4月21日晚，金地集團(600383)發(fā)布公告稱，收到生命人壽通知，其通過二級市場交易，累計持有金地總股本的19.8087%。這是從2013年1月開始，生命人壽第六次通過二級市場交易買入金地股份。在此前的4月10日晚間，金地方面確認，生命人壽已成為公司第一大股東。同一時間舉牌金地的另一家險資安邦保險所持金地股權比例則悄然增至10%，而原大股東福田投資方面共持有金地8.023%股權，實際已退居第三大股東。除了入駐金地，此前生命人壽還曾聯(lián)合佳兆業(yè)直接拿地，保險系企業(yè)頻繁進入房地產(chǎn)市場，是否地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)對險資的禁令已經(jīng)全面解除?將對房地產(chǎn)市場帶來什么樣的影響?
金地背后的大股東之爭
一山難容二虎，或是擔憂安邦保險“篡位”，已奪取金地集團大股東寶座的生命人壽又傳出繼續(xù)加倉金地集團，以鞏固其大股東地位。生命人壽上位金地集團大股東僅11天，金地集團就牽涉六筆神秘大宗交易。據(jù)北京商報記者統(tǒng)計來看，六筆交易共涉及1.73億股，斥資9.37億元。而頗讓人玩味的是，買方一欄都是機構席位。
正在業(yè)內(nèi)紛紛猜測是生命人壽增持之時，生命人壽卻對外澄清，該大宗交易并非生命人壽所為。那斥資近10億元入股金地集團的神秘買家究竟是何來歷?對此，一位接近生命人壽不愿署名的人士向北京商報記者表示，如果隱身大宗交易平臺背后的買家不是生命人壽，那么就很可能是安邦保險。通過過往記錄，安邦保險較常利用大宗交易平臺進倉，去年12月舉牌招商銀行就是典型的例子。但截至發(fā)稿時，北京商報記者并未得到安邦保險是否加入金地大股東爭奪戰(zhàn)的相應回復。
而生命人壽的再加倉似乎說明這點。4月21日與神秘大宗交易幾乎同時，金地集團發(fā)公告表示，21日收到生命人壽通知，生命人壽通過二級市場交易累計持有公司股份數(shù)達8.86億股，占公司總股本19.81%。其中，具有股東表決權股份數(shù)達6.71億股，占公司總股本15%。
事實上，生命人壽在金地集團奪權過程中的確是一波三折。資料顯示，2013年的1月25日，生命人壽第一次公布舉牌金地集團，到2013年11月1日，生命人壽旗下兩款產(chǎn)品已合計持有金地集團7.85%股權，以極細微的優(yōu)勢超過金地集團第一大股東深圳市福田投資發(fā)展公司。
2013年11月5日，福田投資聯(lián)合自然人何大江成一致行動人，合計持股比例至8.02%，暫時保住了第一大股東位置。但生命人壽并未就此止步。僅耗費十個交易日，到2013年11月15日，生命人壽將持股比例增加至8.009%，再度逼近福田投資及其一致行動人。就在控股權之爭愈演愈烈之際，生命人壽“以退為進”，上演了“讓渡”表決權一幕：將所持2.15億股(占比為4.808%)全權授予福田投資行使股東表決權，期限截至2014年6月30日。
一邊，暫時穩(wěn)住金地集團原大股東;而另一邊，生命人壽又開始了增持計劃。2013年11月27日，生命人壽持有金地集團的股份表決權已達5%;今年2月11日，生命人壽的股份表決權達到10%。就在4月10日，金地集團公告稱，生命人壽持有公司股份表決權已經(jīng)達到12.865%，并奪取了金地集團大股東地位。但至此，剛坐上第一大股東之位的生命人壽顯然不能高枕無憂。截至4月8日，安邦人壽通過安邦人壽保險傳統(tǒng)賬戶購買金地集團股份累計達到2.23億股，占上市公司總股本的5%。加上安邦保險旗下另一家子公司安邦財險5%的持股比例，安邦保險合計持有金地集團達4.47億股，占上市公司總股本的10%。在前十大股東排名中，位列生命人壽之后。
政策松綁加速投資步伐
險資投資收益率連續(xù)下降，監(jiān)管層醞釀對險資投資領域和范圍進一步松綁，刺激險資入局房地產(chǎn)領域的步伐明顯加快。
今年2月，保監(jiān)會下發(fā)《關于加強和改進保險資金運用比例監(jiān)管的通知》，其中規(guī)定險企投資于不動產(chǎn)類資產(chǎn)的賬面余額，合計不高于本公司上季末總資產(chǎn)的30%，保險業(yè)等來新一輪政策紅利。
最新數(shù)據(jù)顯示，截至4月8日，安邦保險通過安邦人壽保險傳統(tǒng)賬戶購買金地集團股份累計達到2.23億股，占上市公司總股本的5%。加上安邦保險旗下另一家子公司安邦財險5%的持股比例，安邦保險合計持有金地集團達4.47億股，占上市公司總股本的10%。在前十大股東排名中，位列生命人壽之后。
