近期樓市震蕩讓多數(shù)銀行等傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)掐斷了房地產(chǎn)開發(fā)商的融資鏈條，卻催火了一大批的涉房小貸公司。這些涉房小貸公司不僅沒有收緊他們的“銀根”，反而愈發(fā)活躍，然而，火熱的背后，他們的運(yùn)作過程卻鮮為人知：他們是如何規(guī)避非法集資的紅線完成公眾資金吸收的？他們又是如何巧妙地放貸與回款而不被金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)察覺的？他們是如何控制風(fēng)險(xiǎn)、在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)又是如何兌付投資者的？
合伙企業(yè)做旗 募集資金
“當(dāng)你需要錢時(shí)，能借給你5000的，那是同事；能夠借給你5萬的，那是兄弟；能借你50萬的，那是父母；但真正能夠借給你500萬甚至更多的，只有我們！”這是最近坊間傳得挺熱的一個(gè)小貸公司廣告段子。
他們名義上是小貸公司，盡管面臨著央行、銀監(jiān)會(huì)的重重禁令，但他們總能通過各種高超手段變相地突破非法集資等各種監(jiān)管與司法紅線，暗地吸收公眾存款用于放貸，成為全國浩浩蕩蕩的影子銀行大軍中的重要一部分。
如今，這部分影子銀行的規(guī)模正在借著銀行斷供房地產(chǎn)開發(fā)商的勢(shì)頭迅速逆市膨脹。對(duì)于依附于房地產(chǎn)業(yè)的小額貸款公司而言，他們雖然只是小額貸款公司，但真正放貸出去的每一筆資金額度并不小。
眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)的資金周轉(zhuǎn)量是非常大的，絕不像一般小微企業(yè)的臨時(shí)資金周轉(zhuǎn)那么簡(jiǎn)單，它的客戶借貸需求少則每筆數(shù)千萬元，多則數(shù)億元，這樣的資金需求對(duì)于絕大多數(shù)注冊(cè)資本只有3000萬元左右的小貸公司顯然不是個(gè)小數(shù)目。
對(duì)于這種情況，開發(fā)商也往往會(huì)同時(shí)找到多家甚至是數(shù)十家小貸公司一起貸款，這樣才能滿足他們的資金需求。事實(shí)上，小貸公司自己也不愿意將過多的雞蛋放在一個(gè)籃子里，他們往往只愿意給一個(gè)開發(fā)商貸款幾百萬元，只有那些合作頻繁、信用記錄良好的開發(fā)商，才可以從一家小貸公司那里貸到幾千萬元的大額資金。
一家小貸公司同時(shí)放出去的貸款往往有很多筆，放貸總額都以億來計(jì)算，而小貸公司的注冊(cè)資本一般都在幾千萬元，這些放貸出去的錢到底從哪里來？
民間集資成了小貸公司獲取放貸資金的最主要途徑。但問題是，央行和銀監(jiān)會(huì)明確規(guī)定小貸公司只能以自有資金或股東注資來放貸，不得吸收公眾存款。也就是說，小貸公司如果從民間籌集放貸資金，就觸碰了非法集資的監(jiān)管底線。
不過，精明的小貸公司總有辦法能夠規(guī)避掉監(jiān)管紅線、通過合法的途徑來達(dá)到非法的目的。
一家小貸款公司要想在市場(chǎng)生存與做大，除了必要的金融人才之外，另外一個(gè)不可或缺的職位就是一個(gè)有著豐富經(jīng)驗(yàn)的律師，有時(shí)甚至是一個(gè)律師團(tuán)隊(duì)。律師的職責(zé)不僅僅是審核放貸程序所涉及的各個(gè)法律文件（合同、抵押物權(quán)屬等），規(guī)避交易過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)，更重要的是律師會(huì)運(yùn)用自己的法律知識(shí)幫助小貸公司合理地規(guī)避現(xiàn)有的監(jiān)管法律法規(guī)，實(shí)現(xiàn)一些“越軌”交易的表面合法化。
