2013年底國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》提出，要開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，即“以房養(yǎng)老”。分析認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”是政府�；局獾囊环N市場行為，本質(zhì)上是一種金融創(chuàng)新產(chǎn)品，屬于商業(yè)養(yǎng)老保險，有條件的老年人可以自由選擇。然而，借“以房養(yǎng)老”概念，部分地區(qū)出現(xiàn)了以“養(yǎng)老”名義，游說老年人抵押個人住房進(jìn)行消費(fèi)貸款，貸款購買無金融從業(yè)牌照的私人企業(yè)發(fā)行的“理財產(chǎn)品”，獲取“分紅”，疑似非法集資的行為。專家提醒，這樣的行為暗藏群體性、道德性等三重風(fēng)險，應(yīng)引起重視并強(qiáng)化監(jiān)管。
無牌公司游說老人抵押房產(chǎn)“理財”
重慶尊享老年產(chǎn)業(yè)有限公司(以下簡稱“尊享公司”)就是推出了“既能保留產(chǎn)權(quán)，又能獲得收益”的“養(yǎng)老產(chǎn)品”：老人將名下住房抵押，獲得貸款可自己處理，也可交由尊享公司“理財”；公司承諾每月定時為老人償還銀行利息，并每月回報理財額度千分之五(年化收益6%)的“紅利”回報；理財?shù)狡诤螅窘饸w還銀行，住房產(chǎn)權(quán)重新回到老人手中。
業(yè)務(wù)人員游說，“以房養(yǎng)老”是國家明確支持的項目，而該公司是政府授牌的“以房養(yǎng)老”試點單位。然而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該公司的“試點”牌匾由重慶市老年基金會發(fā)放，該基金會沒有政府職能。記者查詢得知，重慶尊享養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司成立于2013年12月20日，經(jīng)營范圍為“養(yǎng)老項目開發(fā)；利用企業(yè)自有資金從事對外投資(不得從事銀行、證券、保險等需要取得許可或?qū)徟慕鹑跇I(yè)務(wù))”。經(jīng)多部門查詢，尊享公司并未獲得重慶轄區(qū)內(nèi)金融服務(wù)營業(yè)資質(zhì)。按照《非法金融機(jī)構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)活動取締辦法》等法律法規(guī)規(guī)定，未經(jīng)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，任何單位或者個人不得從事銀行、證券、保險等需要取得許可或?qū)徟慕鹑跇I(yè)務(wù)。
無獨(dú)有偶，北京、杭州等地均出現(xiàn)了類似項目，借“以房養(yǎng)老”政策概念的推出，引導(dǎo)老年人將房產(chǎn)抵押變現(xiàn)后投入借貸平臺、理財項目等。雖然未得到許可，但在收獲紅利的同時，仍能持有住房的產(chǎn)權(quán)，這一看似兩全的方法引起了眾多中老年產(chǎn)權(quán)人興趣。年近6旬的劉冠平告訴記者，“以前也聽說過‘以房養(yǎng)老’，但是老了要把房子給銀行，怕女兒不樂意，這樣一來，既能自己有點余錢，又能把房子給女兒，我挺愿意的。”
尊享公司業(yè)務(wù)員還給記者打起“強(qiáng)心針”，稱公司以房養(yǎng)老試點項目得到了保險公司保險保障，“本金有保證”并出示了一份太平洋保險保單，但記者短信咨詢太平洋保險重慶分公司，該公司明確，該財產(chǎn)性保險第一受益人為重慶尊享老年產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，并未為老人個人提供風(fēng)險覆蓋。
“押房理財”存三重風(fēng)險
專家認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”是經(jīng)國家審批的保險創(chuàng)新產(chǎn)品，有保險公司信用背書；而類似尊享公司的“押房理財”則是無資質(zhì)公司的自發(fā)“理財”，本質(zhì)上是完全不同的項目，將“押房理財”冠以“以房養(yǎng)老”，是對概念的故意混淆，將導(dǎo)致三重風(fēng)險。
一是老人面臨居無定所，債務(wù)乃至法務(wù)風(fēng)險。一旦公司經(jīng)營不善倒閉，老人將面臨房屋產(chǎn)權(quán)被凍結(jié)；而根據(jù)相關(guān)規(guī)定違反申請用途的“消費(fèi)貸款”申請人將被銀行訴訟追責(zé)，平靜安穩(wěn)的老年生活將被擾亂。二是銀行面臨抵押不足風(fēng)險。銀行業(yè)人士告訴記者，這一類模式的風(fēng)險在于，根據(jù)最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，被執(zhí)行人生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不能拍賣變現(xiàn)或抵債，這可能導(dǎo)致銀行債權(quán)無法實現(xiàn)。三是經(jīng)營方涉嫌非法集資風(fēng)險。最高人民法院主要依據(jù)非法性、利誘性、不特定社會公眾性等規(guī)則判斷是否存在集資行為，這類“兩全”模式與熟人社會的民事借貸關(guān)系不同，通過了一定方式向社會公眾進(jìn)行了宣傳，存在違涉嫌非法吸收公眾存款的法律風(fēng)險。
重慶大學(xué)法學(xué)院經(jīng)濟(jì)法研究中心副主任陳晴認(rèn)為，穩(wěn)健而非收益是考量養(yǎng)老金管理的第一要素，這類公司不具備金融從業(yè)資質(zhì)，從事的是“押房理財”，卻打著“以房養(yǎng)老”的名號，實質(zhì)上是混淆了政策概念，一旦經(jīng)營不善，將給老年人帶來“老無所居”的風(fēng)險。對于此類機(jī)構(gòu)，地方金融監(jiān)管部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，避免造成不良影響。
以房養(yǎng)老實為反向抵押
“以房養(yǎng)老”最早出現(xiàn)在20世紀(jì)80年代美國，實質(zhì)上是一種“以產(chǎn)權(quán)換現(xiàn)金”的金融產(chǎn)品創(chuàng)新，因資金流向與傳統(tǒng)商品房抵押貸款相反，又被稱為反抵押。傳統(tǒng)的住房分期抵押貸款，是買房者在支付賣房者一定的房款后，其差額款通過以所購房屋作抵押向銀行貸款支付給賣房者，然后由買房者在一個較長時間內(nèi)分期償還給銀行。
而反向抵押貸款剛好相反。所謂以房養(yǎng)老，是一種產(chǎn)權(quán)換現(xiàn)金的模式，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，把房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險公司等金融機(jī)構(gòu)，由相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)綜合評估借款人的年齡、預(yù)計壽命、健康狀況、房屋的現(xiàn)在價值及未來的增值折舊等因素后，將房屋的價值化整為零，一次性或每月或每年支付給房主一筆固定的錢，一直到房主去世為止。
在整個抵押期間，房主將繼續(xù)享有房屋的居住權(quán)，并負(fù)責(zé)維修。當(dāng)房主去世后，相應(yīng)地，金融機(jī)構(gòu)將獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，并對房屋進(jìn)行處置，可以銷售、出租或拍賣，所得用來償還貸款的本息，金融機(jī)構(gòu)同時享有房屋的升值部分。值得注意的是，無論正反向抵押貸款，均為產(chǎn)權(quán)人直接與金融機(jī)構(gòu)發(fā)生借貸關(guān)系。國內(nèi)最早研究“以房養(yǎng)老”反向抵押學(xué)者、浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授柴效武認(rèn)為，反抵押貸款為老年人的養(yǎng)老提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金來源，可大大提高老年人的生活質(zhì)量，同時對于盤活社會沉淀資產(chǎn)、實現(xiàn)社會資源的更優(yōu)配置。