“京七條”、“滬七條”、“深八條”，領漲于全國的三個一線城市近期頻繁、突擊“出招”——“首付比例提至7成;對非戶籍人士從嚴限購;漲價樓盤不批預售證……”樓市調控大有“升級”態(tài)勢。
昨日(11月11日)，廣州又傳出官方消息，稱“穗N條”已形成，待審核完成后擇日發(fā)布。雖具體條款不詳，但按照當?shù)刭Y深業(yè)內人士的話來說，“基本的招數(shù)估計都會有�！�
“招數(shù)不在新，管用就行”，但不少業(yè)內人士坦言，一線城市“升級版”新政只能有助于短期內的樓市“退燒”，無法解決諸多根本性的量價難題。
此外，新華房產通過近期的全國落地調查也發(fā)現(xiàn)，“突擊式”的調控加碼很難全面鋪開，只有建立并健全長效的市場化機制，才能真正實現(xiàn)房地產市場的良性發(fā)展。
突擊“療效”有限
國家統(tǒng)計局9月房價數(shù)據(jù)顯示，北上廣深四個一線城市的新建商品住宅價格同比增幅悉數(shù)超過了20%，而實際上，這一統(tǒng)計數(shù)據(jù)從今年5月份開始就已然進入了“兩位數(shù)時代”。
在同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉看來，這便是一線城市新政升級的導火索——
10月11日，深圳市出臺“深八條”，將二套房最低首付從此前的六成提高至七成。上海在此基礎上，對限購加碼，其上周五發(fā)布的“滬七條”中規(guī)定，對非戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限，從此前的“前2年內在本市累計繳納1年以上”，調整為“前3年內在本市累計繳納2年以上”。
如果說，“提高首付比例”和“加碼限購”都是老調重彈的話，北京的“禁漲令”就更具火藥味些，不僅明確年底之前，漲價樓盤不予批準預售;單價高于4萬元的樓盤不予批準預售，對于今年以來上市的項目，也要求新盤價格與前期持平，并叫停捆綁精裝修以便逃避監(jiān)管的銷售方式。
雖說“火藥味”十足、調控的房價的決心也顯而易見，但綜合新政落地后，一段時間以來各種渠道的聲音，突擊性的“療效”有限。
以首付比例提高為例，“一線城市的購買力水平本身就高，大部分改善客群是全款購房，首付比例對這部分人沒有任何影響。”張宏偉指出。
的確，有數(shù)據(jù)顯示，目前上海地區(qū)發(fā)放的購房貸款中，二套房貸款不到20%。
至于北京的“禁漲令”和“禁售令”也被指僅能短期“退燒”，誠如北京的一高端住宅開發(fā)商所言，“今年不批，難不成明年也不批嗎?即便一直不批，房價就能降下來嗎?恐怕是供應少了，需求卻始終旺盛，房價不跌反漲。”
張宏偉也支持這種“反彈論”。他指出，延發(fā)高端樓盤預售許可證的方法，實際上是在控制中高端樓盤在市場當中的成交量，從而結構上控制整個房地產市場的成交均價，但這種做法只能是短期內維穩(wěn)市場，一旦政策執(zhí)行層面出現(xiàn)了松動，高端市場成交馬上就會出現(xiàn)報復性反彈，繼而引起市場波動。
鋪開“治療”難現(xiàn)
即便“療效”有限，但距離年終越近，房價控制的任務就越緊。便有不少二三線城市的購房者開始擔心，“升級版”新政會否全國蔓延?
