“房地產(chǎn)無(wú)疑已經(jīng)站在十字路口�！狈康禺a(chǎn)業(yè)一位人士感嘆說(shuō)，無(wú)論是行業(yè)發(fā)展，還是調(diào)控政策，房地產(chǎn)均將直面嬗變。行業(yè)是繼續(xù)沿著舊模式往前走，享受城鎮(zhèn)化的盛宴，還是轉(zhuǎn)個(gè)彎，在經(jīng)濟(jì)去房產(chǎn)化的結(jié)構(gòu)調(diào)整中，沐浴無(wú)限好卻已近黃昏的夕陽(yáng)？調(diào)控模式是繼續(xù)主打“行政牌”，追求短期效果的“短平快”，還是換個(gè)思路，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)手段？

　　“行業(yè)發(fā)展需轉(zhuǎn)彎、調(diào)控思路應(yīng)改變”是接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。他們認(rèn)為，市場(chǎng)博弈將在調(diào)控糾偏、行業(yè)重構(gòu)中愈演愈烈。

　　應(yīng)以市場(chǎng)為主導(dǎo)

　　5月29日，經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià)，位于上海長(zhǎng)寧區(qū)的“新華路街道71街坊地塊”最終以46億元的價(jià)格拍出，成為今年以來(lái)全國(guó)最高價(jià)。這宗交易令人印象深刻的不僅是其高企的價(jià)格，還有它誕生的日子——“新國(guó)五條”出臺(tái)百日之際。近期一線城市土地市場(chǎng)火爆，折射出開發(fā)商對(duì)未來(lái)行政調(diào)控手段放松的預(yù)期，也強(qiáng)化著歷年來(lái)房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的預(yù)期。

　　近10年來(lái)，房地產(chǎn)遭遇密集的調(diào)控大致可分為三個(gè)階段：一是2003年至2007年，以管好土地、信貸兩個(gè)閘門為代表的緊縮調(diào)控。2003年，中國(guó)人民銀行發(fā)布通知，規(guī)范房地產(chǎn)融資；國(guó)務(wù)院出臺(tái)通知，大力推行住房市場(chǎng)化。2004年，國(guó)土資源部發(fā)出土地招拍掛制度的“831大限”。2005年，“國(guó)八條”出臺(tái)，強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。2006年，“國(guó)六條”和“國(guó)十五條”先后出臺(tái)，后者規(guī)定新開工建筑面積90平米以下住房必須占開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”，即著名的“70/90政策”。2007年，二套房貸首付比例上調(diào)至40%，貸款利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　這些降溫措施并未遏制房?jī)r(jià)在2004年以后的翻番上漲，但2008年的金融危機(jī)迫使房?jī)r(jià)掉頭，由此開啟了2008年-2009年的第二階段寬松調(diào)控。為了刺激消費(fèi)投資、提振經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)購(gòu)房的政策在2008年末出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從2009年開始強(qiáng)勁反彈，一線城市房?jī)r(jià)漲幅大多超過(guò)100%。

　　這又引發(fā)了新一輪緊縮調(diào)控，即以限購(gòu)為代表的2010年至今的第三階段調(diào)控。2010年4月，“國(guó)十條”出臺(tái)，限購(gòu)條款和三套房停貸政策被認(rèn)為是“史上最嚴(yán)”。2011年，政策繼續(xù)加碼，“新國(guó)八條”將二套房的購(gòu)房門檻提高至“首付6成，利率1.1倍”。短期調(diào)整之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)2012年下半年開始反彈。2013年初，“新國(guó)五條”及其細(xì)則出臺(tái)，明確二手房交易個(gè)人所得稅需按照差額的20%征收。受此影響，房?jī)r(jià)漲勢(shì)得到控制，市場(chǎng)成交量出現(xiàn)腰斬。但同樣是“好景不長(zhǎng)”，近期市場(chǎng)又現(xiàn)趨熱跡象。

