有市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，在信貸收緊、利率優(yōu)惠取消、自住房大量入市等多方?jīng)_擊下，北京樓市供需格局已悄然生變，房企“讓利跑量”心理占上風(fēng)
“今年4月份北京將難再現(xiàn)以往的樓市‘小陽春’，預(yù)計(jì)市場(chǎng)成交量將依舊低迷�！眰I(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉向記者表示，從近兩周成交量下跌的趨勢(shì)來看，北京樓市觀望的氛圍、交易的低迷有進(jìn)一步加劇的態(tài)勢(shì)。
事實(shí)上，據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，二季度首周(2014年第14周3月31日—4月6日)，北京住宅市場(chǎng)(包括新建商品住宅和二手住宅)網(wǎng)簽總量為2594套，環(huán)比上周下跌29.3%，同比下跌22%。其中，新房網(wǎng)簽量?jī)H為771套，環(huán)比下跌46.4%，是春節(jié)假期后交易量最少的一周;二手房成交量為1815套，環(huán)比下跌18.6%。
此外，中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，4月份首周，北京二手房成交均價(jià)為每平米3.12萬元，相比3月份成交均價(jià)每平米3.14萬元再次下調(diào)了0.6%。
更為值得注意的是，高熱持續(xù)不退的土地市場(chǎng)也開始出現(xiàn)降溫跡象。據(jù)中原地產(chǎn)研究部最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，萬科、保利等16家標(biāo)桿房企2014年第一季度拿地總額為1165.24億元，同比上漲29%，但環(huán)比降幅高達(dá)37%。
房企圈地?zé)岫绒D(zhuǎn)冷
從中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2013年第一季度，萬科等16家房企拿地耗資903.5億元，第二季度、第三季度和第四季度分別為1162.42億元、1708.74億元和1855.73億元，拿地總額一路高歌。直至2014年第一季度，高熱一年多的土地市場(chǎng)首度顯現(xiàn)降溫跡象，上述16家房企拿地總額為1165.24億元，同比驟降37%。
無獨(dú)有偶，上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2014年3月份典型城市土地成交報(bào)告》顯示，今年3月份，10個(gè)典型城市土地成交建筑面積1150.3萬平方米，環(huán)比下降46.8%，同比下降34.5%;土地出讓金收入480.3億元，環(huán)比下降38%，同比增長22.8%。
對(duì)此，胡景暉認(rèn)為，在信貸政策收緊、貸款審核更嚴(yán)格、利率優(yōu)惠取消，加之北京自住房大量入市的多方?jīng)_擊下，改善人群和剛需人群購購買力不足，而且觀望情緒越發(fā)濃厚。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也向記者表示，從目前的市場(chǎng)跡象來看，市場(chǎng)預(yù)判出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購房者觀望情緒增多，樓市供需格局已經(jīng)悄然生變，房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)。
值得一提的是，上海易居房地產(chǎn)研究院的研究報(bào)告還顯示，今年3月份，10個(gè)典型城市土地成交均價(jià)為4175元/平方米，環(huán)比增長16.4%，同比增長87.5%。而中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)則顯示，萬科等16家標(biāo)桿房企2013年購地支出接近5630億元，創(chuàng)下新紀(jì)錄。
對(duì)此，有分析人士認(rèn)為，在這種情況下，房企負(fù)債明顯提高，加之2014年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈普遍偏緊的預(yù)判，房企拿地動(dòng)作更為慎重的同時(shí)，將更注重剛需新盤的銷售現(xiàn)金回流速度，加快周轉(zhuǎn)以保證現(xiàn)金流安全。
鑒于此，即使土地價(jià)格上漲侵蝕了房企利潤率，市場(chǎng)不景氣，房企也會(huì)讓出一部分利潤而增加推盤量，而失掉的利潤或?qū)母叨隧?xiàng)目、成本管控等方面找回來。
