2014年房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞之一就是改革。土地改革、國企改革、養(yǎng)老等應(yīng)該都會帶來超額的投資收益。對于房地產(chǎn)市場過于悲觀的預(yù)期在2014年將得到修復(fù)，過低的估值也將得到修復(fù)。
2013年土地市場及一線房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，各大城市相繼出臺調(diào)控政策。國內(nèi)房地產(chǎn)市場泡沫是否有破滅風(fēng)險?未來房地產(chǎn)行業(yè)將如何演變?對此，證券時報記者采訪了國泰房地產(chǎn)分級基金經(jīng)理章赟及榮獲《新財富》2013年房地產(chǎn)最佳分析師第一名的國泰君安房地產(chǎn)研究員孫建平、李品科。
房地產(chǎn)市場已現(xiàn)分化
證券時報記者：繼北上廣深的調(diào)控政策收緊后，二線城市也開始紛紛出臺調(diào)控政策，您如何看當(dāng)前的調(diào)控政策?
章赟：臨近年底，眾多城市的房價漲幅超過年初預(yù)定目標(biāo)，調(diào)控壓力較大。從調(diào)控政策內(nèi)容看，無外乎三個方面：增加土地供給、上調(diào)二套房首付款比例以及提升限購標(biāo)準(zhǔn)。從效果看，增加供給將對房價起到抑制作用，但產(chǎn)生效果的時間會較長，明年的土地供給增加影響的是后年的房屋供給量;二套房的首付比例現(xiàn)在已是六成，提高至七成的影響有限;提升限購標(biāo)準(zhǔn)這塊，不過是短期內(nèi)把原本符合購房資格的人群購房時間向后推移，并未從實(shí)質(zhì)上影響整體的購房需求，而且執(zhí)行效果有待觀察。因此，我們的判斷是，新政策在2014年難見成效。
孫建平
李品科：由于2013年土地市場火熱，預(yù)判2014年住宅供應(yīng)量將回升，加上此次一二線城市的調(diào)控加碼，我們認(rèn)為2014年房價漲幅將趨緩，整體市場以平穩(wěn)健康為主。
證券時報記者：當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場泡沫是否有破滅風(fēng)險?其對經(jīng)濟(jì)及金融體系的影響如何?
章赟：國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)分化。自2010年4月份“國十條”調(diào)控至今，一線城市及部分重點(diǎn)二線城市的購房人群剛性需求占比已高達(dá)90%，投資投機(jī)性需求被擠壓，因此在宏觀經(jīng)濟(jì)沒有出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險的前提下，這些城市的地產(chǎn)還是有實(shí)際需求的支撐。而部分三四線城市，人口持續(xù)凈流出，戶均住房已多套，未來風(fēng)險相對較大。
總之，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的風(fēng)險主要來自宏觀經(jīng)濟(jì)，同時地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響巨大。未來如果市場泡沫破滅，將帶動宏觀經(jīng)濟(jì)整體快速下滑。目前居民購房的貸款比例高達(dá)60%，如果泡沫破滅，宏觀經(jīng)濟(jì)快速下滑，購買力的加速收縮將引發(fā)拋房潮，屆時宏觀經(jīng)濟(jì)、銀行體系都將陷入癱瘓，情況可以想見上世紀(jì)80年代末90年代初的日本。
未來防范地產(chǎn)泡沫的破滅，一方面宏觀經(jīng)濟(jì)的增速不可大幅下調(diào)，另一方面短期部分城市還是要堅持現(xiàn)有的調(diào)控政策，防止投機(jī)性需求重演。
孫建平
李品科：目前國內(nèi)的資產(chǎn)價格存在一定的泡沫，但我們認(rèn)為，中短期內(nèi)并沒有破滅的風(fēng)險，因?yàn)樾枨筮�有一定的上行空間，包括城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步推進(jìn)、“單獨(dú)二胎”的逐步放開、政府對于地產(chǎn)的及早調(diào)控，都使得部分區(qū)域市場存在的資產(chǎn)泡沫會在后續(xù)得以逐步消化。
目前房地產(chǎn)市場并不需要大幅度加碼調(diào)控，市場分化也較為嚴(yán)重，市場較好的區(qū)域集中在一二線城市。而一二線城市的核心問題不是投資、投機(jī)過多，而是供應(yīng)不足。未來隨著供應(yīng)的回升，預(yù)判市場將以健康為主。而部分需求不足、供應(yīng)過大的三四線城市，反而需要政府支持和扶助，需要控制新增的過大供給。
將進(jìn)入平穩(wěn)增長期
證券時報記者：房地產(chǎn)行業(yè)將如何演變?未來中國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的依存關(guān)系會發(fā)生怎樣的改變?
