對于新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)關(guān)系的分析，目前政商學(xué)三界關(guān)注的焦點各有偏重，但基本沒有對房地產(chǎn)在新型城鎮(zhèn)化中應(yīng)當(dāng)扮演什么角色形成統(tǒng)一認(rèn)識。
　　政府囿于對于泡沫和社會穩(wěn)定的擔(dān)憂，關(guān)注的焦點是如何避免新型城鎮(zhèn)化“重走老路”，特別強(qiáng)調(diào)公共服務(wù)均等化、戶籍制度改革和征地制度改革等輔助政策，致力于“不再犯錯誤”；商家看中如何尋求新型城鎮(zhèn)化過程中的房地產(chǎn)商機(jī)，認(rèn)為即使房地產(chǎn)本身受到政策抑制，但城鎮(zhèn)配套、物流園區(qū)和建筑節(jié)能等房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域均存在可觀利潤；學(xué)術(shù)界則對于過去房地產(chǎn)推動城市化和經(jīng)濟(jì)增長的模式痛心疾首，主要從政府職能改革、財稅體制改革、土地制度改革等角度，研究如何實現(xiàn)城鎮(zhèn)化與城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)增長的協(xié)調(diào)推進(jìn)。
　　這中間，唯獨房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化過程中本來應(yīng)有的基礎(chǔ)作用被有意無意地忽視了。從本質(zhì)上來說，城鎮(zhèn)化之所以發(fā)生，是因為工業(yè)化發(fā)展創(chuàng)造出相對于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)來說更高的生產(chǎn)效率，導(dǎo)致越來越多的居民選擇效率更高的生產(chǎn)和生活方式，制造業(yè)和服務(wù)業(yè)替代農(nóng)業(yè)在城市集聚。這一過程本身也是房地產(chǎn)發(fā)展的過程，因此，房地產(chǎn)發(fā)展是城鎮(zhèn)化推進(jìn)所內(nèi)生出來的，或者說是城鎮(zhèn)化過程中的應(yīng)有之義。
　　房地產(chǎn)基礎(chǔ)作用發(fā)揮得好不好，直接關(guān)系到城鎮(zhèn)化推進(jìn)是否有序。過去城鎮(zhèn)化過程中，住房發(fā)展過度關(guān)注房屋本身的需求，而忽略了公共服務(wù)配套的供應(yīng)。但事實上，城市住房需求更多的是城市居民對公共服務(wù)配套的需求，如教育和醫(yī)療的質(zhì)量、交通出行的便利性和低成本性、距離工作地點的遠(yuǎn)近、居住氛圍、治安和環(huán)境等，這是房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的重要內(nèi)容。從人口密度上看，東京和我國一線城市差不多，但在東京市區(qū)工作的居民大多居住和生活在千葉、崎玉和神奈等衛(wèi)星城，最關(guān)鍵的并非是軌道交通的高效連接，而是衛(wèi)星城公共服務(wù)配套的質(zhì)量一點都不比東京市區(qū)差，那里的居民不需要像我國大城市的居民一樣爭著、搶著在市區(qū)買房為小孩讀書、老人看病方便。
　　目前，我國大城市高房價區(qū)域大多集中在優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)集中的中心城區(qū)，主要原因是外圍公共服務(wù)配套供給不足。未來，我國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程將以城市群模式為主，必然首先會實現(xiàn)與核心城市主城區(qū)高效連接的郊縣或周邊區(qū)域的城市化。此過程中，與住房建設(shè)同步推進(jìn)的公共服務(wù)配套建設(shè)，有利于緩解高度集中在城市中心區(qū)的住房需求，也有利于實現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化。
　　其次，房地產(chǎn)的基礎(chǔ)作用體現(xiàn)在對城市產(chǎn)業(yè)布局和發(fā)展的基礎(chǔ)支持上。不管是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)或總部辦公基地，或是生活和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，均需要房地產(chǎn)的先行發(fā)展來做支持，如工業(yè)園區(qū)、廠房和宿舍、物流園區(qū)、物資存儲基地、商業(yè)辦公、寫字樓等，所有這些的外在表現(xiàn)就是房地產(chǎn)。但是，目前很多工業(yè)園區(qū)或工業(yè)項目將本來用作配套職工宿舍的用地拿來建設(shè)用來出租的商業(yè)辦公或出售的住房，而政府提供的保障房供應(yīng)則非常不充分，這導(dǎo)致很多一線工人、外來人群被迫轉(zhuǎn)向市場租賃住房，人為抬高了城鎮(zhèn)化的門檻和成本，造成外來人群沒有落地和成為市民的歸屬感、無法分享城鎮(zhèn)化紅利，這就是房地產(chǎn)基礎(chǔ)作用發(fā)揮不到位的體現(xiàn)。
　　此外，近年來商業(yè)辦公和工業(yè)廠房的租金快速上漲，有的企業(yè)經(jīng)營利潤的一半要拿出來交物業(yè)租金。于是，很多園區(qū)做起廠房和辦公租賃的生意，有的企業(yè)借助政策扶持多占廠房或辦公樓，并將其拿來出租獲得租金收益，這對很多來城市創(chuàng)業(yè)的人群或企業(yè)來說是很大的沖擊，無疑加大了城鎮(zhèn)化成本。政府本應(yīng)承擔(dān)或補(bǔ)貼企業(yè)和個人在創(chuàng)業(yè)初期的部分成本，國外較普遍的是政府補(bǔ)貼融資成本，往往通過租金補(bǔ)貼或管制、興建低租金或免租金的工業(yè)園區(qū)等，來支持居民或企業(yè)創(chuàng)業(yè)，這在德國、美國和法國等國普遍存在。我國城鎮(zhèn)化必然也意味著外來人群到城市就業(yè)和創(chuàng)業(yè)，房地產(chǎn)在此領(lǐng)域的基礎(chǔ)作用應(yīng)當(dāng)?shù)玫桨l(fā)揮。