預(yù)售證正在成為北京市控制房?jī)r(jià)上漲的一張王牌。今年房子賣(mài)什么價(jià)格將不再只由市場(chǎng)決定，政府部門(mén)將直接進(jìn)行價(jià)格干預(yù)。
從今年4月開(kāi)始，只要一個(gè)樓盤(pán)的擬售價(jià)格不被北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)認(rèn)可，就將無(wú)法獲得預(yù)售許可證。也就是說(shuō)這些商品房將不能獲準(zhǔn)在市場(chǎng)上出售。這意味著，北京市在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)上，已經(jīng)從“限購(gòu)”直接走向“限價(jià)”。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，從今年4月1日至5月31日，共有41個(gè)樓盤(pán)獲得預(yù)售許可證，而去年同期則有52個(gè)樓盤(pán)獲得預(yù)售許可證。
獲得預(yù)售許可證的樓盤(pán)大幅減少，市場(chǎng)供應(yīng)很可能無(wú)法大量形成，這將不可避免地對(duì)市場(chǎng)預(yù)期造成影響。北京版國(guó)五條細(xì)則正在落實(shí)。
預(yù)售證成撒手锏
今年3月30日，北京市出臺(tái)國(guó)五條實(shí)施細(xì)則，被稱為最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施。與全國(guó)其他城市的實(shí)施細(xì)則不同的是，北京版的實(shí)施細(xì)則強(qiáng)化了行政的干預(yù)。
其中，最為引人注目的就是要對(duì)樓盤(pán)價(jià)格進(jìn)行限價(jià)管理。如何限價(jià)呢？北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委拿出的方案是：對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書(shū)或暫不辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案。商品房項(xiàng)目在銷(xiāo)售中，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格。
在這個(gè)政策出臺(tái)時(shí)，業(yè)內(nèi)并沒(méi)有對(duì)其執(zhí)行抱有多大的期望。在很多專家和開(kāi)發(fā)商看來(lái)，這樣的政策執(zhí)行難度太大，難以成為常態(tài)化的操作方式。
然而，讓專家和開(kāi)發(fā)商大跌眼鏡的是，這一政策真的開(kāi)始施行了。
國(guó)內(nèi)一家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高管告訴中國(guó)青年報(bào)記者，從4月開(kāi)始，預(yù)售證突然就變得難以辦理了。
“北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)對(duì)價(jià)格看得很死，只要報(bào)的價(jià)格高了，預(yù)售證肯定被卡�！边@位高管告訴記者，去年，北京大興區(qū)多個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售得都很好，價(jià)格也一路走高，這些樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商試圖今年以更高的價(jià)格開(kāi)盤(pán)入市，結(jié)果預(yù)售證都被扣住。
在大興區(qū)，一個(gè)樓盤(pán)在去年3月的預(yù)售價(jià)格為每平方米1.3萬(wàn)元起，今年計(jì)劃以每平方米兩萬(wàn)元的價(jià)格再開(kāi)一期，結(jié)果未通過(guò)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的審查，至今沒(méi)有得到預(yù)售證。而在房山區(qū)，一個(gè)樓盤(pán)去年12月的預(yù)售價(jià)格為每平方米1.9萬(wàn)元左右，今年計(jì)劃以每平方米2.3萬(wàn)元的價(jià)格再次開(kāi)盤(pán)，也未獲得預(yù)售許可證。
根據(jù)這位高管的介紹，這種情況不是發(fā)生在一兩個(gè)項(xiàng)目上，也不是針對(duì)小開(kāi)發(fā)商，而是對(duì)北京市所有的商品房項(xiàng)目，眾多知名大開(kāi)發(fā)商也都遭遇了這種狀況。
究竟有多少原本定于四五月開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)因?yàn)閮r(jià)格問(wèn)題被暫停發(fā)放預(yù)售證，至今還沒(méi)有公開(kāi)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，流傳在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一個(gè)說(shuō)法是，超過(guò)40個(gè)樓盤(pán)預(yù)售證被暫扣。
而從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年四五月獲得預(yù)售許可的樓盤(pán)，確實(shí)在價(jià)格上做出了讓步。
比如一個(gè)位于通州的樓盤(pán)，去年12月獲得預(yù)售許可的房源，其價(jià)格在每平方米1.7萬(wàn)元左右，但其今年4月底、5月底又分別獲得預(yù)售許可，這部分房源上報(bào)的價(jià)格依然在每平方米1.7萬(wàn)元左右。