不過，從近日新華房產全國性的落地調查來看，除了廣州有望落實外，新政全國鋪開的可能不性并不大，且具有一定的難度。
以江蘇蘇州為例，當?shù)氐囊晃毁Y深房評人士指出，目前蘇州的房價漲勢處于穩(wěn)定狀態(tài)，供需關系也較為健康，倘若落地“禁漲令”和“禁售令”，反而會導致供應出現(xiàn)階段性斷貨，致使在售房源價格上調，不利于整體的市場環(huán)境。
至于“二套房首付提至七成”，在其看來，并無必要，只是需求后置罷了，“畢竟首改客群依然存在剛性需求，需求始終會釋放，釋放的時間點至多是籌夠一成首付金額的時間�！�
臨近的無錫則做出了官方的回應，明確表示，暫不會有地方性新政出臺。數(shù)據(jù)顯示，10月份無錫商品房成交面積為54.09萬平方米，同比下降7%，環(huán)比下降8.92%，“類似于無錫這樣的三四線城市，有一定的庫存壓力，一線城市版本的新政在打壓房價的同時，也會對成交量產生負面影響，適得其反�！睙o錫房管局市場處處長江建華分析指出。
此外，沈陽、青島、鄭州、天津、寧波等地也都紛紛表態(tài)，暫不跟進，不過，這其中并不包括一線城市“三缺一”的廣州。
事實上，早在“京七條”發(fā)布之時，記者就曾采訪到了廣州市國土房管局。該局當時的答復是“將根據(jù)城市住房特點和房地產市場運行態(tài)勢，研究我市住房政策�！�
而在上海“滬七條”出來之后，國土房管局終于有了較為清晰的表態(tài)。日前，市國土房管局相關人士表態(tài)稱，“穗N條”已經(jīng)形成，但需待市政府審批，具體出臺時間還在研究中。至于有哪些新的調控措施，目前不方便透露。
雖然具體的調控措施尚不明了，但顯而易見的是，今年以來，廣州的調控壓力不小。根據(jù)年初目標，廣州今年的房價漲幅控制目標在10%，即低于15448元/平方米。而統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，廣州前9月均價已經(jīng)達到了15965元/平方米。這意味著，第四季度房價要下降2500多元才能達標。而根據(jù)10月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，廣州十區(qū)兩市網(wǎng)簽9287套均價12992元/平方米，
中心六區(qū)創(chuàng)今年新高逼近3萬/平方米，達成目標的難度顯而易見。
同步處于研究狀態(tài)的還有南京。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截止今年10月，南京商品房價格已連漲16個月，今年前9月的同比漲幅更是高達14.5%，再創(chuàng)新高，排二線城市前列。10%的年度房價控制目標鐵定告吹。
“在此背景下出臺新政的可能性很大�！庇袠I(yè)內人士指出，即便實效并不明顯，地方政府也必須得做出一些動作來表態(tài)的。
市場“痊愈”須“建”
不論是“惺惺作態(tài)”也好，“真槍實彈”也罷;“老調重彈”也好，“升級更新”也罷，目前的調控仍然倚重于“堵”，如何在供應市場有所作為，變“堵”為“疏”，已然成為眾多業(yè)內人士關注的焦點。
北京在這方面走在了前面，其新推出的自住型商品住房，雖仍處在供地階段，市場的反映及影響都有待觀察，但加速供應結構轉變的思路已然得到了多數(shù)業(yè)界人士的認可。
財經(jīng)評論員馬光遠表示，供應結構的轉變將對市場預期產生影響。世聯(lián)地產高級研究員董曄也認為，自住型商品住房能夠在供應結構、乃至整個調控方向的轉變上發(fā)揮至關重要的作用。
然而，亦有反方的觀點存在。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉就認為，中小套型住房、自住型商品房的加大供應短期內有利于緩解房價上漲壓力。
但他同時也指出，由于一線城市“人多地少”的特征沒有辦法短期內改變，上海中小套型住房、北京7萬套自住型商品房用地有可能使市場化的商品用地量驟減，這樣，有可能導致商品房市場供求關系更加緊張，從中長期來看，有可能使市場處于供求不平衡的狀態(tài)，引起市場報復性反彈，房價中長期仍處于上漲狀態(tài)。
“所以必須建立市場化的長效機制，才能滿足行業(yè)的良性發(fā)展�！睆埡陚ブ赋�。
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉亦有同感，在他看來，出臺樓市長效機制已到了迫在眉梢的階段，他強調，長效機制要加強對市場手段的注重，要讓市場規(guī)律發(fā)揮其應有的作用。