在募集放貸所需資金這一環(huán)節(jié)，律師的作用就開始充分顯現(xiàn)。對(duì)于從民間吸收過來的資金，小貸公司并不是以借貸或吸儲(chǔ)等這些愚蠢的方式來實(shí)現(xiàn)的，他們會(huì)通過成立合伙制企業(yè)的形式將民間的出資人變成企業(yè)的合伙人也就是股東，來規(guī)避非法集資的司法紅線。
假設(shè)某小貸公司有一筆500萬元的放貸業(yè)務(wù)，他們會(huì)事先聯(lián)系好民間出資人，假設(shè)一共是50人，每人平均出資10萬元。
按照《合伙企業(yè)法》，有限合伙制企業(yè)需要至少有一個(gè)普通合伙人和至少一個(gè)以上有限合伙人，其中前者承擔(dān)無限責(zé)任，后者承擔(dān)有限責(zé)任。
為了從社會(huì)上吸收500萬元用于放貸的資金，同時(shí)保證不構(gòu)成非法集資，小貸公司的通常做法是找人出面（通常是聘請(qǐng)一家有資管資質(zhì)的機(jī)構(gòu)出面）充當(dāng)普通合伙人，聯(lián)合其他具體出資的50人成立一家有限合伙企業(yè)。
這樣一來，原來的出資人就搖身一變成為企業(yè)的合伙人，也就是企業(yè)的股東，既然是股東，也就不涉及非法集資，募集而來的500萬元資金就成了合伙企業(yè)的資產(chǎn)。在經(jīng)過上述一番運(yùn)作之后，小貸公司就通過合法手段完成了放貸所需的資金募集。
而且值得注意的是，在這個(gè)過程中，由于資金的募集是通過成立合伙企業(yè)的形式來實(shí)現(xiàn)的，不是通過發(fā)行任何證券或吸收公眾存款的方式來實(shí)現(xiàn)，如此也就繞開了央行、銀監(jiān)會(huì)和證監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，這筆資金的放貸活動(dòng)也就徹徹底底地成為全國龐大的影子銀行的一部分。
商品房預(yù)售做幌 完成放貸
募集資金到位之后，下一步就是如何將這筆資金放貸出去，同時(shí)又要注意風(fēng)險(xiǎn)控制。
仍然是上述案例為例，由于500萬元的資金是合伙企業(yè)的資產(chǎn)，這筆資金雖然為小貸公司所實(shí)際控制，但在法律地位上，它對(duì)于小貸公司而言是不明不白的，因?yàn)樗确切≠J公司的自有資金，也不是小貸公司股東的注資，因此小貸公司不可能拿它去直接放貸，否則就是明目張膽地挑戰(zhàn)監(jiān)管和司法底線，小貸公司精明的律師團(tuán)隊(duì)不可能允許他們?nèi)ッ斑@個(gè)險(xiǎn)。
在法律層面上，小貸公司并不是將500萬元的資金直接放貸給有資金需求的房地產(chǎn)企業(yè)，而是選擇以商品房預(yù)售為幌子完成交易。
跟公司制企業(yè)相比，合伙企業(yè)的組織形式和議事規(guī)則相對(duì)要松散得多，其資金的活動(dòng)更為簡(jiǎn)單。在小貸公司的幕后操縱下，500萬元的合伙企業(yè)資產(chǎn)會(huì)轉(zhuǎn)移至某個(gè)自然人賬戶名下。
當(dāng)資金轉(zhuǎn)移至自然人名下之后，這名自然人就會(huì)與借款方（房地產(chǎn)企業(yè)）簽訂一份商品房預(yù)售協(xié)議，然后500萬元的資金就會(huì)以購房款的形式打到借款方的賬戶。
如果有監(jiān)管機(jī)構(gòu)來查這筆交易的真實(shí)性，只要交易雙方守口如瓶，監(jiān)管機(jī)構(gòu)單從交易合同的合規(guī)性上是查不出任何問題的，因?yàn)楹炗喌纳唐贩款A(yù)售協(xié)議是確實(shí)在住建部門等政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)那里真實(shí)備案的合法合同文本，而且預(yù)售出去的商品房也是真實(shí)存在的。也就是說，單從法律層面來講，這個(gè)交易是真實(shí)有效的，且雙方之間的關(guān)系不是借貸關(guān)系，而是商品房買賣關(guān)系。