“我們現(xiàn)在很痛苦，如果正在建設(shè)的項(xiàng)目不能及時(shí)拿到預(yù)售許可，那么企業(yè)的資金回流就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。”上述房地產(chǎn)企業(yè)高管表示，在樓市形勢(shì)不好的情況下，開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇低價(jià)入市，但如果銷(xiāo)售形勢(shì)轉(zhuǎn)好，為什么還不能調(diào)整價(jià)格？
這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有答案。
從去年5月開(kāi)始，北京、上海等一二線城市的樓市逐漸由涼轉(zhuǎn)熱，并一直持續(xù)至今。
今年5月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布4月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)情況。結(jié)果顯示，70個(gè)大中城市中，環(huán)比上漲的城市有67個(gè)，其中一線城市漲幅尤其明顯，北京新房房?jī)r(jià)連漲11個(gè)月。而同比看，北京、上海、廣州、深圳等一線城市漲幅均在10%以上。
不僅如此，在一二線城市，土地市場(chǎng)也開(kāi)始熱鬧起來(lái)。5月，北京、上海、廣州、南京等城市相繼拍出高溢價(jià)的地塊。在北京，夏家胡同地塊由于報(bào)價(jià)太高，最終被暫停出讓。
市場(chǎng)的再度火熱，不得不讓人擔(dān)心政府控制房?jī)r(jià)的目標(biāo)能否順利實(shí)現(xiàn)。也許正是這樣的原因，讓北京市政府部門(mén)下定決心，要嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)的政策，而要執(zhí)行這個(gè)政策，最大的撒手锏就是控制預(yù)售許可證。
博弈會(huì)持續(xù)多久
看起來(lái)，這是一場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)頗大的博弈。
如果因?yàn)閮r(jià)格問(wèn)題得不到預(yù)售許可，整體市場(chǎng)的供應(yīng)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)短缺，從而導(dǎo)致真實(shí)交易的價(jià)格反彈？
這是很多人擔(dān)心的問(wèn)題。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，當(dāng)一件商品的價(jià)格被人為管制時(shí)，市場(chǎng)會(huì)以各種方式擺脫這種管制。美國(guó)紐約市也曾經(jīng)試圖直接管制不斷上漲的房?jī)r(jià)，但最終的結(jié)果是，房?jī)r(jià)降了下來(lái)，但買(mǎi)房則必須同時(shí)購(gòu)買(mǎi)家具，家具的價(jià)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房子的價(jià)格。
目前，北京樓市已經(jīng)有了擺脫價(jià)格管制的種種嘗試。比如有的開(kāi)發(fā)商不上調(diào)預(yù)售價(jià)格，但在售房時(shí)再收一筆不菲的裝修費(fèi)用。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴記者，政府目前的做法是延緩住房需求的入市時(shí)間，在這個(gè)背景下，任何市場(chǎng)回暖的表現(xiàn)都會(huì)讓政府緊張，并被行政干預(yù)。
胡景暉所說(shuō)的這種情況并不鮮見(jiàn)。在北京樓市，已經(jīng)多次出現(xiàn)用暫停出讓土地來(lái)沖淡市場(chǎng)看漲預(yù)期的做法。
“開(kāi)發(fā)商與政府就開(kāi)盤(pán)價(jià)格還將繼續(xù)博弈。預(yù)售證發(fā)放速度受限，會(huì)讓新增市場(chǎng)供應(yīng)無(wú)法兌現(xiàn)。這恐怕是政府特別需要注意的地方，如何平衡市場(chǎng)的供求？”胡景暉說(shuō)。
不過(guò)，對(duì)于市場(chǎng)供應(yīng)的擔(dān)心，也有不同的看法。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉就認(rèn)為，盡管北京市場(chǎng)上拿到預(yù)售許可證的樓盤(pán)雖然同比沒(méi)有增加，但也不是就徹底暫停了。四五月拿到預(yù)售許可證的樓盤(pán)依然有。這種狀況對(duì)部分項(xiàng)目會(huì)造成影響的，但對(duì)整體市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，目前還很難說(shuō)是否真的影響了供應(yīng)。
“北京市采取這種方式也是迫不得已，現(xiàn)在漲幅太快，政府壓力確實(shí)大�！睆埓髠フf(shuō)，當(dāng)然這種做法有問(wèn)題，如果在當(dāng)初出讓土地的時(shí)候就約定后期樓盤(pán)的漲幅，那還能讓人接受，但實(shí)際并沒(méi)有這樣的約定，現(xiàn)在突然就不讓開(kāi)發(fā)商調(diào)整價(jià)格，確實(shí)有些說(shuō)不通。
從現(xiàn)在的情況看，很多開(kāi)發(fā)商不愿就價(jià)格問(wèn)題做出妥協(xié)，從而與政府部門(mén)處在僵持的狀態(tài)。