　　不少業(yè)內(nèi)人士指出，十年調(diào)控遭遇房?jī)r(jià)“越調(diào)越漲”的“囧途”存在宏觀經(jīng)濟(jì)因素。例如，城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的快速發(fā)展導(dǎo)致房地產(chǎn)剛性需求的快速、大量釋放。社會(huì)資金充裕而缺乏足夠的投資渠道，從而扎堆樓市。不過(guò)，調(diào)控過(guò)于倚重行政手段、忽略長(zhǎng)期基礎(chǔ)性制度建設(shè)也難脫干系。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，過(guò)去十年房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)失誤是在主導(dǎo)思路上重需求端輕供應(yīng)端，加減法運(yùn)算不理想。

　　分析人士認(rèn)為，在抑制需求的同時(shí)，供應(yīng)端的熱情同樣也會(huì)受到打壓，市場(chǎng)供需關(guān)系難以得到改善。當(dāng)積壓已久的需求集中釋放時(shí)，將出現(xiàn)新一輪的供需失衡局面。

　　在房地產(chǎn)調(diào)控中，政府的邊界應(yīng)如何劃定？上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，政府部門的任務(wù)應(yīng)是加強(qiáng)制度建設(shè)，維護(hù)市場(chǎng)秩序，推進(jìn)土地、戶籍等制度的改革，更好地滿足市場(chǎng)需求。

　　陽(yáng)光壹佰置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖表示，政府應(yīng)擬定行業(yè)的戰(zhàn)略和導(dǎo)向，制定并維護(hù)市場(chǎng)規(guī)則，保持市場(chǎng)的公開透明和長(zhǎng)期穩(wěn)定。房地產(chǎn)投資、定價(jià)、銷售等應(yīng)由市場(chǎng)主體來(lái)決策，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)地由市場(chǎng)主體承擔(dān)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍可視為樓市調(diào)控去行政化的風(fēng)向標(biāo)，未來(lái)調(diào)控應(yīng)強(qiáng)化持有環(huán)節(jié)稅收政策的作用，發(fā)揮市場(chǎng)手段的自動(dòng)穩(wěn)定器作用。

　　行業(yè)暴利將成往事

　　調(diào)控模式轉(zhuǎn)變預(yù)期只是一個(gè)方面，開發(fā)商樂(lè)觀的另一個(gè)理由是看好未來(lái)城鎮(zhèn)化發(fā)展空間。

　　范小沖認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)處于城市化加速的特殊歷史階段，農(nóng)村人口進(jìn)入城市導(dǎo)致住房需求持續(xù)旺盛，再加上經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、貨幣超發(fā)、居民投資渠道狹窄等因素，共同構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上行的內(nèi)在因素。

　　數(shù)據(jù)顯示，2003年到2012年，我國(guó)城市化率從40%左右提高到50%左右，提升約10個(gè)百分點(diǎn)。這意味著近十年間，從農(nóng)村遷移到城市的人口凈流量有2億多人，對(duì)住房的需求之龐大可見(jiàn)一斑。

　　房地產(chǎn)業(yè)還能延續(xù)“黃金十年”嗎？某上市房企中層人士表示，新型城鎮(zhèn)化思路的提出正在使房地產(chǎn)業(yè)的重心發(fā)生改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心正從此前的大城市逐漸轉(zhuǎn)移到中小城市和小城鎮(zhèn)。從總量上看，未來(lái)數(shù)年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持一定規(guī)模的增長(zhǎng)。從近期房企頻繁拿地的熱情以及對(duì)資本市場(chǎng)的強(qiáng)烈渴求來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)商仍對(duì)市場(chǎng)抱有信心。

　　該人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)暴利將成往事。未來(lái)數(shù)年間，房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤(rùn)率可能保持整體下降的態(tài)勢(shì)，但增長(zhǎng)前景仍然看好，只要企業(yè)調(diào)整得當(dāng)，必將迎來(lái)“白銀十年”。換句話說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)的“青春期”尚未結(jié)束。