這樣一來，放貸過程就結(jié)束了。
也許很多人會(huì)有疑問：為什么放貸過程要以這樣的方式來實(shí)現(xiàn)呢？
原因有兩個(gè)：一是前面所說的監(jiān)管與合規(guī)問題，另一個(gè)更重要的方面是這種方式解決了抵押物的問題，合同約定的預(yù)售商品房此時(shí)實(shí)際上就成了控制貸款風(fēng)險(xiǎn)的抵押物。
抵押物有了，但問題是這樣的抵押物價(jià)值能確保放貸的安全嗎？如何保證借款方能夠及時(shí)還款呢？
如果仔細(xì)核驗(yàn)這個(gè)合同的細(xì)節(jié)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)其中的蹊蹺之處。在商品房預(yù)售協(xié)議中，這些預(yù)售的商品房都幾乎是以5折的價(jià)格出售的，如果周邊樓盤的均價(jià)為1萬元/平方米，那么上述協(xié)議中的實(shí)際成交價(jià)格就只有5000元/平方米左右。
如果借款人到期無法償還債務(wù)及利息，那么小貸公司就有權(quán)要求借款人執(zhí)行商品房預(yù)售協(xié)議，完成房屋的產(chǎn)權(quán)登記。在這種情況下，借款人要想保證這些房子不被大幅折價(jià)賤賣，就只有按時(shí)還本付息。
通常，小貸公司通過這種方式對(duì)地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行放貸的期限一般只有三個(gè)月，期限較長(zhǎng)的也往往只有六個(gè)月。如果借款期限延長(zhǎng)，需要先還本付息之后再重新簽訂新合同。
這種壓短放貸周期的做法，其實(shí)主要也是為了控制風(fēng)險(xiǎn)，畢竟夜長(zhǎng)夢(mèng)多，期限越長(zhǎng)，不僅借款人的資金鏈難以把握，更重要的是，一旦期間出現(xiàn)大的房地產(chǎn)危機(jī)，房?jī)r(jià)暴跌達(dá)到50%左右，借款人很可能會(huì)選擇違約而執(zhí)行雙方間的預(yù)售合同。
需要指出的是，在這個(gè)過程中，有可能遇到的一個(gè)阻礙是，大額資金簽下的商品房預(yù)售協(xié)議涉及的交易標(biāo)的可能是好幾套甚至是好幾十套商品房，遇到限購怎么辦？
對(duì)此，小貸公司的普遍做法是，一是在交易標(biāo)的的選擇上盡量選擇北京周邊保定、廊坊等不限購地區(qū)的樓盤做交易；二是可以選擇產(chǎn)權(quán)為40年或50年的商住樓盤做交易，同樣也不限購。
回購協(xié)議收官 回籠資金
資金通過一紙合法的商品房預(yù)售協(xié)議做幌子放貸出去了，那資金的回籠和利息的兌付又是怎么完成的呢？
這就不得不提到借款人的風(fēng)險(xiǎn)防控問題了。對(duì)于借款人也就是開發(fā)商來說，他們的權(quán)益也是需要借助其他方式來保護(hù)的，因?yàn)樵谏唐奉A(yù)售協(xié)議簽訂之后，如果周邊房?jī)r(jià)大漲，而出借人不愿接受借款人的還本付息，卻主動(dòng)要求執(zhí)行預(yù)售協(xié)議怎么辦？
對(duì)于借款人而言，這樣的道德風(fēng)險(xiǎn)是非�，F(xiàn)實(shí)的，因?yàn)殡p方間的預(yù)售協(xié)議是真實(shí)并合法存在的，一旦這種風(fēng)險(xiǎn)成為現(xiàn)實(shí)，即便是鬧到法庭上，作為借款人的開發(fā)商也只能是啞巴吃黃連。
為了防止這種風(fēng)險(xiǎn)，雙方還會(huì)私下簽訂一份回購協(xié)議，回購的標(biāo)的就是預(yù)售出去的商品房，協(xié)議里面會(huì)約定回購時(shí)間和回購價(jià)格，在約定的時(shí)間內(nèi)，開發(fā)商有權(quán)利、同時(shí)也有義務(wù)按照約定的價(jià)格回購預(yù)售出去的商品房。
