“京七條”的出臺(tái)可看成是住房調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立的開端,此時(shí)推出打破了近期人們對(duì)于限購(gòu)趨緊的預(yù)期,北京模式的長(zhǎng)效機(jī)制將加速行業(yè)的優(yōu)勝劣汰,一線城市地方國(guó)資背景的龍頭開發(fā)商有望獲得更大的開發(fā)比重。

    政策舉措期 短期購(gòu)房觀望加大

    東興證券分析“京七條”措施的出臺(tái)將引來(lái)購(gòu)房的觀望加大,從加大中低端供給來(lái)促使房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的回落。今年房地產(chǎn)行業(yè)的商品房銷售出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)的概率較小,一從客觀上看,開發(fā)企業(yè)加快開發(fā)周轉(zhuǎn)率的增長(zhǎng)空間已不大；二從主觀上看,二季度以來(lái)房?jī)r(jià)的快速上升使得開發(fā)企業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)的上漲有較大期待推盤速度在放緩；三是隨著北京出臺(tái)的七條措施,其它各地也會(huì)在調(diào)研措施上有所作為,短期將加大市場(chǎng)的觀望情緒。如今政策仍在舉措期,銷售也不可能大幅增長(zhǎng),業(yè)內(nèi)比較關(guān)注營(yíng)業(yè)模式較好、資產(chǎn)質(zhì)量較好的一些房地產(chǎn)上市公司。
    北京市住建委副主任王榮武表示,北京將采取七條措施,完善現(xiàn)有調(diào)控政策執(zhí)行機(jī)制,堅(jiān)決穩(wěn)定房?jī)r(jià)。其中,加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)是“京七條”的重中之重。
    自住型商品住房定位為中端,與保障房的主要區(qū)別在于放寬購(gòu)房者的收入限制,針對(duì)改善性需求提高戶型面積,主要針對(duì)不夠資格申請(qǐng)保障房而又無(wú)法承擔(dān)商品房?jī)r(jià)格的夾心層需求。之前的調(diào)控政策中強(qiáng)調(diào)低端有保障,而對(duì)中高端市場(chǎng)采取一刀切措施,此次政策首次將中端需求獨(dú)立于高端市場(chǎng)而采取保護(hù)措施,尤其提到支持改善性住房需求,這是之前較少提及的。而中高端市場(chǎng)分開后,未來(lái)或可實(shí)現(xiàn)高端市場(chǎng)取消限購(gòu),靠高房?jī)r(jià)反哺中低端市場(chǎng),較當(dāng)前的行政限購(gòu)更加市場(chǎng)化,利于地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。北京此次先行一步,未來(lái)或成為可復(fù)制的長(zhǎng)效機(jī)制推廣至其他一線城市。

    短期入市量有限 但可平抑恐慌性購(gòu)房情緒

    興業(yè)證券表示供求矛盾是北京市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的根源,該政策雖然提出了每年不低于2 萬(wàn)套的自住型商品房供地,但未明確該部分是新增還是包括在原有計(jì)劃內(nèi)。2011 和2012 年北京市新增常住人口分別為57 萬(wàn)和51 萬(wàn)人,由此產(chǎn)生的住房需求約1500 萬(wàn)平方米。近3 年北京平均商品住宅(包含保障房)的成交面積為1175萬(wàn)平方米,近三年新增住宅類用地997 萬(wàn)平方米,嚴(yán)重的供求失衡是導(dǎo)致北京房?jī)r(jià)飆升的主要原因。而本政策雖然提出了每年不低于2 萬(wàn)套自住商品房供地(2012 年北京商品住宅的成交套數(shù)12.2 萬(wàn)套,其中保障房2.8 萬(wàn)套),規(guī)模雖然尚可,但是規(guī)劃中并未明確該部分是新增還是包括在原有計(jì)劃內(nèi),如若大量新增該類土地供給可能短期平抑房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,如若包含在原計(jì)劃內(nèi)則不能有效限制房?jī)r(jià)上漲。
    但重要的是緩解了人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。9月70大中城市新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)中,北京以同比20.6%位列漲幅之首,近期的草根調(diào)研顯示改善性需求開始快速釋放,而此時(shí)出臺(tái)對(duì)中端市場(chǎng)和改善性需求的保障措施,可從一定程度上平抑一線城市恐慌性購(gòu)房情緒。

