這個時候也要靠登記來“卡”他，因為他擅自改變規(guī)劃，就是非法建筑，不能辦理登記，也就沒辦法交易�，F(xiàn)在房價一直在漲，老百姓想買房子，所以不打官司；但將來一旦房地產(chǎn)市場變差了，糾紛就會變多。所以，應當在現(xiàn)在市場情況好的時候把這項工作做好，將來才不會被動。

　　受訪人：程嘯

　�。ㄇ迦A大學法學院副教授，住建部《房屋登記辦法》主要起草人，著有《不動產(chǎn)登記法研究》）

　　較真

　　“像龔愛愛那樣，

　　有不止一份戶籍資料，

　　登記機構(gòu)是查不出來的”

　　不動產(chǎn)登記制度確實可以為“反腐”提供便利，但如果大家希望為了“反腐”而搞登記，那很可能反腐不成，登記制度也完善不了。因為我們的登記制度正在完善中，現(xiàn)在有些地方已經(jīng)出現(xiàn)了一些情況，很多人不去進行登記了。
　　登記制度是通過民事后果變相強制，就是說你不進行登記的話，很難交易，很難抵押和轉(zhuǎn)讓。所以大家都是在變更產(chǎn)權的時候去登記，那么如果我不交易呢？開發(fā)商新建的商品房，賣給我之后，我不辦登記，唯一的后果就是我將來想賣這個房子的時候，賣不出去。對“貪官”來說，他暫時不辦，你奈他何？
　　登記主要依賴于身份證制度，像龔愛愛那樣，有不止一份戶籍資料，并且提交的身份資料都是“真”的，那么登記機構(gòu)是查不出來的。所以，“反腐”不要單純指望不動產(chǎn)登記，這項制度需要其他很多制度的共同完善才能發(fā)揮作用。

　　不能把普通老百姓的隱私作為反腐的“陪綁”

　　房產(chǎn)信息的“查詢”功能在“反腐”中確實在用。很多登記機構(gòu)都設置了查詢功能，但是很慎用。一般來講，只有紀委和公檢法才可以用，否則對個人信息是個很大的傷害。《物權法》也明確規(guī)定了，查詢必須是權利人和利害關系人。
　　理論上，動產(chǎn)和不動產(chǎn)，加上你的負債能表明你的財務狀況。但是不是要把這些信息全面整合呢？這里有一個問題：當有一個部門可以掌握所有個人信息的時候，其實也很可怕。信息就是權力。我不說你會不會濫用這些信息，最簡單的，你有沒有能力保護好這些信息？我們現(xiàn)在個人數(shù)據(jù)信息泄露的情況很嚴重，如果大量的信息掌握在一個機構(gòu)，怎么保護？
　　實際上只要在得到授權之后，能在各個機構(gòu)便捷地查詢到，恐怕沒有必要把這些信息都匯總到一個部門。有學者提出，不能把普通老百姓的隱私作為反腐的“陪綁”——這一點我很贊同。