需要指出的是，對(duì)于合伙企業(yè)的合伙人，也就是出資人而言，小貸公司找人出面與借款人之間簽署的商品房預(yù)售協(xié)議是公開的，小貸公司之所以這么做，無非就是想讓投資人相信他們的風(fēng)控是做得很嚴(yán)密的，讓出資人相信他們資金的安全性并建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作。
不過，相比商品房預(yù)售協(xié)議而言，雙方之間的回購協(xié)議卻是嚴(yán)格保密的，只有公司的高層才知道其中的真正內(nèi)容，因?yàn)檫@份回購協(xié)議里隱藏著太多的“商業(yè)機(jī)密”。
回購協(xié)議中最敏感的秘密恐怕莫過于回購的價(jià)格。一般來說，回購價(jià)格與當(dāng)初預(yù)售價(jià)格之間的差價(jià)往往就是小貸公司在整個(gè)交易中所獲得的傭金或返點(diǎn)。
由于在建立合伙企業(yè)吸收公共資金用于項(xiàng)目放貸之初，小貸公司就向投資人明確承諾好了投資期限和投資收益，一般而言，石家莊、保定、廊坊等地類似的小貸公司給投資人的年化收益都超過20%，高的可以達(dá)到25%左右。但小貸公司跟地產(chǎn)商之間談的是什么價(jià)格，他們從中吃了多少利息回扣或傭金，這些恐怕都只有雙方的高層才知道，因?yàn)檫@些內(nèi)容都被寫在了高度保密的回購協(xié)議之中。顯然，回購協(xié)議是回籠本金的一種實(shí)現(xiàn)方式，也是整個(gè)交易的收官之作，同時(shí)也是借款人保障其權(quán)益的一種重要方式。
而且從法律關(guān)系上來講，這紙地下的回購協(xié)議與陽光下的商品房預(yù)售協(xié)議兩份協(xié)議相互依托，一個(gè)用于放貸，另一個(gè)用于回籠資金；同時(shí)這兩紙協(xié)議又相互制約，如果其中任何一方違反其中任何一個(gè)協(xié)議，對(duì)方就可以拿另一份協(xié)議與之對(duì)簿公堂。
拉銀行助陣 臨時(shí)救場(chǎng)
打著成立合伙企業(yè)的幌子，在規(guī)避了非法集資風(fēng)險(xiǎn)的情況下完成資金募集；然后再以商品房預(yù)售協(xié)議完成放貸，做到風(fēng)控與監(jiān)管合規(guī)兩不誤，讓監(jiān)管機(jī)構(gòu)無據(jù)可查；最后再以回購協(xié)議收官……就這樣，小貸公司的一筆涉房貸款便在各種合法外衣的包裝下順利完成。
在知情人看來，這個(gè)過程其實(shí)就是一起小貸公司變相非法集資放貸的過程，但如果一行三會(huì)等監(jiān)管機(jī)構(gòu)真來查，結(jié)果往往就是雙方之間的交易并不是放貸關(guān)系，而只是一起合法的商品交易，一切都有合法的正式合同可以備查……其整個(gè)過程可以說是將司法和監(jiān)管漏洞發(fā)揮到了極致。
不過，從募集資金到放貸再到資金回籠，上述三個(gè)過程可能還并不是這個(gè)交易過程的全部，因?yàn)檫@只是考慮了無風(fēng)險(xiǎn)的情況。實(shí)際上，這種民間的深藏不露的影子銀行活動(dòng)背后同樣也存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦借款人資金鏈崩裂怎么辦？這時(shí)，整個(gè)過程就會(huì)多出另外一個(gè)步驟。
一家小貸公司往往活躍于一地，只有在其根據(jù)地內(nèi)憑借長(zhǎng)期的信譽(yù)才能募集到放貸所需的資金，因此口碑對(duì)于他們來說相當(dāng)重要，一旦一個(gè)項(xiàng)目因?yàn)榻杩罘劫Y金斷裂出現(xiàn)兌付危機(jī)，那么這家小貸公司可能就從根本上在當(dāng)?shù)厥チ松娴耐寥馈?BR> 因此，確保兌付信用記錄良好相當(dāng)重要。為了確保項(xiàng)目的安全可靠，保證資金鏈的安全，不少的小貸公司甚至拉來銀行助陣，一旦項(xiàng)目真的出了風(fēng)險(xiǎn)，他們會(huì)利用手中的抵押物從銀行貸出資金，及時(shí)兌付投資人的本息。