章赟：房地產(chǎn)市場從2011年年底復(fù)蘇至今，已連續(xù)兩年銷量整體保持了較快增長。短期來看，一方面，前期連續(xù)兩年的市場持續(xù)向好已經(jīng)消化了相當(dāng)比例的剛性需求;另一方面，按揭信貸還是有所收緊。因此，我們判斷12月份的成交環(huán)比將有所下降。中長期來看，從1998年取消福利分房開始計算，這輪地產(chǎn)周期已開啟15年，隨著人口紅利的逐步結(jié)束，購房人群在縮減，估計2014年之后進(jìn)入平穩(wěn)增長期。
根據(jù)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行軌跡，投資占比將逐步降低。對中國而言，這種趨勢也難以避免，地產(chǎn)行業(yè)本身在未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的比重出現(xiàn)下滑是趨勢，但這并不說明中國經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)的依存關(guān)系會隨之降低。在之前階段，地產(chǎn)對產(chǎn)業(yè)鏈前端以及后端的投資和相關(guān)消費(fèi)拉動較大。未來可以預(yù)見的是，隨著資本市場的發(fā)展，地產(chǎn)后端金融相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將使得地產(chǎn)仍將是經(jīng)濟(jì)發(fā)展較重要的因素。
孫建平
李品科：房地產(chǎn)行業(yè)走過高速成長的黃金期，但不代表已沒有發(fā)展空間，未來集中度和相關(guān)服務(wù)行業(yè)的提升將是大趨勢。房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，但過度依賴也是不可取的，地方過于依賴土地財政等模式存在改變的可能。
證券時報記者：央視《每周質(zhì)量報告》11月24日報道稱，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有45家知名房地產(chǎn)公司欠繳土地增值稅，且數(shù)目驚人。對此，您怎么看?
孫建平、李品科：上市公司普遍對于土地增值稅計提充分，因此嚴(yán)格土地增值稅清算并不影響開發(fā)商的損益表，2008~2012年房地產(chǎn)上市公司年均土增稅稅率為5.7%。嚴(yán)格征收對現(xiàn)金流量表有影響，但程度有限。行業(yè)平均來看，目前新項(xiàng)目的預(yù)繳平均比率為2%~5%，與實(shí)際清算的比例相差不大。并不是全部計提會同時需清算，達(dá)到清算條件才需要清算，且所得稅還有25%抵扣。伴隨行業(yè)毛利率下降，預(yù)計預(yù)繳和最后清算差距會越來越小。
章赟：近期媒體對地產(chǎn)的負(fù)面報道偏多，估計也跟年底部分城市房價漲幅較大有關(guān)。但在報道后的第二天，眾多上市公司紛紛發(fā)布澄清公告，深圳地稅局相關(guān)人員也正式澄清，國稅局后期也做了相關(guān)證實(shí)，因此也就不存在明顯影響。
悲觀預(yù)期將得到修復(fù)
證券時報記者：如何看待三中全會后，多方面改革所帶來的房地產(chǎn)板塊投資機(jī)會?
章赟：需求強(qiáng)勁同時行政管控政策較多的一線及部分重點(diǎn)二線城市的商品房市場有望受益，這類城市中土地儲備占比較高的公司有望受益;土地改革涉及住宅這塊，更多可能是自有土地、工業(yè)用地的轉(zhuǎn)性，像深圳這種土地稀缺的城市土改的進(jìn)度有望加快，相關(guān)公司或?qū)⑹芤?國企改革方面，國企背景的地產(chǎn)公司未來有望受益;城鎮(zhèn)單獨(dú)二胎的放開一方面將增加未來的購房需求，另一方面，偏大戶型的需求可能有所增加。
孫建平
李品科：我們認(rèn)為2014年房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞之一就是改革。土地改革、國企改革、養(yǎng)老等應(yīng)該都會帶來超額的投資收益。國企改革將帶來資源效率的提升，土改將帶來部分企業(yè)非住宅用地價值的大幅提升。
證券時報記者：房地產(chǎn)板塊估值是否合理?哪類上市公司值得關(guān)注?
章赟：目前價位，主流地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)價值法的折價在30%以上，反映了市場過度悲觀預(yù)期。但從2014年的情況來看，行業(yè)的銷量增速下降，板塊難以出現(xiàn)趨勢性行情，我們建議重點(diǎn)關(guān)注國企改革和土改類公司。
孫建平
李品科：房地產(chǎn)目前估值里隱含對房地產(chǎn)市場過于悲觀的預(yù)期，2014年的另一個關(guān)鍵詞就是修復(fù)，過于悲觀的預(yù)期將修復(fù)，過低的估值也將得到修復(fù)。我們認(rèn)為，應(yīng)該關(guān)注改革紅利的企業(yè)，如國企改革、土地改革等;同時要關(guān)注一、二線的龍頭房企，其極低的估值和預(yù)期將迎來回升。