據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，剛剛過(guò)去的周末，財(cái)經(jīng)方面有很多消息值得關(guān)注。其中，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的4月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)引起市場(chǎng)注意。
經(jīng)歷3月政策性末班車效應(yīng)猛漲后，4月全國(guó)70大中城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比、同比上漲的城市分別達(dá)到67個(gè)、68個(gè)，占比超過(guò)九成。其中，環(huán)比最高漲幅是2.1%，和3月相比，漲勢(shì)放緩，雖然已經(jīng)連續(xù)11個(gè)月環(huán)比上漲，但漲幅出現(xiàn)7個(gè)月來(lái)的首次下降；但同比來(lái)看，漲幅再度刷新，達(dá)到13.7%，漲幅比
3月份高出2.5個(gè)百分點(diǎn)。
另有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，兩個(gè)月前，房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)的北京和廣州，新房售價(jià)近期出現(xiàn)了“停漲”。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，剔除保障房，5月以來(lái)北京新建住宅成交均價(jià)是每平方米2萬(wàn)0755元，和4月每平方米2萬(wàn)0873元的均價(jià)相比，環(huán)比出現(xiàn)小幅下跌。4月份廣州市轄10區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價(jià)環(huán)比下降2.6%。這是自去年10月份以來(lái)，廣州新建商品住宅價(jià)格首次出現(xiàn)回落。
不過(guò)，不少業(yè)內(nèi)人士指出，這種數(shù)據(jù)回落實(shí)際上是目前行政限價(jià)的結(jié)果，只是一種“技術(shù)性”回落。在限價(jià)政策升級(jí)的影響下，開發(fā)商們找到了新的生存法則。最常見(jiàn)的手段是開發(fā)商把房款和裝修款分開簽合同，從而實(shí)現(xiàn)曲線漲價(jià)。
另外，房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的下降，還和開發(fā)商調(diào)整新盤供應(yīng)結(jié)構(gòu)相關(guān)。不少樓盤已經(jīng)調(diào)整了推盤節(jié)奏和結(jié)構(gòu)，部分價(jià)位較低的戶型提前出售，優(yōu)質(zhì)的留待后期推出，希望蓄盤漲價(jià)。
在4月份的70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中，北上廣深等一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅領(lǐng)先，房?jī)r(jià)“假摔”之下，有人擔(dān)心，當(dāng)前受到限購(gòu)城市市場(chǎng)上量?jī)r(jià)變化敏感，經(jīng)過(guò)此前短期抑制，后市量?jī)r(jià)反彈可能會(huì)更厲害。
調(diào)控政策一再加碼，后市還會(huì)出現(xiàn)一波猛烈的反彈行情嗎？經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)此作出評(píng)論。
從最新公布的4月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變化情況來(lái)看，總的來(lái)說(shuō)，多數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅明顯縮小，樓市延續(xù)已久的高漲勢(shì)頭終于“慢”了下來(lái)。這是不是應(yīng)該歸因于“國(guó)五條”在發(fā)揮效力？
楊紅旭：如果調(diào)控不升級(jí)，房?jī)r(jià)的環(huán)比升幅還會(huì)擴(kuò)大。四月份的成交量下降得比較明顯，價(jià)格還在漲，但價(jià)格的漲幅比三月份回落了。比如70個(gè)城市平均的漲幅，三月份環(huán)比漲幅1.09%，四月份就降至0.95%了。大城市如北上廣深，漲幅的回落比較明顯，幅度大于70個(gè)城市的平均水平。房?jī)r(jià)還在漲，但是漲的勢(shì)頭受到了抑制，這個(gè)現(xiàn)象的出現(xiàn)主要就是因?yàn)檎{(diào)控政策的出臺(tái)。