北京一個(gè)高端住宅項(xiàng)目尚未開(kāi)盤(pán)，但已經(jīng)接到北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的提醒：價(jià)格不得高于周邊項(xiàng)目，否則會(huì)很麻煩。
讓開(kāi)發(fā)商覺(jué)得肉痛的是，在經(jīng)歷了限購(gòu)導(dǎo)致的市場(chǎng)冷清之后，好不容易看到了市場(chǎng)的重新活躍，但這塊大蛋糕現(xiàn)在卻吃不到嘴里。
一家大型房地產(chǎn)企業(yè)所做的市場(chǎng)調(diào)查顯示，在各地國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)之后，觀望人群已經(jīng)在減少，按原計(jì)劃準(zhǔn)備買(mǎi)房的人群在增加。由于限購(gòu)的升級(jí)，一些人群將目光轉(zhuǎn)向商鋪。目前北京的商鋪銷(xiāo)售情況非常好。
這樣的博弈將會(huì)持續(xù)多久？目前沒(méi)有人能作出判斷。
給房地產(chǎn)市場(chǎng)喂的藥對(duì)不對(duì)癥
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，政府部門(mén)使出了十八般武藝，不能說(shuō)沒(méi)有效果，但總是難以讓公眾滿意。
在北京市，這次的調(diào)控干脆直接干預(yù)價(jià)格。
“這是最直接的調(diào)控方式。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，政府直接參與市場(chǎng)定價(jià)，通過(guò)這種方式來(lái)控制房?jī)r(jià)，短期內(nèi)會(huì)影響項(xiàng)目的價(jià)格和上市時(shí)間，能夠獲得理想的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但這決不是好辦法。
陳國(guó)強(qiáng)告訴中國(guó)青年報(bào)記者，這種直接的行政干預(yù)必然會(huì)扭曲供求關(guān)系，因?yàn)橛绊懥隧?xiàng)目的上市時(shí)間，長(zhǎng)期來(lái)看，供求矛盾恐怕難以得到緩解。目前樓市的根本問(wèn)題并沒(méi)有得到解決，靠這種方式依然無(wú)法解決樓市的根本問(wèn)題。
在他看來(lái)，現(xiàn)在需要認(rèn)真考慮的是，如何厘清政府與市場(chǎng)的邊界。政府要做什么，企業(yè)要做什么？?jī)烧咧g不是沒(méi)有界限。政府要做的是制定合理規(guī)則并做好監(jiān)管，至于建什么樣的房子、賣(mài)什么樣的價(jià)格，都是由市場(chǎng)決定，政府不應(yīng)伸手過(guò)長(zhǎng)。
“政府要增加供應(yīng)，對(duì)那些已經(jīng)出讓的土地，能否督促開(kāi)發(fā)商盡快建設(shè)形成供應(yīng)？另一方面，保障房欠下的賬要盡快補(bǔ)上。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。
對(duì)于政府和市場(chǎng)的邊界，已經(jīng)有了無(wú)數(shù)次的討論，但尷尬的是，當(dāng)遇到具體的問(wèn)題，這個(gè)邊界往往就被模糊化。
在中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)人民大學(xué)商法研究所所長(zhǎng)劉俊�？磥�(lái)，原則上政府不應(yīng)該干預(yù)市場(chǎng)的微觀活動(dòng)，但現(xiàn)實(shí)中卻總是存在干預(yù)價(jià)格的行為。
“北京市的愿望是好的，試圖控制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，但方法不可取�！眲⒖『Ｕf(shuō)，限購(gòu)就已經(jīng)是不對(duì)的做法，現(xiàn)在又升級(jí)到限價(jià)。每個(gè)樓盤(pán)的具體情況各不相同，拿地時(shí)間不同，使用的材料不同，成本也是不同的，如何能做到價(jià)格的均一化？現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)喂的藥太多了，而且不太對(duì)癥，需要政府反思。
劉俊海告訴記者，政府與市場(chǎng)的邊界如果不清晰，就會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)的傷害，最終吃虧的還是普通百姓。當(dāng)市場(chǎng)失靈的時(shí)候，政府需要出手。但現(xiàn)在的市場(chǎng)是不是已經(jīng)失靈了？或者市場(chǎng)中有哪些部分失靈了？政府部門(mén)有沒(méi)有準(zhǔn)確的判斷？
“房?jī)r(jià)并不是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)是否理性的唯一標(biāo)準(zhǔn)�！眲⒖『Ｕf(shuō)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地制度與腐敗問(wèn)題是長(zhǎng)期存在的大問(wèn)題，需要政府在這方面做出改進(jìn)。今年兩會(huì)以來(lái)的機(jī)構(gòu)改革不斷傳遞信息，政府要放權(quán)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域能否也更多地還權(quán)于市場(chǎng)？政府部門(mén)能否真正聽(tīng)取各方不同意見(jiàn)，從而做到開(kāi)門(mén)決策、透明決策、科學(xué)決策？