　　“不提‘支柱產(chǎn)業(yè)’并不意味著房地產(chǎn)就不是支柱產(chǎn)業(yè)。各項(xiàng)數(shù)據(jù)說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)的地位仍不可撼動(dòng)�！币晃辉鴧⑴c政策制定的學(xué)者向中國(guó)證券報(bào)記者表示，高層回避“支柱”產(chǎn)業(yè)的提法是擔(dān)心由此導(dǎo)致房地產(chǎn)投資過(guò)熱。

　　“2013年房地產(chǎn)行業(yè)就像是黃昏下的夕陽(yáng)，行業(yè)享受著房?jī)r(jià)繼續(xù)毫無(wú)征兆的上漲，享受著資金價(jià)格下行帶來(lái)的財(cái)務(wù)成本下降，享受著剛性需求的購(gòu)房者依舊積極入市的沖動(dòng)，唯一的疑問(wèn)是這無(wú)限好的夕陽(yáng)何時(shí)落下�！逼桨沧C券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉在一份研究報(bào)告中如是感慨。

　　他認(rèn)為，2010年房地產(chǎn)的限購(gòu)限貸政策是行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展的重要拐點(diǎn)。未來(lái)2-5年，房地產(chǎn)中期趨勢(shì)依然是高位平臺(tái)調(diào)整。2-5年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)供需關(guān)系將逆轉(zhuǎn)，需求大于供給的時(shí)代將結(jié)束。

　　一些專家認(rèn)為，房地產(chǎn)是過(guò)去十年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一大動(dòng)力，但時(shí)至今日，它擠壓企業(yè)產(chǎn)業(yè)投資、抑制居民消費(fèi)擴(kuò)張、放大金融機(jī)構(gòu)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的弊端已顯現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)的地位重構(gòu)與否取決于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整能否順利，取決于調(diào)控部門對(duì)經(jīng)濟(jì)增速放緩的容忍度。

　　無(wú)論如何，未來(lái)行業(yè)洗牌是大勢(shì)所趨。蘭德咨詢認(rèn)為，一些中小房企在多輪調(diào)控中被淘汰出局，大型房企的規(guī)模效應(yīng)愈加凸顯，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力不斷增強(qiáng)，整個(gè)行業(yè)將走向穩(wěn)定、理性、規(guī)范。

　　永恒的市場(chǎng)主題

　　上述曾參與政策制定的學(xué)者認(rèn)為，與中國(guó)經(jīng)濟(jì)走到轉(zhuǎn)型期一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也到了關(guān)鍵階段。要想吃到新型城鎮(zhèn)化“蛋糕”，除關(guān)注區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)和結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)之外，還需要調(diào)控手段逐漸“去行政化”，土地、戶籍等配套制度的改革也需加快步伐。

　　在這一過(guò)程中，變革將成為市場(chǎng)永恒的主題。

　　在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位仍不可撼動(dòng)。包括建材、鋼鐵、水泥、家具等在內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系上下游50多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中關(guān)聯(lián)度最高的行業(yè)。

　　從調(diào)控政策看，住建部正在會(huì)同多個(gè)部門制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，除房產(chǎn)稅外，還涵蓋土地供應(yīng)、保障房建設(shè)、貨幣政策、市場(chǎng)規(guī)范等多個(gè)層面。無(wú)疑，博弈將在房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立過(guò)程中凸顯出來(lái)。

　　在一些地方部門看來(lái)，房產(chǎn)稅增收的功能有限，而且會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘杏胸?fù)面影響，因此對(duì)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)并不積極。不過(guò)，鐘偉認(rèn)為，預(yù)計(jì)2014年-2015年開始，房產(chǎn)稅將在全國(guó)范圍內(nèi)全面鋪開。無(wú)論以何種方式開征，房產(chǎn)稅都必將給行業(yè)帶來(lái)巨大危機(jī)，曾經(jīng)為這個(gè)行業(yè)帶來(lái)輝煌的投資需求將發(fā)生本質(zhì)改變，房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)一次性的深幅調(diào)整，二手房市場(chǎng)的供求關(guān)系也會(huì)發(fā)生明顯逆轉(zhuǎn)。