雖然環(huán)比漲幅有所降低，但是4月份，房?jī)r(jià)同比上漲的城市中，最高漲幅為13.7%，漲幅比3月份高出2.5個(gè)百分點(diǎn)，很多人據(jù)此分析“放緩的趨勢(shì)仍然難以見(jiàn)到”。
楊紅旭：觀察這一組數(shù)據(jù)有兩個(gè)指標(biāo)，一是環(huán)比增幅，環(huán)比是這個(gè)月比上個(gè)月的穩(wěn)步變化；二是同比增幅，是這個(gè)月相比去年這個(gè)月的變化。所以環(huán)比的變化在先，同比的變化在后。如今環(huán)比增幅出現(xiàn)了觸�；芈洌壳巴仍龇鶖U(kuò)大還要持續(xù)幾個(gè)月，快則第四季度，慢則明年一季度，同比增幅也會(huì)出現(xiàn)觸停回落的現(xiàn)象�，F(xiàn)在同比雖然增幅擴(kuò)大，但是最應(yīng)該關(guān)心的依然是短期變化。
一部分業(yè)內(nèi)人士分析，目前限購(gòu)城市的市場(chǎng)量?jī)r(jià)變化敏感，短期需求被抑制、成交量回落更為顯著，但后市隨著需求釋放力度加大，回暖速度也將領(lǐng)先全國(guó)其他城市。經(jīng)過(guò)此前短期抑制，后市量?jī)r(jià)反彈可能會(huì)更厲害。這個(gè)推斷讓人不由得有些擔(dān)心。
楊紅旭：后續(xù)需求的再次爆發(fā)，短期之內(nèi)是見(jiàn)不到的。第一季度需求爆發(fā)比較厲害，有點(diǎn)體力透支，尤其是三月份，需求量非常高。第二季度的需求有所萎縮，半年之內(nèi)需求不會(huì)再度爆發(fā)，畢竟現(xiàn)在政策比較緊，北京限購(gòu)進(jìn)一步升級(jí)，很多城市貸款收緊，這些都是抑制需求的措施。供應(yīng)量除了北京、上海少數(shù)城市的供應(yīng)量是偏緊的，但是大部分限購(gòu)城市的供應(yīng)量在增加。
4月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭有所緩和，漲速有所平穩(wěn)，長(zhǎng)期來(lái)看是不是房?jī)r(jià)還會(huì)上漲？
楊紅旭：從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)還是會(huì)上漲的。首先，GDP增速雖然告別了10%的高增長(zhǎng)，但是在7%左右維持8到10年是沒(méi)問(wèn)題的，依然是高于全球很多經(jīng)濟(jì)體的增速；第二，我國(guó)城鎮(zhèn)化還在推進(jìn)，尤其提出了新型城鎮(zhèn)化，必然對(duì)樓市需求帶來(lái)刺激；第三，人口紅利在慢慢地釋放；第四，住房飽和度還沒(méi)有真正飽和，部分城市還沒(méi)有達(dá)到每家都有一套房的水平，所以看十年八年內(nèi)房?jī)r(jià)還是往上走的。
短期來(lái)看，房?jī)r(jià)可能還會(huì)漲，但是漲幅回落，2014年可能比今年差一點(diǎn)，2015年可能會(huì)迎來(lái)新一輪樓市偏低迷的時(shí)期。因?yàn)殚L(zhǎng)期價(jià)格會(huì)漲，所以自主有需求就要買房，不要太遲疑，但是投機(jī)投資房產(chǎn)回報(bào)率肯定不如前面10年。
今天有消息指可能會(huì)新增房產(chǎn)稅擴(kuò)容，房產(chǎn)稅擴(kuò)容有幾個(gè)要點(diǎn)，一個(gè)是新增的試點(diǎn)城市的執(zhí)行方案將會(huì)因地制宜，也可能每個(gè)地方不一樣，另外預(yù)計(jì)有可能主要針對(duì)增量進(jìn)行征收。
楊紅旭：調(diào)控政策還是長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)在推進(jìn)，以前多用行政干預(yù)手段，比如限購(gòu)限價(jià)、限貸。以后調(diào)控還會(huì)有，因?yàn)闃鞘杏欣渑惶�，要進(jìn)行調(diào)控，這是沒(méi)法避免的，但是調(diào)控手段和方式可以進(jìn)行優(yōu)化，盡量少用限購(gòu)措施等行政干預(yù)手段，多用經(jīng)濟(jì)手段，比如信貸、稅收等。
房產(chǎn)稅飽受爭(zhēng)議，不管如何，它他都會(huì)推進(jìn)，只不過(guò)試點(diǎn)的時(shí)期比較長(zhǎng)，以前是兩個(gè)城市，今年可能會(huì)增加幾個(gè)城市，避免很多人受到增稅的壓制。