《經(jīng)濟參考報》記者近日了解到，由于政策細則仍未出臺，以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品均還在研發(fā)之中，上市時間目前不能確定。但業(yè)內(nèi)人士表示，相關(guān)準備工作正在加快推進，以房養(yǎng)老作為一項民生工程，不會拖到萬事俱備才推出，而社區(qū)居民對以房養(yǎng)老關(guān)注度仍然不減，期望試點早日落地。

　　以房養(yǎng)老不會拖到“萬事俱備”

　　保監(jiān)會日前下發(fā)《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見(征求意見稿)》，擬在北京、上海、廣州和武漢四地開展為期兩年的試點。此舉被視為以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)將加快落地的標志。據(jù)了解，此前在保監(jiān)會征集試點方案過程中，平安、新華、泰康、合眾等保險公司都遞交了方案。但記者采訪多家保險公司發(fā)現(xiàn)，以房養(yǎng)老還處在概念階段，試點仍未落地。“目前試點仍在征求意見，產(chǎn)品還在研究，以房養(yǎng)老最終怎么做還要看監(jiān)管層指引�！毙腋Ｈ藟鄯聪虻盅侯I(lǐng)導(dǎo)小組一位負責(zé)人告訴《經(jīng)濟參考報》記者，在具體政策細則出臺之前，業(yè)務(wù)不會推進到實質(zhì)操作階段。
　　不過，在研究層面，保險行業(yè)已經(jīng)做了大量準備工作，在業(yè)務(wù)模式和具體操作上做了安排。試點公司之一合眾人壽的產(chǎn)品精算部副總經(jīng)理關(guān)嬌陽告訴《經(jīng)濟參考報》記者，合眾人壽在對日本、美國、法國和新加坡等國以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)調(diào)研的基礎(chǔ)上，對相關(guān)產(chǎn)品的定價運營模式，風(fēng)控等方面做了討論，以房養(yǎng)老產(chǎn)品方案已經(jīng)成型，并上報了保監(jiān)會。但對于具體如何開展業(yè)務(wù)，會待監(jiān)管層指導(dǎo)意見出臺后進一步細化方案�！澳壳坝行�業(yè)務(wù)開展必須滿足的條件還沒有具體安排，但監(jiān)管層的意思是以房養(yǎng)老作為一個民生工程，不能拖到萬事俱備，而是讓大家先放手去做，相關(guān)部門的協(xié)調(diào)和支持政策的出臺也在同步進行。”

　　產(chǎn)品未來或與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合

　　不過行業(yè)對一些風(fēng)險仍有擔(dān)心。關(guān)嬌陽表示，目前面臨的問題之一房屋的建筑質(zhì)量評估，“這種成本轉(zhuǎn)嫁給老人的話就太高了，而且逐案控制的話，我們的成本也會很高，因此在房產(chǎn)第三方評估上，最好還是有其他機構(gòu)和部委協(xié)調(diào)配合�！贝送�，保險公司和地方政府甚至具體街道的合作，也未定型。新華保險副總裁劉亦工不久前就表示：“盡管我們也在試圖做產(chǎn)品上的創(chuàng)新，但目前進展不是很順利，主要問題在于各地政府未出臺能推動住房養(yǎng)老的政策�！�
　　一位行業(yè)人士告訴記者，受制于觀念束縛，以房養(yǎng)老在國內(nèi)并不容易，真正到操作階段，可能還是要跟街道辦或者具體單位配合。“要一對一的取得客戶的信任其實很困難，而且文件復(fù)雜，手續(xù)繁瑣，成本很高，而要是有街道或者單位牽頭，業(yè)務(wù)就更容易一點，”她說，“比如一些大型企業(yè)的老社區(qū)改造，單位對員工的家庭狀況和房屋情況了解比較清楚，而且員工從單位了解情況、辦業(yè)務(wù)，也更容易放心�！弊罱K面市的產(chǎn)品會是何種形式呢？《經(jīng)濟參考報》記者了解到，四家上交方案的保險公司中，平安，合眾，泰康，幸福方案大同小異，但從思路上看，幸福人壽的方案與其他三家略有不同，更接近反向抵押貸款，而其他三家則可以理解成“貸款加買保險”。
　　對此，一位業(yè)內(nèi)人士介紹，“貸款加買保險”這種按期發(fā)放養(yǎng)老金的產(chǎn)品其實可以理解成一份保險。一般情況下購買保險產(chǎn)品，客戶要先交一部分保費，才獲得后期的養(yǎng)老金，而以房養(yǎng)老是不用交保費的，而是后期用房產(chǎn)來抵這部分保費。幸福人壽的反向抵押貸款更像是一個不定期的貸款，貸款期限與客戶的生命等長，期限本身是不定期的，是逐步計息。不過這位業(yè)內(nèi)人士同時解釋，這兩種設(shè)計只是邏輯和后臺上的差別，其客戶體驗上實際上是基本一樣的。
　　從業(yè)務(wù)可能開展的區(qū)域看，北京作為一線城市房價堅挺，居民接受程度高，將是險企必爭之地。值得注意的是，試點公司之一的合眾人壽在試點城市武漢已經(jīng)建成的合眾優(yōu)年生活養(yǎng)老社區(qū)，也可能與以房養(yǎng)老產(chǎn)品對接。“從整個公司的養(yǎng)老戰(zhàn)略來考慮，合眾已經(jīng)有了養(yǎng)老社區(qū)，而且未來在各個試點城市，合眾都會有養(yǎng)老社區(qū)，也就可能為老人提供了類似目前‘以房換養(yǎng)’模式。比如現(xiàn)在一些老人講房產(chǎn)抵押給養(yǎng)老院，吃住費用全免，合眾人壽希望未來把這種模式商業(yè)化、機制化、規(guī)范化。”關(guān)嬌陽表示，這樣一來以房養(yǎng)老對老年人而言將不僅僅是一個融資方式，也可以獲得更多服務(wù)，讓老年人在合眾養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)獲得更高的生活質(zhì)量，同時作為一個額外的增值服務(wù)，建立在客戶的自主選擇上，不會強制老人選擇。

