盡管在供需矛盾的情況下，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然延續(xù)逢新盤必?fù)尩木置�，但二三線城市的泡沫卻已顯現(xiàn)：不但多地頻頻發(fā)布庫存預(yù)警，濟(jì)南、秦皇島等地更是不斷被曝出樓盤爛尾的消息。或許是看到了可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，地方政府近期也扎堆出臺(tái)預(yù)售資金監(jiān)管政策，希望守住最后一道防線：一旦發(fā)生資金鏈斷裂，還能確保已有項(xiàng)目順利完工。業(yè)內(nèi)人士表示，加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管，等于卡住了開發(fā)商的一條資金渠道，房地產(chǎn)市場(chǎng)又將面臨新一輪洗牌。
三四線城市頻發(fā)爛尾項(xiàng)目
整整等了7年，濟(jì)南的張先生依然沒有住上用畢生積蓄購買的新房。
2006年，張先生買下了一套濟(jì)南彩石山莊的房子。公開資料介紹，彩石山莊位于濟(jì)南市東部高新區(qū)，項(xiàng)目占地約2400畝，總建筑面積180萬平方米，規(guī)劃為高檔景觀洋房和雙拼、聯(lián)排別墅等。按照規(guī)劃，彩石山莊分為B1、B2、B3區(qū)，分別命名水晶花苑、尚華居、白領(lǐng)公寓。
“依山傍水環(huán)境很好，價(jià)格也相對(duì)便宜”，張先生告訴北京商報(bào)記者，僅他所在的單位，前后就有300多人購買了該項(xiàng)目。
除了環(huán)境好之外，項(xiàng)目本身的各種“榮譽(yù)”和強(qiáng)大的“后盾”也是吸引業(yè)主的原因。多位業(yè)主回憶，中國房地產(chǎn)及住宅產(chǎn)業(yè)研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)因該項(xiàng)目“特別宜居”，特別授予其“中國人居環(huán)境金牌建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目”稱號(hào)，這也是該地區(qū)第一個(gè)獲此殊榮的地產(chǎn)項(xiàng)目；而齊魯銀行、工商銀行等金融機(jī)構(gòu)更是在項(xiàng)目還沒有預(yù)售證的情況下主動(dòng)為其提供銀行按揭貸款。
2006年8月起，彩石山莊在還未辦齊土地手續(xù)的情況下，開始以發(fā)展會(huì)員的方式發(fā)售樓花。先賣的是水晶花苑和白領(lǐng)公寓兩部分，到2008年底共銷售1753套。2007年開始銷售五證齊全的尚華居，共403套。據(jù)來自住建部的統(tǒng)計(jì)顯示，彩石山莊前后共銷售房源2156套，總建筑面積達(dá)32.5萬平方米，預(yù)售房款9億多元。
交了錢、定了房的張先生開始等候交房。按合同，開發(fā)商最晚應(yīng)于2009年1月交房，然而這個(gè)期限一推再推。隨后，噩耗傳來——三聯(lián)因?yàn)閭鶆?wù)問題資金鏈斷裂，被法院查封銀行賬號(hào)和彩石山莊土地。如今，除尚華居已建好5棟多層樓房外，原規(guī)劃中的部分別墅區(qū)、配套學(xué)校等均處于爛尾狀態(tài)，部分樓房原本打好的地基浸泡在水中，大部分樓盤至今沒有動(dòng)工。
彩石山莊絕非個(gè)案，就在一線城市購房者為怎樣能夠買上一套新房絞盡腦汁的同時(shí)，二三線、三四線城市卻已出現(xiàn)庫存高企、泡沫漸現(xiàn)的趨勢(shì)。此前便有媒體報(bào)道稱，秦皇島當(dāng)?shù)氐牡麓蟮禺a(chǎn)就被曝因旗下項(xiàng)目銷售不暢，開發(fā)商無力支付工程款遭遇施工方停工的情況；而北京商報(bào)記者近期也在內(nèi)蒙古包頭等地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管此前由于城鎮(zhèn)化等概念的推出，吸引了大批包括保利等龍頭地產(chǎn)的入駐，然而由于自身消化能力有限，城市內(nèi)部到處是蓋到一半便停工的項(xiàng)目。
預(yù)售資金監(jiān)管缺失釀惡果
“事實(shí)上現(xiàn)在與高房?jī)r(jià)的一線城市相比，三四線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更高�！敝袊笖�(shù)研究院近日發(fā)布的一份全國各城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告，對(duì)各個(gè)城市房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)予以了量化評(píng)測(cè)：就北上廣等十大城市的房?jī)r(jià)而言，7月十城的住宅均價(jià)為17609元/平方米，環(huán)比上漲1.34%，與去年同期相比上漲11.06%，這也是近三年來同比漲幅首次超10%。而與之相對(duì)應(yīng)的是，環(huán)比下跌的城市增至39個(gè)，東莞、菏澤、湘潭、濰坊、鹽城、嘉興等三四線城市領(lǐng)跌，東莞跌幅最大，達(dá)1.71%。
在房?jī)r(jià)漲跌分化加劇的同時(shí)，各地庫存也出現(xiàn)分化。
數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市市場(chǎng)庫存下滑仍在持續(xù)，除杭州以外，7月十大重點(diǎn)城市的庫存同比全線下跌，其中北京和廣州跌幅最大，都超過20%，而三四線城市卻是庫存高企，供過于求明顯。數(shù)據(jù)顯示，一線城市供求比僅為0.64，但三四線城市，例如甘肅武威供求比高達(dá)8.06、山西大同供求比高達(dá)5.7、延安4.34，存在嚴(yán)重供過于求現(xiàn)象。