剛需項(xiàng)目“讓利跑量”
“我們的項(xiàng)目一直在蓄客，不過蓄客情況并不理想，無法達(dá)到以往推出房源量120%以上的客戶到訪量，甚至連70%都不到，所以近期可能要做一些價(jià)格調(diào)整�！蹦硺潜P銷售負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者透露。
實(shí)際上，從春節(jié)到現(xiàn)在，房企推盤量一直沒有集中大規(guī)模釋放。對(duì)此，上海易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，4月份房企推盤節(jié)奏將加快。
不過，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，萬科、保利等在京剛需項(xiàng)目選擇了“平價(jià)跑量”的銷售策略。其中，萬科幸福匯、首城匯景灣分別以14000元/平方米、13100元/平方米的價(jià)格入市，比之前開盤價(jià)格分別微漲了4%和2%，而保利首開熙悅春天22500元/平方米的銷售均價(jià)，與上一期基本持平，但是三個(gè)項(xiàng)目卻均出現(xiàn)了所售房源數(shù)量大于蓄客數(shù)量的現(xiàn)象，均未取得開盤“日光”。
對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，截至3月30日，北京一季度商品住宅成交僅成交了16238套，創(chuàng)下了自2006年有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)以來的歷史最低值。高姍預(yù)計(jì)，隨著上市項(xiàng)目量增多、供應(yīng)規(guī)模增大，選擇平價(jià)跑量的剛需項(xiàng)目將越來越多。
值得注意的是，《證券日?qǐng)?bào)》記者從市場(chǎng)調(diào)查中也獲悉，雖然剛需盤評(píng)價(jià)跑量跡象明顯，但中高端項(xiàng)目則“小跑沖利”，而且提價(jià)現(xiàn)象明顯，而有些房企也是靠高端項(xiàng)目來提升利潤空間。
靠高端項(xiàng)目拉升利潤
近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者在亦莊榮京東街地鐵站附近踩盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，從地鐵站步行10分鐘后，有多棟已經(jīng)接近封頂?shù)拇蟊P，周圍圍擋顯示其為國銳·金嵿項(xiàng)目，涉及辦公樓、高端住宅等業(yè)態(tài)，且具有一般高端住宅少有的防彈安保加固功能。
“住宅的銷售均價(jià)為45000元/平方米”，該項(xiàng)目的銷售人員向記者透露，這一銷售均價(jià)比前一期開盤房源的定價(jià)有所上漲。盡管如此，記者在現(xiàn)場(chǎng)仍舊看到不少看房的人，多數(shù)為一家三代同時(shí)來現(xiàn)場(chǎng)咨詢，且現(xiàn)場(chǎng)不乏敲定交易的購房者。
“因?yàn)橄拶彽日呦拗疲F(xiàn)在有些資金實(shí)力較強(qiáng)的改善性需求購房群體可能更傾向于一次性置業(yè)到位，同時(shí)解決一家三代的居住需求�！鄙鲜龇治鋈耸肯蛴浾弑硎�，所以中高端項(xiàng)目住宅市場(chǎng)仍然較為堅(jiān)挺。
無獨(dú)有偶，記者獲悉，3月下旬，亦莊·金茂悅和望京·金茂府分別以40000元/平方米、70000元/平方米的價(jià)格入市，與上期產(chǎn)品相比，售價(jià)均上漲了14%。同時(shí)，兩個(gè)項(xiàng)目各向市場(chǎng)釋放了60余套樓王房源，而且當(dāng)日售罄。
實(shí)際上，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周(3月24日-3月30日)，北京均價(jià)在30000元/平方米以上的中高端房源成交了386套，環(huán)比上升了18%，其在整體市場(chǎng)中占比24%，也比之前一周上揚(yáng)了6個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)此，高姍表示，為了規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、提高周轉(zhuǎn)率，剛需項(xiàng)目被迫“讓利跑量”，但房企將更傾向于通過中高端項(xiàng)目來沖利。高姍判斷，未來北京的中高端項(xiàng)目、尤其是高端市場(chǎng)，仍將具有較大的價(jià)格上漲空間。