　　期待落地　居民關(guān)注度不減

　　但在社區(qū)層面，居民對市場傳聞已久的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品則關(guān)注度不減。試點公司之一幸福人壽此前在北京市豐臺區(qū)右安門街道做過一場以房養(yǎng)老宣講會，右安門街道辦事處相關(guān)負責(zé)人告訴《經(jīng)濟參考報》記者，宣講會后關(guān)于以房養(yǎng)老的咨詢電話不斷，社區(qū)居民對于了解業(yè)務(wù)細則的意愿十分強烈。
　　“北京市豐臺區(qū)右安門街道是一個典型的老齡化街道，轄區(qū)內(nèi)已經(jīng)有20%居民超過60歲，而其中空巢老人比例接近半數(shù)，還有四十多戶失獨老人�！鄙鲜鲐撠�(zé)人表示，對于一部分子女不在身邊、無人贍養(yǎng)、無固定高收入的老人來說，通過抵押房產(chǎn)換來更好的生活條件不失為一件好事，因而街道辦搭建了一個平臺，便于有需要的老人與可能開展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的保險公司溝通。
　　這位負責(zé)人表示，自宣講之后，以房養(yǎng)老在右安門街道關(guān)注度非常高，目前街道重點服務(wù)的還是以擁有多套房產(chǎn)且孩子為獨生子女的老人，以及失獨老人為代表的目標群體：“此前曾向800位老人發(fā)放調(diào)查問卷，結(jié)果顯示超過八成的老人對此業(yè)務(wù)感興趣，不過，這其中接近90%的老人在被問及是否會參與時表達了觀望的態(tài)度，多數(shù)有子女的老人對以房養(yǎng)老的意愿并不強烈�！�
　　北京市民政局副局長李紅兵認為，百姓的自身觀念也需要轉(zhuǎn)變，很多老年人把自家房子當(dāng)成送給子女的重要財產(chǎn)，所以不愿意把房子作為置換的資本。“對房子價格的評估也是難點。這些都是今后我們將共同摸索和探討的問題�！庇袑＜艺J為，以房養(yǎng)老模式的實施，是波及面廣、影響力強，關(guān)聯(lián)到養(yǎng)老保障、房地產(chǎn)、金融保險、財政財收、新聞媒體、科研機構(gòu)等社會各界，是一項綜合性的“社會福利工程”。重要的是，“以房養(yǎng)老”給了“有房無錢”的老人一個養(yǎng)老模式多元化的選擇，雖然它不會代替、也代替不了其他養(yǎng)老模式，但其推出對于提高老年人生活質(zhì)量，減輕國家、家庭養(yǎng)老具有積極作用，具有一定的現(xiàn)實意義。