進(jìn)入政府停擺第3周，美國(guó)仍未找到有效的方式結(jié)束停罷。而坐落在紐約的布魯克林大西洋廣場(chǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目，卻悄然換了“主人”。日前綠地收購(gòu)了紐約布魯克林大西洋廣場(chǎng)項(xiàng)目70%股權(quán)，總投資預(yù)計(jì)超過(guò)50億美元，刷新了中國(guó)房企在美國(guó)投資的記錄。
而積極部署海外市場(chǎng)的并不止綠地一家。日前，來(lái)自中國(guó)海外投資聯(lián)合會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2012年以來(lái)，中國(guó)內(nèi)地開(kāi)發(fā)商在海外的房地產(chǎn)項(xiàng)目(含已確定投資計(jì)劃的項(xiàng)目)，總規(guī)模超過(guò)100億美元。
“力量崛起”的背后
100億美元的投資，來(lái)自萬(wàn)科、碧桂園、中國(guó)建筑、中國(guó)鐵建、綠地、萬(wàn)通、中坤等知名房企。今年年初，萬(wàn)科與美國(guó)鐵獅門(mén)簽署合作協(xié)議將合作開(kāi)發(fā)美國(guó)舊金山富升街201地塊。
萬(wàn)達(dá)繼去年斥巨資收購(gòu)美國(guó)AMC后，接連建立投資俄羅斯北高加索度假項(xiàng)目及與印度信實(shí)集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的意向。而碧桂園，則選擇了馬來(lái)西亞作為海外擴(kuò)張的第一站。
“這一輪中國(guó)房企海外投資潮雖然只是嘗試性投資，但也說(shuō)明國(guó)內(nèi)資本力量的崛起已不可小覷，已成為國(guó)際資本投資的新勢(shì)力�！碧m德機(jī)構(gòu)總裁宋延慶表示。
或許，“力量崛起”的象征絕不單是投資額度。今年8月碧桂園馬來(lái)西亞項(xiàng)目金海灣開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)一個(gè)月銷(xiāo)售便超過(guò)6000套，銷(xiāo)售額達(dá)91億元，而這超過(guò)了新山全市一年的銷(xiāo)售額。此外，綠地韓國(guó)項(xiàng)目年內(nèi)銷(xiāo)售額有望超過(guò)15億元。
談及房企“出海”的原因，地產(chǎn)大佬口徑似乎都一致。針對(duì)綠地的海外擴(kuò)張，綠地董事長(zhǎng)張玉良曾公開(kāi)表示，“國(guó)際化”是每一個(gè)大企業(yè)的最終歸宿。而萬(wàn)科出海時(shí)，王石在微博上回應(yīng):“21世紀(jì)優(yōu)秀的企業(yè)一定是全球視野，國(guó)際化。”
但有分析人士向記者表示：“更重要的是，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資的日趨艱難與海外投資成本的‘落差’�！睓C(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年65家上市房企合計(jì)凈利潤(rùn)率為12.1%，同比下降1.1%。自2009年后房企凈利潤(rùn)率持續(xù)回落。
美橋投資集團(tuán)執(zhí)行總裁陳曉鷗表示，中國(guó)房業(yè)“走出去”是一個(gè)方興未艾的趨勢(shì)，“中國(guó)的市場(chǎng)現(xiàn)在處于競(jìng)爭(zhēng)白熱化狀態(tài)，地價(jià)高漲，限購(gòu)等政策施壓，種種條件來(lái)講中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不順風(fēng)順?biāo)！?BR>
得益于金海灣項(xiàng)目的超高銷(xiāo)售額，碧桂園業(yè)績(jī)大增。日前業(yè)內(nèi)盛傳莫斌給內(nèi)部員工發(fā)的訊息透露，碧桂園今年的認(rèn)購(gòu)金額已達(dá)千億元。若屬實(shí)，則意味著其或已經(jīng)超越恒大、保利、中海等躋身內(nèi)房銷(xiāo)售首三位，或僅次于萬(wàn)科和綠地。
仍需把控風(fēng)險(xiǎn)
上述人士還告訴記者，拓展海外市場(chǎng)還能提高房企資金使用率。目前龍頭房企均擁有海外融資平臺(tái)，“跟用于國(guó)內(nèi)項(xiàng)目相比，將海外募集的資金直接用于海外項(xiàng)目使用效率將明顯高于國(guó)內(nèi)項(xiàng)目�！�
而就在今年8月，綠地收購(gòu)了盛高置地60%股份，成功登陸香港市場(chǎng)。
不過(guò)，從近期房企海外投資項(xiàng)目來(lái)看，依然是以國(guó)內(nèi)客戶為主。據(jù)記者了解，碧桂園金海灣在國(guó)內(nèi)多個(gè)城市設(shè)置長(zhǎng)期外展點(diǎn)，并曾經(jīng)掏錢(qián)補(bǔ)貼、組織了很多次的往返飛行。綠地此前在濟(jì)州島的項(xiàng)目，60%賣(mài)給了國(guó)內(nèi)客戶。
龐大的國(guó)內(nèi)客戶群，與中國(guó)房?jī)r(jià)的“高企”不無(wú)關(guān)系。2013年9月，中國(guó)的房?jī)r(jià)仍在加速上漲，這一趨勢(shì)已經(jīng)持續(xù)了整整16個(gè)月。連續(xù)上漲的結(jié)果是，與2012年9月份相比，某指數(shù)研究院追蹤的100個(gè)城市中，共有90個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲，其中8個(gè)城市的漲幅超過(guò)了20%。
就在北京農(nóng)展館地塊拍出7.3萬(wàn)的樓面價(jià)后，某投行高管自己算了一筆賬：“預(yù)計(jì)售價(jià)15萬(wàn)以上，有這筆錢(qián)我干嘛不移民，而要繼續(xù)在北京呼吸PM2.5？”
毋庸置疑，房企“出�！遍L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看還得依靠本地市場(chǎng)。當(dāng)然，他們也已意識(shí)到了這點(diǎn)：目前碧桂園金海灣的客戶群中，已有部分來(lái)自新加坡、馬來(lái)西亞等地的華人。而張玉良透露，布魯克林大西洋廣場(chǎng)地產(chǎn)將試圖“俘獲”曼哈頓白領(lǐng)群。
房企“出�！惫倘荒懿┑酶鄼C(jī)會(huì)，但是，“如果沒(méi)有充裕資金和開(kāi)發(fā)模式、沒(méi)有更好地了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)、沒(méi)有熟悉當(dāng)?shù)氐恼苇h(huán)境等，則有可能會(huì)面臨不同程度的風(fēng)險(xiǎn)。”同策機(jī)構(gòu)總監(jiān)張宏偉指出。
中坤地產(chǎn)董事長(zhǎng)黃怒波對(duì)此應(yīng)感慨頗深。此前，黃怒波計(jì)劃租賃40年土地繼續(xù)在冰島投資旅游地產(chǎn)被拒。
張宏偉還舉例解析稱(chēng)，中國(guó)房企基本為香港模式，各個(gè)環(huán)節(jié)只靠自己；而國(guó)(境)外大量使用金融機(jī)構(gòu)，分幾個(gè)層面來(lái)融資，中國(guó)開(kāi)發(fā)商可能不適應(yīng)。
BOMA國(guó)際總裁兼首席運(yùn)營(yíng)官HenryH?Chanberlain則認(rèn)為，從戰(zhàn)略角度來(lái)看，亞太地區(qū)相比歐美的投資機(jī)會(huì)相對(duì)更多一些。