     政府讓利土地價(jià)格實(shí)現(xiàn)低價(jià) 加速開發(fā)商優(yōu)勝劣汰

    自住型商品住房用地通過(guò)“限房?jī)r(jià),競(jìng)地價(jià)”的方式出讓,售價(jià)低于同地段項(xiàng)目的30%,政策一定程度上加速了行業(yè)優(yōu)勝劣汰,優(yōu)質(zhì)的龍頭和一線城市地方國(guó)資背景的開發(fā)商將從中受益,有望進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額。自住型商品住房的轉(zhuǎn)讓管理與當(dāng)前的經(jīng)適房和兩限房類似,5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓,5年之后轉(zhuǎn)讓得需補(bǔ)交土地價(jià)款。而實(shí)際上,這并不是可以限制人們通過(guò)購(gòu)買此類住房而盈利的有效措施。當(dāng)前北京二手房轉(zhuǎn)讓的地區(qū)最低指導(dǎo)價(jià)較實(shí)際成交價(jià)低不止30%,即使5年后,也可以通過(guò)降低網(wǎng)簽價(jià)格來(lái)規(guī)避稅費(fèi),因此未來(lái)的轉(zhuǎn)讓管理仍需探討。
    開發(fā)商拿地主要采用限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)或者某地塊超過(guò)限制價(jià)位后競(jìng)配自住改善型住房,該類產(chǎn)品利潤(rùn)率極低且喪失了房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的收益,在這類土地的運(yùn)作中高周轉(zhuǎn)類的開發(fā)商更為受益。今年9 月恒大獲得了北京首塊該類型的豆各莊地塊,該地塊建面30 萬(wàn)平米,樓面價(jià)13700 元/平米,限制售價(jià)為22000 元/平米,凈利率約10%。控制成本較好的高周轉(zhuǎn)開發(fā)商可能參與到該類產(chǎn)品的建設(shè),爭(zhēng)奪北京市場(chǎng)份額。
    清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授韓秀云認(rèn)為：雖然長(zhǎng)期來(lái)看行業(yè)成長(zhǎng)性減弱是大勢(shì)所趨,而房產(chǎn)稅和土改等長(zhǎng)效機(jī)制也必將深度推廣,但是當(dāng)前維持7%的增長(zhǎng)必然依賴于一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè),何況涉及利益分配的長(zhǎng)效機(jī)制也面臨著強(qiáng)大的政治阻力,這就意味著它的推進(jìn)注定是一個(gè)緩慢的過(guò)程,今年不僅不會(huì)對(duì)行業(yè)造成較大負(fù)面影響,反倒會(huì)讓市場(chǎng)重新見證房地產(chǎn)難以撼動(dòng)的支柱地位。
    工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授周清杰認(rèn)為：此次傳遞的政策信號(hào)偏正面。從供給方面入手來(lái)調(diào)節(jié),而并沒(méi)有采用此前市場(chǎng)上普遍擔(dān)憂的更加嚴(yán)厲的限購(gòu)或是限貸政策來(lái)打壓房?jī)r(jià)。雖然該意見所提出的方法仍未能從市場(chǎng)化的角度去解決房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題,但是作為全國(guó)調(diào)控風(fēng)向標(biāo)的北京出臺(tái)該意見，有助于化解資本市場(chǎng)對(duì)于限購(gòu)限貸等方面調(diào)控政策升級(jí)的擔(dān)憂，對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)信號(hào)偏正面。