地產(chǎn)大腕、“預(yù)測帝”任志強日前表示，要不了幾年，北京四環(huán)附近的房價將達到10萬元/平方米。其實，記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前北京四環(huán)沿線的部分區(qū)域，房價已接近10萬元/平方米。之所以這么高，因為三個字：學(xué)區(qū)房。

    11平米的平房，230萬元

    從地產(chǎn)營銷等角度看，學(xué)區(qū)房一般指的是重點小學(xué)片內(nèi)的房產(chǎn)。

    根據(jù)北京市相關(guān)教育政策，北京的小學(xué)生入學(xué)實行就近劃片入學(xué)，每所小學(xué)只招收周邊特定區(qū)域的學(xué)生。對于許多重點小學(xué)而言，只有戶口在其劃定的特定區(qū)域的學(xué)生才能就讀。而通過買房將戶口落在這一區(qū)域，就成了很多家長的選擇。

    近年來，北京各重點小學(xué)附近的學(xué)區(qū)房價格一路水漲船高。

    今年上半年，北京北四環(huán)外五道口華清嘉園的一套學(xué)區(qū)房掛牌價高達10萬元/平方米，因此被戲稱為“宇宙中心”。

    一家中介置業(yè)顧問告訴《中國經(jīng)濟周刊》：華清嘉園一帶的學(xué)區(qū)房，帶有重點小學(xué)—中關(guān)村二小學(xué)區(qū)的名額，以小戶型為主，面積大都在37~60平方米，價格多在6萬元~8萬元/平方米，部分房源的價格甚至超過9萬元/平方米。

    而就在華清嘉園小區(qū)，不是學(xué)區(qū)房的一套房子，面積為200平方米，價格卻只有47500元/平方米。

    不過，與北京市核心城區(qū)的學(xué)區(qū)房相比，華清嘉園學(xué)區(qū)房的價格不過“小巫見大巫”。

    位于北京市二環(huán)內(nèi)、西城區(qū)文昌胡同的一套11平方米的平房，只是簡單裝修，但價格高至230萬元，單價為20萬元/平方米。銷售人員向《中國經(jīng)濟周刊》表示，該房源是北京實驗二小學(xué)區(qū)房。另一套15平方米的平房，總價為250多萬元，17萬元/平方米。

    記者了解到，目前在北京重點小學(xué)資源集中的區(qū)域，已經(jīng)形成了幾個頗具規(guī)模的熱點學(xué)區(qū)房板塊，如中關(guān)村地區(qū)，包括中關(guān)村、學(xué)院路以及萬柳；東城東四板塊；西城的平安里板塊；朝陽區(qū)朝陽門板塊等。

    上半年學(xué)區(qū)房價格最高漲幅達53%

    鏈家地產(chǎn)分析師張旭向《中國經(jīng)濟周刊》表示，與2012年相比，2013年以來北京城六區(qū)學(xué)區(qū)房與非學(xué)區(qū)房的價格差在逐漸拉大，學(xué)區(qū)房價格出現(xiàn)明顯上揚。

    鏈家地產(chǎn)監(jiān)測了北京城六區(qū)近1000個學(xué)區(qū)房樓盤，其中包括490余個重點小學(xué)劃片內(nèi)的樓盤與500余個普通非重點小學(xué)劃片內(nèi)的樓盤。張旭說，截至今年8月，監(jiān)測的重點小學(xué)劃片內(nèi)的490余個樓盤的成交均價是49000多元/平方米，而今年一季度成交均價是45000元/平方米，僅僅半年的時間，重點小學(xué)劃片內(nèi)的學(xué)區(qū)房房價就上漲了近10%。

    據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)等數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年北京商品房成交均價只有2萬元/平方米，這就意味著，鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計的重點小學(xué)劃片內(nèi)的490余個樓盤的成交均價是北京商品房成交均價的2倍多。

    而21世紀(jì)不動產(chǎn)監(jiān)測顯示，很多重點小學(xué)附近的學(xué)區(qū)房價格在5萬元/平方米以上，其中，很多房源價格都超過7萬元/平方米。與去年同期相比，今年上半年這些二手房的掛牌均價均大幅上漲。其中漲幅最大的，是海淀區(qū)鄰近中關(guān)村小學(xué)的東王莊小區(qū)，達到53%。

    張旭告訴《中國經(jīng)濟周刊》，今年學(xué)區(qū)房價格上揚一定程度上是受到了成交結(jié)構(gòu)的影響。今年北京房地產(chǎn)調(diào)控“國五條”細則出臺后，“滿五年+唯一”的免所得稅房源成為二手房市場的“香餑餑”。這些房源價格在今年的二手房市場帶頭上漲，其中帶重點小學(xué)名額的二手房更是漲幅巨大，最終形成了部分學(xué)區(qū)房沖擊10萬元/平方米的局面。