小貸公司給投資者兌付利息，一般是每月按時(shí)付息，到期一次還本。這樣做有兩個(gè)好處，一是對(duì)投資人更有吸引力，二是小貸公司能借此隨時(shí)掌握借款人的資金鏈狀況，一旦發(fā)現(xiàn)借款人某期利息無法及時(shí)兌付，他們就會(huì)迅速做出應(yīng)急反應(yīng)，以保證投資人的本息安全。
正如前文所述，小貸公司因?yàn)槭种杏蓄A(yù)售的商品房做押，到了關(guān)鍵的時(shí)候，一旦借款人資金鏈斷裂，至少這些“抵押物”還能夠放在銀行做為抵押，貸款出來用于兌付投資人。
目前普通住宅抵押貸款最高能從銀行貸出相當(dāng)于房屋評(píng)估值70%的信貸額度來，商鋪及寫字樓抵押也能貸出相當(dāng)于評(píng)估值60%的貸款來。而預(yù)售協(xié)議中的商品房，小貸公司往往是差不多按市價(jià)的5折購進(jìn)的，因此只要房?jī)r(jià)不發(fā)生大的波動(dòng)，小貸公司借助銀行兌付投資人的本息一般問題也不會(huì)太大。
據(jù)悉，小貸公司與銀行之間的這種合作由來已久，坊間甚至有傳聞稱不少小貸公司的幕后老板其實(shí)很多都是銀行的高管或其關(guān)聯(lián)人，他們通過銀行的渠道能夠?yàn)樾≠J公司帶來不少的優(yōu)質(zhì)客戶。而且更值得一提的是，與小貸公司進(jìn)行這種合作的銀行，往往都是經(jīng)營(yíng)管理并不太規(guī)范的地方性城商行和農(nóng)商行。
記者手記
影子銀行監(jiān)控應(yīng)建風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別機(jī)制
影子銀行這一概念最早見于2007年的美聯(lián)儲(chǔ)年度會(huì)議，后來這一概念在全球范圍內(nèi)被廣泛使用。簡(jiǎn)單地說，所謂的影子銀行其實(shí)就是游離于金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)法眼之外的融資活動(dòng)。既然是游離于監(jiān)管機(jī)構(gòu)法眼之外，也就是說這部分的資金活動(dòng)是不受監(jiān)管的。
由于近年來世界各國的金融界都在談?wù)撚白鱼y行的危害與風(fēng)險(xiǎn)防控問題，以至于影子銀行這一概念在很多人潛意識(shí)中成了“有毒品”。
其實(shí)不然，影子銀行對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響甚至更多是偏向正面的，因?yàn)樗_實(shí)能夠解決很多正規(guī)金融渠道所不能解決的資金融通問題，例如在我國的小微企業(yè)融資問題上，影子銀行的作用是顯而易見的，由于正規(guī)金融服務(wù)的先天不足，很多小微企業(yè)的發(fā)展都離不開影子銀行的支持。
然而，金融系統(tǒng)對(duì)于穩(wěn)定與安全性的苛求和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的厭惡讓人們不得不對(duì)影子銀行充滿警惕，這也是為什么各國都在考慮其風(fēng)險(xiǎn)防控問題的原因。
金融市場(chǎng)對(duì)于影子銀行最大的擔(dān)心其實(shí)是緣于對(duì)影子銀行規(guī)模的不可捉摸和其活動(dòng)規(guī)律的不確定性。正是由于影子銀行完全游離于監(jiān)管之外，所以沒人知道它的確切規(guī)模具體有多大，也很難摸清楚其資金的流向與活動(dòng)規(guī)律，所以對(duì)由此可能給金融系統(tǒng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)也很難準(zhǔn)確評(píng)估，這才是風(fēng)險(xiǎn)厭惡者們談?dòng)白鱼y行色變的原因。
