三中全會過后，未來政府將進(jìn)一步弱化行政手段干預(yù),讓行業(yè)回歸市場化發(fā)展將是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢。近些年,由于房價持續(xù)較快上升,引起政府對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控打壓。但房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用,這與其本身在經(jīng)濟(jì)、民生中不可或缺,同時能拉動全社會眾多產(chǎn)業(yè)鏈條的行業(yè)屬性有關(guān)。
    未來政府更加重視市場在資源配置中的作用為前提下,相信在完善保障房建設(shè)的基礎(chǔ)上,商品房市場將重新回歸市場化。進(jìn)一步以限購、限貸等行政手段打壓、調(diào)控房地產(chǎn)市場可能性較低。而利用更有效的方法增加土地供給,增加有效房屋供應(yīng),讓市場在房屋這一重要資源的配置中起決定性作用。

    提高城市土地利用率 弱化土地收儲制度

    土地增減掛鉤在29省市開始試點(diǎn),挖潛低效用地納入新一輪土改重點(diǎn)；10月全國土地市場降溫,量價同比雙降；北京國土局再掛出10宗自住商品房地塊,總建面達(dá)170萬平方米；前10月北京住宅用地出讓金同比增191%；杭州前10月賣地收入1116億元，創(chuàng)歷史新高；上海前10月出讓金達(dá)到1682億元，11月再推20宗地。
    土地政策會向提高城市土地利用效率、弱化土地收儲制度方向邁進(jìn)，并建設(shè)城鄉(xiāng)一體化土地市場，但不會以小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正模式來實(shí)現(xiàn)。預(yù)期未來土地供應(yīng)將平穩(wěn)增加，地價和房價難大漲，利于快周轉(zhuǎn)龍頭，相對利好一線核心豪宅開發(fā)。
    集體建設(shè)用地和宅基地流轉(zhuǎn)參照成都住房聯(lián)建政策,還是不能變性城市住宅,小產(chǎn)權(quán)房較難轉(zhuǎn)正,對商品房沖擊有限。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)僅允許用于工業(yè)、商業(yè)、旅游和農(nóng)民住宅小區(qū)建設(shè)等,類似于成都和都江堰等地的住房聯(lián)建政策,還是不能變性為城市住宅,宅基地與國有住宅建設(shè)用地并未劃等號。

    房產(chǎn)投資增速不穩(wěn) 短期供需矛盾難以解決

    從6月以來,房地產(chǎn)投資增速忽上忽下,但整體仍處波動下行態(tài)勢。由于“銷售增速持續(xù)下降”、“資金趨緊”、“土地成交增速趨緩”、“竣工增速有潛在大幅回升的可能”等重要因素的制約,可能未來投資增速仍可能小幅回落,到年底時投資增速可能降至18%。
    當(dāng)前銀行貸款額度緊張,對于首套房貸款尚難完全滿足,部分銀行實(shí)際已暫不受理二套房貸政策,提高二套房貸首付率實(shí)質(zhì)影響有限。二套房的購買人群主要為投資性需求和改善性需求。此類人群購買力一般較高,一成的首付率提升對其影響有限。即使算上首套房,我國居民整體購房杠桿率亦不足20%。并且對于一線城市和部分核心二線城市房價漲幅過高的矛盾在于供給不足,需求端的抑制在已有的限購限貸政策之后,邊際效用已不明顯。北京自4 月就已經(jīng)提高二套房首付率,而北京用連續(xù)幾個月20%的高漲幅來表明基本沒有效果。
    強(qiáng)調(diào)增加供給,難以改變短期供需矛盾。此次新政均響應(yīng)了當(dāng)前市場調(diào)控的新思路,從一味抑制需求到同時強(qiáng)調(diào)供給。如北京的2013 年底前全市要完成不低于2 萬套自住型商品住房供地,和上海強(qiáng)調(diào)2013 年本市住房用地供應(yīng)量在不低于過去五年平均供應(yīng)量的基礎(chǔ)上,再增加30%的供應(yīng)量。可是,短期內(nèi)仍難以形成供給,在年底面對過高的房價漲幅,一方面,政府預(yù)售證發(fā)放的價格控制趨嚴(yán);另一方面,部分開發(fā)商在全年銷售計(jì)劃基本完成后,有意推遲到明年推盤,以換取漲價空間。均造成短期供需矛盾難以改變。

    地產(chǎn)公司股票增持 拿地成本同比增高

    伴隨著土地市場的改革、銀行貸款額度緊張和房地產(chǎn)投資增速的減緩，有些地產(chǎn)公司開始了股票增持，實(shí)現(xiàn)了銷售的同比增長，競得了相應(yīng)的居住用地。
    榮盛發(fā)展控股股東擬12個月內(nèi)增持公司2%股份；萬科10月實(shí)現(xiàn)銷售面積167.7萬平，銷售金額173.5億元；保利地產(chǎn)10月實(shí)現(xiàn)簽約金額120.61億元,同比增長56.61%；中洲地產(chǎn)增持深長城4.68%股份成為第一大股東；融創(chuàng)15.2億競得天津一居住用地,建筑面積6.1萬平方米,樓面價25082元/平米,創(chuàng)天津單價地王；世茂股份以14.66億競得石獅市商服住宅三塊地塊,總建筑面積29.2萬平方米；中關(guān)村澄清未計(jì)劃籌建或參股民營銀行；新湖中寶澄清不存在信貸違規(guī)和資金鏈斷裂的情況。
    榮盛控股于2013年11月5日至6日通過深圳證券交易所證券交易系統(tǒng)增持了公司股份1,130,010股，均價為11.51元/股，占公司總股本的0.06%。目前布局于15個二三線城市,平均房價較低,在一二線全面限購的背景下,有望取得明顯超越同行業(yè)的銷售增長。公司當(dāng)前經(jīng)營狀況持續(xù)改善,盈利能力大幅提高。此次控股股東增持股份,展現(xiàn)出對當(dāng)前房地產(chǎn)市場和公司未來業(yè)績增長的信心。
    1-10月萬科新增86個項(xiàng)目，共獲取權(quán)益建筑面積2162.9萬平米，遠(yuǎn)超銷售面積，為未來增長奠定基礎(chǔ)。國內(nèi)項(xiàng)目平均樓面地價3228元，較12年平均拿地成本高9.8%，成本優(yōu)勢仍可維持。在臨近年末信貸額度相對緊張背景下，萬科作為行業(yè)龍頭仍具有優(yōu)先獲取貸款的優(yōu)勢；且產(chǎn)品以普通住宅為主，符合主流需求，亦符合政策導(dǎo)向，有利于保障銷售簽約順利。在房企融資放開有條件向建設(shè)安居房、普通性住房的房企傾斜背景下，公司具有較強(qiáng)的融資優(yōu)勢；同時也積極尋求海外融資機(jī)會，拓寬融資渠道。