而以股權投資方式進入房地產(chǎn)業(yè)，不僅僅是生命人壽和安邦保險舉牌金地集團，還包括險資入股萬科A、遠洋地產(chǎn)、佳兆業(yè)、華僑城等眾多房企。公開資料顯示，熱衷于投資房地產(chǎn)上市公司的生命人壽，目前還持有港股房產(chǎn)公司佳兆業(yè)9.12%的股份。而壽險龍頭中國人壽自2010年開始不斷認購遠洋地產(chǎn)股份，直至2013年9月，認購遠洋地產(chǎn)發(fā)行的股票共計6.36億股，中國人壽在遠洋地產(chǎn)持股比例達到29%，繼續(xù)位居遠洋地產(chǎn)第一大股東地位。
去年6月初，華僑城旗下的香港上市平臺華僑城亞洲曾宣布，為籌集營運資金發(fā)展商業(yè)平臺，擬進行配股融資。在這次融資動作中，華僑城亞洲提出引入新華人壽和中再資產(chǎn)兩家保險公司進行股權投資認購。
此外，2013年8月，中國太平保險集團與華僑城集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，合作協(xié)議內(nèi)容涵蓋代理企業(yè)財產(chǎn)保險合作、資金融通業(yè)務合作、金融投資合作等多個領域。當時，中國太平還進一步表示，將積極推進與華僑城在一攬子保險服務領域的合作，比如深入研究以債權投資或項目資產(chǎn)支持的形式。
事實上，從2010年8月保監(jiān)會發(fā)布《保險資金運用管理暫行辦法》至今，監(jiān)管層對險資投資領域和范圍已經(jīng)進行多次松綁。而在監(jiān)管層放松地產(chǎn)投資的背景下，保險機構在地產(chǎn)上的資金配置愈加靈活多樣，包括投資成熟商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓及養(yǎng)老社區(qū)等，在各大城市近幾年的大宗物業(yè)投資中，險資是最主要的投資者。
抄底背后另有目的
房地產(chǎn)是高風險、高回報的投資領域。保險企業(yè)為何要進入房地產(chǎn)行業(yè)?是為了多元化布局，還是另有所謀?保險公司身上鮮明的資本屬性，使得外界不得不懷疑，保險公司進入房地產(chǎn)只是尋求短期的財務投資，“賺一把就撤”。
有熟知險資投資的業(yè)內(nèi)人士告訴北京商報記者，當前險資進入房地產(chǎn)，分為不動產(chǎn)投資和股權投資兩大類。其中，不動產(chǎn)投資分為基礎設施類、非基礎設施類以及不動產(chǎn)相關金融產(chǎn)品，股權投資則分為直接和間接兩種�！半U資投資地產(chǎn)最常見的模式是投資地產(chǎn)項目，比如寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)公司等，以期獲得穩(wěn)定的租金回報�！睒I(yè)內(nèi)人士稱，險資介入房地產(chǎn)企業(yè)后，通常會以投資股東或管理股東身份存在，慢慢向管理職業(yè)經(jīng)理人的管理架構轉(zhuǎn)換。生命人壽資產(chǎn)管理公司的人士就表示，未來是否會插手經(jīng)營，還需要公司總部的資產(chǎn)管理中心研究再定奪。“我們只是負責執(zhí)行�！�
險企進入房地產(chǎn)，和其資金實力及投資結構有關，房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤也吸引險資踏入。比如投資商業(yè)地產(chǎn)，可獲得長期穩(wěn)定的高回報率租金收益，相對于保險公司5.5%的投資收益假設，商業(yè)地產(chǎn)的投資收益假設一般都在8%左右。這樣的收益，一來為保險資金的保值增值做準備，二則可以優(yōu)化此類險資的資產(chǎn)負債結構。而舉牌標桿房企以獲得控制權，則是險資的進一步訴求。
以生命人壽為例，不僅是生命置地，早在2012年，“生命金融城”就已經(jīng)在長春、襄陽、東莞、揚州、西安等多個城市開花。隨后，“生命金融城”被指是生命人壽“圈地游戲”的消息會偶見于報端。以東莞項目為例，該項目是生命人壽2011年4月獲得，為松山湖高新區(qū)所管轄的三宗“科研設計”地塊，產(chǎn)業(yè)類型為“研究與試驗發(fā)展”。按照規(guī)劃，項目將相繼建成16棟6-33層不等的辦公樓。有報道稱，生命人壽打著建設金融城的旗號拿下大片的科研用地，實則用于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。
德佑地產(chǎn)高級研究經(jīng)理陸騎麟分析表示，生命人壽實際控制人張峻旗下控制的“富德系”早年是房地產(chǎn)開發(fā)起家，現(xiàn)在涉足保險、證券等金融領域。此次控股金地，更多的可能是地產(chǎn)和金融的業(yè)務整合。而針對生命人壽旗下資金一直采取的激進投資策略，坊間盛傳這或與“明天系”有關。