就我國而言，影子銀行的風(fēng)險(xiǎn)有多大呢？下面一組數(shù)據(jù)或許能夠給出答案：銀監(jiān)會(huì)估算的2013年我國影子銀行規(guī)模是8.2萬億元，但市場(chǎng)普遍認(rèn)為實(shí)際數(shù)據(jù)要比這大得多，其中德銀給出的估計(jì)值高達(dá)21萬億元，這個(gè)數(shù)據(jù)甚至超過17.23萬億元的2013年社會(huì)融資總額，相當(dāng)于我國當(dāng)年GDP的40%。
對(duì)影子銀行規(guī)模判斷的失準(zhǔn)，會(huì)影響貨幣當(dāng)局對(duì)于市場(chǎng)真實(shí)流動(dòng)性供需狀態(tài)的判斷，進(jìn)而影響貨幣政策的最終決策。
對(duì)央行和銀監(jiān)會(huì)而言，如何防范影子銀行風(fēng)險(xiǎn)向整個(gè)金融市場(chǎng)滲透，是影子銀行風(fēng)險(xiǎn)防控的首要目標(biāo)。而這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，首先需要給不同行業(yè)領(lǐng)域的影子活動(dòng)劃定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，然后再根據(jù)這些風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)來確定重點(diǎn)防控領(lǐng)域。
那么就當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而言，誰應(yīng)該被劃到影子銀行風(fēng)險(xiǎn)排查的重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)呢？房地產(chǎn)業(yè)或許首當(dāng)其沖，原因有兩個(gè)。
一是長(zhǎng)期以來受地產(chǎn)調(diào)控政策的高壓，房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道受到極大擠壓，影子銀行成為他們最重要的輸血通道，尤其是最近愈演愈烈的銀行對(duì)地產(chǎn)商的停貸風(fēng)波，更將地產(chǎn)商與影子銀行緊密地綁定在一起，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)背后的影子銀行規(guī)模絕對(duì)不小，而且還在快速膨脹中，需要引起監(jiān)管層的重視。
二是在宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)的危機(jī)又開始出現(xiàn)抬頭的趨勢(shì)，大量商品房滯銷，多地的地方政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)松動(dòng)跡象，整個(gè)市場(chǎng)重新進(jìn)入觀察期，而一旦危機(jī)加劇，可能引發(fā)大范圍的地產(chǎn)商資金鏈斷裂危機(jī)，這就會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)背后的影子銀行風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)，而且這種風(fēng)險(xiǎn)會(huì)迅速傳導(dǎo)至整個(gè)金融市場(chǎng)，從而引發(fā)更大的災(zāi)難。