一石激起千層浪，房地產(chǎn)市場(chǎng)最近不淡定了，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)引起了市場(chǎng)的關(guān)注。值得注意的是，蓬勃發(fā)展的基金子公司正是在去年高峰時(shí)期大舉“殺入”房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。尤其是去年下半年，基金子公司在這塊更是加速?zèng)_刺，頻頻設(shè)立項(xiàng)目。截至目前，半數(shù)以上的基金子公司均涉足地產(chǎn)類業(yè)務(wù)。
　　而好買基金銷售平臺(tái)顯示，目前在售的房地產(chǎn)信托類項(xiàng)目中，基金子公司參與的項(xiàng)目仍占據(jù)了半壁江山，其中不少還是投資三四線城市的地產(chǎn)項(xiàng)目。一旦房地產(chǎn)信托發(fā)生違約兌付，平均注冊(cè)資本不到5000萬(wàn)元的基金子公司，其風(fēng)險(xiǎn)控制能力和賠付能力讓人擔(dān)憂。

　　在售房地產(chǎn)信托項(xiàng)目仍占據(jù)半壁江山

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎正在悄悄“變天”。上周末，多家媒體報(bào)導(dǎo),杭州房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌；興業(yè)銀行暫停房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)；部分商業(yè)銀行取消房地產(chǎn)按揭貸款利率優(yōu)惠并實(shí)現(xiàn)上浮，最高上浮比例達(dá)到30%；地產(chǎn)大佬們集體看淡；受此影響,周一地產(chǎn)股大幅下跌,招保萬(wàn)金等龍頭地產(chǎn)股跌幅超過(guò)5%、華夏幸福、世聯(lián)行等強(qiáng)勢(shì)股也出現(xiàn)跌停。
　　與此同時(shí)，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)也變得風(fēng)聲鶴唳。事實(shí)上，2012年信托兌付風(fēng)險(xiǎn)名單顯示，19個(gè)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目多一半是房地產(chǎn)信托。而根據(jù)媒體的統(tǒng)計(jì)，2012年至2013年發(fā)生的信托違約風(fēng)險(xiǎn)事件高達(dá)27起，其中，隸屬于房地產(chǎn)信托計(jì)劃的就有15個(gè)。這些都讓“高位”入市的基金子公司不寒而栗。
　　基金子公司自2012年年底開(kāi)閘以來(lái)，業(yè)務(wù)類型主要涉及類信托領(lǐng)域，包括房地產(chǎn)融資、保障房建設(shè)、基建、委托貸款、租賃、小額貸款等眾多業(yè)務(wù)。由于此前房地產(chǎn)再融資被限制，只能走信托、基金子公司的渠道。自去年起，房地產(chǎn)類信托成為基金子公司的主攻方向之一。
　　嘉實(shí)基金旗下的子公司嘉實(shí)資本可能是最早涉足房地產(chǎn)類信托業(yè)務(wù)的。去年一月底，嘉實(shí)資本與盛世神州房地產(chǎn)投資基金公司合作募集設(shè)立嘉實(shí)資本盛世美瀾園專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，該產(chǎn)品將投資于鎮(zhèn)江恒福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的“美瀾園”項(xiàng)目。
　　兩個(gè)月后，華夏幸福3月27日公告稱，其全資子公司廊坊京御房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司及其全資子公司九通基業(yè)投資有限公司擬與嘉實(shí)資本簽訂《合作框架協(xié)議》，嘉實(shí)資本作為專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃資產(chǎn)管理人向九通投資進(jìn)行不超過(guò)30億元的投資。但該項(xiàng)目因利潤(rùn)過(guò)低募資規(guī)模過(guò)大隨后無(wú)疾而終。
　　而工銀瑞信旗下的基金子公司已有數(shù)單基建類項(xiàng)目的融資，東吳基金和萬(wàn)家基金旗下子公司也是基建類信托的積極跟進(jìn)者。
　　到去年年底，基金子公司在房地產(chǎn)信托方面，更是加速?zèng)_刺，頻頻設(shè)立項(xiàng)目，信托公司反而擔(dān)憂風(fēng)險(xiǎn)，“大方讓路”。 好買基金銷售平臺(tái)顯示，去年10月，基金子公司成立的涉房地產(chǎn)項(xiàng)目大幅增加，是8、9月份總和的1.3倍。
　　而目前在售的189個(gè)信托項(xiàng)目中，房地產(chǎn)信托86個(gè)，而其中基金子公司旗下的房地產(chǎn)項(xiàng)目就占據(jù)了半壁江山。如財(cái)通資產(chǎn)，目前在售的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目就有11個(gè)，時(shí)間從1年到3年；預(yù)期收益率均在10%以上，最高甚至達(dá)到了12.5%。其中不少就是投資二三線城市的地產(chǎn)項(xiàng)目，如“浙江嘉興平湖三峰開(kāi)元悅都”，融資方為三峰置業(yè)，是浙江三峰集團(tuán)子公司，主要負(fù)責(zé)““三峰開(kāi)元悅都”建設(shè)，還款來(lái)源就是“三峰開(kāi)元悅都”項(xiàng)目的銷售收入。

