被賦予改革歷史重任的十八屆三中全會已經(jīng)落幕，全會明確了改革的總方向和基本目標，其中一些新提法和新舉措也讓中國經(jīng)濟有了更多想象空間。那么就房地產(chǎn)市場而言，三中全會釋放了哪些信號？如何看待三中全會中國樓市走向？
昨日，新華網(wǎng)特此舉辦了《聚焦改革：三中全會后樓市走勢會如何？》，邀請多位嘉賓對此進行深入解讀。
統(tǒng)一城鄉(xiāng)用地的實現(xiàn)路徑
十八屆三中全會中提出，要建立公平開放透明的市場規(guī)則，完善主要由市場決定價格的機制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，完善金融市場體系，深化科技體制改革。三中全會結(jié)束后，關(guān)于統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設(shè)用地格外受關(guān)注。
“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，具體實施起來會存在哪些難點？趙忠煦表示，這并不是簡單合并兩個市場，土地是農(nóng)民生存和生活依賴的要素，出讓后農(nóng)民就沒有收入來源了，因此農(nóng)村的問題就比較復(fù)雜。
無疑，集體建設(shè)用地也需要有一個有形的市場，通過規(guī)范透明的流程，形成一個規(guī)范的市場。在趙忠煦看來，可行的路徑是在政府的指導下建立一個市場化的運營平臺，讓市場決定價格和需求。
“近期安徽試點農(nóng)地流轉(zhuǎn)，它的模式不一定是所有的省區(qū)市都會采取的模式，但它把集體建設(shè)用地和國有建設(shè)用地統(tǒng)一建立一個市場，通過一個市場處置不同的資源。這樣存在問題就是還是將有限的資源放在政府的手里�！�
進一步而言，統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設(shè)用地會是否能有效緩解土地市場的供需矛盾？萬達董事長王健林在接受媒體訪問時表示，如果真的推動農(nóng)地入市，反而會造成土地價格短期內(nèi)較大幅度的上升。因為農(nóng)民將從拆遷中獲得更大的補償，農(nóng)民預(yù)期的提高將推高拆遷難度和成本。
不過北京師范大學教授張躍并不贊同，他認為這將會導致地價的下降�！暗胤秸畷黾訜o數(shù)的競爭者，競爭產(chǎn)生了繁榮，競爭產(chǎn)生了低價格�！�
而北京德志思國際投資顧問有限公司副總經(jīng)理認為，統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設(shè)用地，并不意味著可以無限制地占有集體用地來進行城市開發(fā)，其最終是要如何利用集體用地給農(nóng)民制造更多的就業(yè)機會、提供更多的保障，或者是把農(nóng)村的產(chǎn)業(yè)化更好地利用起來，合理地解決三農(nóng)問題。
他還認為，從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來說，實際上未來可以與集體土地經(jīng)營權(quán)相結(jié)合，運作一種持有土地經(jīng)營的方式。作為開發(fā)者可以通過長期的經(jīng)營獲得應(yīng)有的利潤，也可以反哺農(nóng)民，讓農(nóng)民通過勞動有所得。
趙忠煦也表示，就農(nóng)村集體建設(shè)用地而言，應(yīng)該更多注意力放在如何農(nóng)村的資源和要素盤活，而不是通過土地獲得多少收益。“農(nóng)民手里有的集體建設(shè)用地，是不是能在市場上有相應(yīng)的價值體現(xiàn)出來？或者說從金融領(lǐng)域來考慮，是不是也可以去抵押、融資呢？”
理順市場與政府的關(guān)系
本屆三中全會的報告中還提出，要建設(shè)統(tǒng)一開放、競爭有序的市場體系。業(yè)內(nèi)人士分析，這也意味著房地產(chǎn)調(diào)控將趨于弱化，與此同時形成住宅供應(yīng)雙軌制：政府主導保障房，市場主導商品房。
對此，張躍認為，住房問題是政府的最基本的職責之一，因為住房一種特殊的商品，它關(guān)系到基本的人權(quán)。但他強調(diào)，住房政策不能與GDP掛鉤，不能為了刺激經(jīng)濟增長便隨意改動住房政策。
“2003年實際上就是為了刺激經(jīng)濟增長，就取消了把絕大部分人納入保障房體系的政策，而把絕大部分人都趕到購買商品房這個市場上了，再加上土地供應(yīng)的壟斷，以及寬松的貨幣政策，造成了今天這個局面。”
不過陳輝則擔憂地表示，政府主導不能把球踢給很多企業(yè)，畢竟這些項目企業(yè)是建造者。事實上，此前亦有媒體報道，由于政府在回購公租房等項目中存在拖延周期，導致不少企業(yè)成本上升，已經(jīng)有企業(yè)鄭重退出此類市場。
在陳輝看來，還更需要將信息公開透明化�！氨热邕@些住房真正保障了誰？定向給了誰？誰獲得了保障。即使是政府主導，在很多方面也應(yīng)該采取市場化的運作手段，讓大家看到�！彼�表示，市場化主導的商品房也應(yīng)該區(qū)分高端住房還是普通住房。因此，他認為雙軌制實際上是一個交叉的過程。
而被認為是市場化調(diào)控重要方式之一的房產(chǎn)稅，在此輪報告中并未被提及。張躍認為，房產(chǎn)稅方面政府征收比例不會太高，但是心理影響很大，一旦征房產(chǎn)稅再配合官員申報財產(chǎn)制度兩個制度一起出，房價也會應(yīng)聲而降。
談及財稅制度改革，張躍認為，關(guān)鍵在于放權(quán)讓利。“就是把更多的權(quán)限放給地方，讓地方干更多的事，同時把有些稅收稅的權(quán)力下放給地方，或者讓他分得更大的比例，這是全世界的趨勢�！�
綜合多方面因素，張躍認為，三中全會結(jié)束后房價短期看上漲長期看下跌。“因為推動上漲的因素主要是戶籍制度改革與寬松貨幣政策，而這兩個政策短期都看不到改變的可能性。但長期看來，土地制度改革的推進以及保障房制度的實施，會使房價趨于平緩乃至下行�！