“7月數(shù)據(jù)顯示，一方面，庫存高企需求卻不足的三四線城市環(huán)比下跌數(shù)量增多，另一方面，北京、廣州等一線城市房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)增加，且部分新開盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格上調(diào)幅度有所擴(kuò)大。”CRIC研究中心分析師楊晨青稱，2010年宏觀調(diào)控以來，許多大型開發(fā)商紛紛進(jìn)軍三四線城市。按道理來說，一方面開發(fā)商頗受地方政府歡迎，能獲取大量廉價(jià)的土地；另一方面市場(chǎng)也不限購，可供開發(fā)商大展拳腳。但從去年以來，越來越多的大型開發(fā)商都不再看好三四線城市前景，明確回歸一線城市的戰(zhàn)略。主要原因便是三四線城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)尚欠發(fā)展、人口外流現(xiàn)象嚴(yán)重，對(duì)新增住房的需求相對(duì)冷淡；而這些城市中心區(qū)域土地供應(yīng)較為充裕，使得供應(yīng)過量的現(xiàn)象雪上加霜。三四線城市的購房主體是進(jìn)城農(nóng)民或大型進(jìn)駐企業(yè)的員工，但他們的收入增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)趕不上造城的速度和房?jī)r(jià)的上漲速度。
另外一個(gè)更為關(guān)鍵的問題，就是與北、上、廣、深、津等一二線城市實(shí)行較為嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管制度相比，部分三四線城市并未實(shí)行該制度或者僅形同虛設(shè)。
以上述彩石山莊為例，早在2006年初，2000多戶業(yè)主就已交給開發(fā)商共9億元的預(yù)售房款，而在2005年，濟(jì)南市便已經(jīng)發(fā)布《商品房預(yù)售款監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》，明確規(guī)定商品房預(yù)售款必須用于預(yù)售項(xiàng)目的建設(shè)投資，不得挪做他用，以保護(hù)購房人的合法權(quán)益。
業(yè)內(nèi)專家給北京商報(bào)記者算了筆賬：如果嚴(yán)格按照預(yù)售資金監(jiān)管辦法管理這9億元，即便是后期開發(fā)商資金鏈斷裂，按照2500元/平方米的建安成本計(jì)算，監(jiān)管部門也可以憑借著9億元至少完成36萬平方米的住宅項(xiàng)目施工，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過項(xiàng)目本身的總建筑體量。
然而來自住建部的調(diào)查表明，正是由于預(yù)售資金監(jiān)管不到位，三聯(lián)先后將9億元預(yù)售款中的6.66億元挪用于歸還銀行貸款和利息，0.77億元用于歸還關(guān)聯(lián)企業(yè)借款，僅將剩余1.6億元用于項(xiàng)目啟動(dòng)。可想而知，預(yù)售款被挪用后，如此小的資金量難以撬動(dòng)龐大的項(xiàng)目，爛尾成為命中注定。
“事實(shí)上對(duì)于三四線城市而言，它們招商引資的壓力更大，所以不會(huì)對(duì)預(yù)售資金卡得太嚴(yán)，或者說不太敢管�！币晃辉谌�城市有過開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的房企負(fù)責(zé)人坦言，盡管現(xiàn)在樓市從價(jià)格上看，依然處于上升通道，但三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)非常明顯，以目前的發(fā)展趨勢(shì)來看，未來供應(yīng)量過大的三四線城市物業(yè)，很可能將成為風(fēng)險(xiǎn)壓力首先爆破的區(qū)域。
中國指數(shù)研究院也給北京商報(bào)提供了一份他們對(duì)東北某三線城市的追蹤調(diào)研：在過去的三年間，2009-2012年，該地區(qū)累計(jì)出讓住宅用地逾9000萬平方米，在全國300個(gè)一至三四線城市中位居第四。僅沿海產(chǎn)業(yè)基地就有19個(gè)住宅在售，建筑總量逾500萬平方米，而該市區(qū)只有不到70萬的常住人口。即使該產(chǎn)業(yè)基地簽約企業(yè)都落地投產(chǎn)，也不到1萬人，根本無法完成園區(qū)消費(fèi)的自循環(huán)。在業(yè)內(nèi)看來，城鎮(zhèn)化概念催生的投資熱，以及對(duì)這些城市消化庫存能力的高估，只會(huì)延長(zhǎng)這些城市樓市泡沫爆破的時(shí)間。
多地收緊預(yù)售資金監(jiān)管
也許正是嗅到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，近期多個(gè)城市重新執(zhí)行了更加嚴(yán)厲的商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。一般來說，都會(huì)規(guī)定預(yù)售款交由銀行管理，銀行視工程進(jìn)度按比例向開發(fā)商發(fā)放。