　　三四線城市地產(chǎn)信托違約風(fēng)險(xiǎn)最大

　　市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)從去年就開(kāi)始了結(jié)構(gòu)性分化了，一線城市預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)保持穩(wěn)定，上漲變得很難，但是可能長(zhǎng)期維持很高房?jī)r(jià)。全國(guó)整體房?jī)r(jià)也不會(huì)斷崖式的下跌，但是類似溫州鄂爾多斯這樣的局部三線四線城市的確風(fēng)險(xiǎn)很大，局部的崩盤是不可避免的，因?yàn)檫@些城市收入本來(lái)就不高，再加上人口大量的流失，需求減少必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)崩潰。
　　今年不少研究機(jī)構(gòu)均預(yù)測(cè)三四線城市將出現(xiàn)泡沫破裂現(xiàn)象，而由此帶來(lái)的二三四線城市房地產(chǎn)信托違約風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)如影隨形。
　　“相信金融機(jī)構(gòu)為下跌做的準(zhǔn)備，不僅僅是惜貸、提高房貸利率這么簡(jiǎn)單。對(duì)于三四線小城的開(kāi)發(fā)商，當(dāng)年本來(lái)就沒(méi)有從銀行拿到貸款，現(xiàn)在更面臨著資金源頭枯竭的危險(xiǎn)：房地產(chǎn)信托兌付危機(jī)來(lái)臨，小城開(kāi)發(fā)商可能連高利貸的資金都難拿到了。”上述分析人士對(duì)《投資快報(bào)》記者稱。
　　根據(jù)中信證券的統(tǒng)計(jì)，今年到期的房地產(chǎn)信托規(guī)模估計(jì)為2479億元，占今年到期集合信托的比例分別為27.34%。另外工商企業(yè)類今年到期規(guī)模2110 億元，占比23.27%，考慮在監(jiān)管層收緊房地產(chǎn)貸款時(shí)，部分實(shí)際投向房地產(chǎn)的項(xiàng)目以工商企業(yè)類信托的名義發(fā)行，今年實(shí)際到期的房地產(chǎn)信托規(guī)模會(huì)遠(yuǎn)高于2479億元。而今年基金子公司也將迎來(lái)第一波產(chǎn)品集中到期的考驗(yàn)。
　　不容忽視的是，基金子公司自誕生以來(lái)注冊(cè)資本金過(guò)低受詬病，風(fēng)控流程和風(fēng)險(xiǎn)賠付能力也尚待時(shí)間的檢驗(yàn)。而盡管有接近半數(shù)的基金子公司涉足地產(chǎn)類業(yè)務(wù)，相對(duì)信托公司，基金子公司從事類信托專業(yè)人才儲(chǔ)備以及項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)匱乏。一旦出現(xiàn)損失時(shí)，基金公司幾千萬(wàn)的注冊(cè)資本根本沒(méi)有辦法進(jìn)行代償。