完善住房保障制度設(shè)計(jì)

　　推行住房保障，逐步滿足無(wú)力通過(guò)市場(chǎng)解決自身住房問(wèn)題的居民的基本需求，是一項(xiàng)長(zhǎng)期的任務(wù)。為了推動(dòng)住房保障可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)保障房科學(xué)建設(shè)、公平分配、合理使用、有序管理，需要加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，完善住房保障法律制度。

　　明確住房保障的政策目標(biāo)

　　保障對(duì)象應(yīng)當(dāng)是住房困難群眾。住房保障屬于國(guó)民收入再分配范疇，具有滿足困難群眾基本住房需求、增加住房供應(yīng)、調(diào)節(jié)收入分配等功能，但首要目標(biāo)是幫助困難群眾解決基本住房問(wèn)題。確定住房保障對(duì)象，首要條件是家庭住房是否困難。同時(shí)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況確定保障程度，實(shí)行分層保障。劃定家庭收入和財(cái)產(chǎn)線，其政策含義應(yīng)該是：線上的家庭具有通過(guò)市場(chǎng)獲得適當(dāng)住房的能力。
　　住房保障只滿足基本住房需求。住房保障應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)“保基本”，滿足符合健康、文明標(biāo)準(zhǔn)的基本住房需求，而不是滿足舒適型需求。把保障房定位在只滿足基本需求，可引導(dǎo)收入條件改善、具有一定住房支付能力的居民為追求舒適而自動(dòng)退出。
　　住房保障實(shí)行輪候制度。根據(jù)住房困難群眾的數(shù)量、政府財(cái)力等因素，公布合理的輪候期。對(duì)符合條件的申請(qǐng)人，應(yīng)當(dāng)在輪候期內(nèi)提供住房保障，以穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期。在保障房資源不足的情況下，按照申請(qǐng)人住房困難程度、困難持續(xù)時(shí)間、經(jīng)濟(jì)狀況等因素綜合排序，優(yōu)先安排更困難的家庭。這樣，既有利于形成地方政府自我約束機(jī)制，積極推進(jìn)保障房建設(shè)；又能激勵(lì)一些雖符合住房保障條件但有一定經(jīng)濟(jì)能力、輪候順序靠后的家庭，通過(guò)辛勤勞動(dòng)自我解決住房問(wèn)題。

　　因地制宜確定住房保障方式

　　住房保障既可以采用貨幣補(bǔ)貼，也可以提供住房實(shí)物。貨幣補(bǔ)貼方式，即期成本較低、操作方便、相對(duì)容易退出，但前提條件是住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)充分。從國(guó)外情況看，住房套戶比(成套住房與家庭戶數(shù)之比)達(dá)到1.1∶1后，住房供求關(guān)系基本均衡，一部分富余房源可用于出租。我國(guó)目前住房套戶比只有0.81∶1，尚不具備以住房租賃補(bǔ)貼為主實(shí)施住房保障的條件。
　　住房實(shí)物保障可采取購(gòu)置型和租賃型兩種形式。購(gòu)置型保障房以優(yōu)惠政策引導(dǎo)社會(huì)投資，通過(guò)出售實(shí)現(xiàn)資金平衡，公共財(cái)政不直接投入，有利于調(diào)動(dòng)保障對(duì)象的積極性。租賃型保障房一次性投資大，即期財(cái)政投入要求高，后續(xù)管理和維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任重。這兩種形式對(duì)加快解決群眾住房困難都是必要的。
　　在一定條件下，租賃型保障房和購(gòu)置型保障房可以轉(zhuǎn)換。租賃型保障房租戶住滿一定年限，仍然符合住房保障條件且愿意購(gòu)房的，應(yīng)當(dāng)允許其購(gòu)買承租住房的部分產(chǎn)權(quán)。這樣既能滿足部分租戶的購(gòu)買意愿，又能回收資金投入新的保障房建設(shè)。但這需要建立在購(gòu)置型保障房收益調(diào)節(jié)機(jī)制比較完善的基礎(chǔ)上。

　　探索建立新型住房保障運(yùn)行機(jī)制

　　合理制定租賃型保障房租金政策，促進(jìn)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)。綜合考慮當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)租金、租戶支付能力等因素，實(shí)行“市場(chǎng)租金、租金補(bǔ)貼、租補(bǔ)分離”，即按照略低于市場(chǎng)價(jià)格的水平確定租金標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)租戶的收入水平梯度式地給予租金補(bǔ)貼或租金減免。對(duì)收入較低的，補(bǔ)貼較多；對(duì)收入較高的，補(bǔ)貼較少或者不補(bǔ)貼。
　　完善購(gòu)置型保障房收益調(diào)節(jié)機(jī)制，避免政策性補(bǔ)貼不合理地轉(zhuǎn)化為個(gè)人財(cái)富。購(gòu)置型保障房實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)，以同地段、同品質(zhì)普通商品住房市場(chǎng)價(jià)格(扣減一定的開(kāi)發(fā)利潤(rùn))作為參照，購(gòu)買價(jià)款占市場(chǎng)價(jià)格的比例為購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額，其余為政府產(chǎn)權(quán)份額。購(gòu)買人上市轉(zhuǎn)讓所得按產(chǎn)權(quán)份額分配，政府優(yōu)先購(gòu)買。這樣，政府可以全部或部分回收原來(lái)的隱性投入，購(gòu)買者只回收原購(gòu)房出資及少量增值收益，以消除可能存在的牟利空間。

　　處理好政府責(zé)任與社會(huì)參與的關(guān)系

　　提供住房保障是政府的責(zé)任，但不等于保障房從投資建設(shè)到運(yùn)營(yíng)管理政府都必須親力親為。大規(guī)模推進(jìn)保障房建設(shè)，尤其是租賃型保障房建設(shè)，資金投入規(guī)模大、回收期長(zhǎng)、收益低甚至無(wú)收益，完全依靠公共支出難以為繼，需要?jiǎng)訂T社會(huì)力量。保障房投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理等都可以引導(dǎo)市場(chǎng)主體來(lái)完成，政府給予必要的政策支持。

　　完善住房保障的退出機(jī)制

　　住房保障對(duì)象的實(shí)際住房條件及經(jīng)濟(jì)狀況是變動(dòng)的，當(dāng)其住房或經(jīng)濟(jì)狀況不再符合保障條件時(shí)應(yīng)當(dāng)退出。對(duì)租賃型保障房，當(dāng)租戶有了其他合適住房時(shí)，應(yīng)當(dāng)騰退保障房；租戶經(jīng)濟(jì)狀況不再符合規(guī)定條件，但無(wú)其他合適住房的，可以允許其繼續(xù)租住，但應(yīng)減少乃至停止租金補(bǔ)貼；租戶有購(gòu)買意愿的，應(yīng)允許其按照購(gòu)置型保障房的政策購(gòu)買所租住房。購(gòu)置型保障房的退出，可通過(guò)調(diào)節(jié)上市交易收益或購(gòu)買政府的產(chǎn)權(quán)份額等方式實(shí)現(xiàn)。

　　(作者分別為住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長(zhǎng)、政策研究中心副主任)