據(jù)了解，生命人壽注冊于2004年4月12日，初始股東為彭思棋、尚世駿、姜兵，原本只持有生命人壽9.94%的股權。2012年10月，與“明天系”關系密切的張峻出任生命人壽法定代表人、總經(jīng)理、董事長一職。
某房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進對此表示，不動產(chǎn)此前就是險資資金池投入的重心，保險企業(yè)不甘心只做項目投資，而且希望從股權控制的角度進行布局。當前，房地產(chǎn)行業(yè)低潮期顯現(xiàn)，房地產(chǎn)公司估值較低，險企善于尋找估值低的投資標的，抄底再運用長線投資策略。
“當前金地股權分散，生命人壽和安邦保險或增持到一定程度后成為金地大股東，進而對金地的經(jīng)營管理做出一定控制的考慮，也不排除僅是出于看好未來房地產(chǎn)投資空間”，嚴躍進表示。
率先醞釀養(yǎng)老地產(chǎn)泡沫
萬科總裁郁亮就曾公開稱，目前內(nèi)地有上千家房地產(chǎn)國企，而混合制改革可能自北京、上海慢慢開始，“我們很愿意跟這些機構合作，能夠持有一些股權，把它們從國企改制為混合所有制企業(yè)，這是機會，也在跟不少機構洽談”。對于險資大規(guī)模流入，房地產(chǎn)可謂是喜憂參半。被險企輕松拿下大股東控制權的金地，就傳出聲音表示，愿意從產(chǎn)權制度改革的角度去看待生命人壽和安邦保險的進駐，大股東易主，并不意味著公司會發(fā)生動蕩，反而是對公司有利的改變。
基于對股權結構優(yōu)化的考量，不少開發(fā)商對險資欲拒還迎。嚴躍進表示，險資進入房企，在一定程度上緩和了目前房企資金狀況緊張的格局。從整個行業(yè)角度看，房地產(chǎn)市場的投資主體多元化對于增進市場公平競爭機制、促成市場交易理性化等具備積極意義。對于一些具備高成長性的房企，未來也不排除會被此類險企收購。有業(yè)內(nèi)人士稱，險資進入后，可能引發(fā)地產(chǎn)行業(yè)的變革。因為當前開發(fā)商采用的是“建筑-銷售”的短期模式，而保險公司往往采取長線投資，它們希望一處地產(chǎn)能提供至多20年的現(xiàn)流，這將催生對投資級優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)的需求。
房地產(chǎn)行業(yè)一直處高壓宏觀調(diào)控的狀態(tài)下，險資的涌入，是否會推高房價預期，造成房地產(chǎn)市場的泡沫放大，從而加速其破滅，都成為普遍擔憂。北京商報記者了解到，由于《保險資金運用管理暫行辦法》允許保險企業(yè)以不動產(chǎn)投資形式進入養(yǎng)老社區(qū)，因此在這份《辦法》出臺的同時，保險企業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)“圈地”運動也同時展開。目前，包括泰康保險、新華保險、太平保險、中國人壽、平安保險、合眾人壽、中國平安等多家險企都在做養(yǎng)老地產(chǎn)相關項目。
“險企更多是地產(chǎn)投資商的角色”，南開大學風險管理與保險學系教授江生忠表示，不動產(chǎn)投資比例按照保監(jiān)會規(guī)定是將近10%-20%之間，規(guī)模大的公司這方面的投資資產(chǎn)規(guī)模會很大。但是從國際經(jīng)驗來看，美國是3%，日本是5%，現(xiàn)在中國達到了20%，確實存在很大風險，應當引起管理機構和險企的警惕。
養(yǎng)老地產(chǎn)有“只租不售”的特質(zhì)，開發(fā)者無法做到資金盡早回籠，需要將大量資金長時間耗費在一個養(yǎng)老社區(qū)上，因此并不受房企熱捧，而保險公司則對這一業(yè)務十分熱衷。“從國際經(jīng)驗來看，沒有一家保險公司像中國的保險公司，從拍地、開發(fā)、投資、運營什么都做，持續(xù)時間至少需要30年，這種投資模式并非是可持續(xù)的�！苯冶硎�。
有消息稱，從2010年起險企發(fā)起的養(yǎng)老地產(chǎn)跑馬圈地已經(jīng)告一段落。隨著地方政府收緊城市周邊土地資源，進入養(yǎng)老地產(chǎn)的保險公司再不像過去那樣能輕松拿到地，如上海周邊及長三角地區(qū)，多地政府從2013年下半年起就不再向保險企業(yè)出讓養(yǎng)老建設用地，原因是險企在這些地區(qū)拿地的成本過低，而政府更傾向于以商業(yè)地產(chǎn)或住宅地產(chǎn)的用地標準對外出售土地。