7月10日，去年剛剛開始實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管的武漢再下發(fā)通知，對(duì)開發(fā)商申請(qǐng)使用監(jiān)管資金進(jìn)行了更嚴(yán)格的規(guī)定。此外，青島等城市紛紛出臺(tái)新的商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，加強(qiáng)對(duì)購房人交納房款的監(jiān)管。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，全國已有30多個(gè)城市出臺(tái)了相應(yīng)的監(jiān)管制度。這一數(shù)據(jù)還在不斷擴(kuò)大。
一線城市在這方面有更早的經(jīng)驗(yàn)。2010年北京實(shí)施了《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》。近期北京市開始執(zhí)行修改后的新《辦法》，同時(shí)，經(jīng)適房預(yù)售資金和二手房交易資金也納入了監(jiān)管。
監(jiān)管預(yù)售資金的目的顯而易見，就是為了防止“爛尾樓”的蔓延。政府將預(yù)售資金納入監(jiān)管，防止開發(fā)商資金鏈斷裂或者攜款“跑路”，從而影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，給購房者、銀行等相關(guān)利益方帶來損失。
不過，由于商品房預(yù)售資金是開發(fā)商的主要資金來源，特別是中小開發(fā)商自有資金有限，融資渠道相對(duì)狹窄，很大程度上都依賴預(yù)售款。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管，卡住了開發(fā)商的一條資金渠道，房地產(chǎn)市場(chǎng)又將面臨新一輪洗牌。
亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓表示，“預(yù)售資金大約占開發(fā)商資金的1/3，對(duì)大型房企來說影響不大。但對(duì)中小房企而言，騰挪之路被堵死了，必將面臨資金考驗(yàn)”。北京美聯(lián)市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理張磊認(rèn)為，由于資金壓力的增加，房企在土地市場(chǎng)上或?qū)⒁桓摹按鬅o畏”的拿地風(fēng)格，促進(jìn)土地市場(chǎng)降溫。
預(yù)售制存廢再引爭(zhēng)議
除了加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管外，在爛尾項(xiàng)目頻頻出現(xiàn)后，關(guān)于預(yù)售制度的討論也再度被提及。
商品房預(yù)售制度源于香港。上世紀(jì)90年代初，國內(nèi)剛剛經(jīng)歷了住房制度改革，商品房需求十分旺盛，而開發(fā)商資金普遍短缺。在此背景下，預(yù)售制度大大降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入門檻，對(duì)新興的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起到了巨大的推動(dòng)作用。
以預(yù)售制度為支點(diǎn)，開發(fā)商熟練地進(jìn)行著資金杠桿的游戲，以撬起高昂的利潤(rùn)。有統(tǒng)計(jì)顯示，目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)90%以上。然而，預(yù)售證制度的普遍應(yīng)用也帶來了許多弊端。
一位購房者表示，現(xiàn)在買房子只能買圖紙，房子質(zhì)量怎么樣只能冀望于開發(fā)商是否有良心，這讓購房者處于十分被動(dòng)的局面。而業(yè)內(nèi)也有不少人認(rèn)為，商品房預(yù)售制度是加速房地產(chǎn)泡沫和房?jī)r(jià)高漲的罪魁禍?zhǔn)�，呼吁現(xiàn)房銷售時(shí)代盡早到來。
今年“兩會(huì)”，政協(xié)委員洪彗民提案建議取消商品房預(yù)售制度。他說，這等于改變開發(fā)商空手套白狼的盈利模式。如果能夠得到落實(shí)，將淘汰一批資金實(shí)力弱的中小開發(fā)商，房?jī)r(jià)也有望下行。
對(duì)此，住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，商品房預(yù)售制度改革會(huì)推進(jìn)，但短期內(nèi)不會(huì)取消。據(jù)悉，新“國五條”細(xì)則中提出，2013年起各地區(qū)要提高商品房預(yù)售門檻，并穩(wěn)步推進(jìn)商品房預(yù)售制度改革。
近期地方政府加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管政策一覽
2013年5月
青島市出臺(tái)規(guī)定，從今年7月1日起，開發(fā)商除有特殊情況，并經(jīng)監(jiān)管部門同意外，否則將不得隨意挪用購房人的購房款。
2013年6月
北京市發(fā)布政策，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)售資金使用行為。如開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目出入賬存在問題并未按期改正，情節(jié)嚴(yán)重者網(wǎng)上簽約將被暫停。
2013年7月
武漢市房管局下發(fā)通知，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用監(jiān)管資金進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定。
2013年7月
惠州市房管局發(fā)出通知，要求各開發(fā)企業(yè)配合，進(jìn)行預(yù)售款進(jìn)賬情況的清查整頓工作。