中國(guó)樓市的“限購(gòu)”之路，已經(jīng)足足走了四年。媒體整理發(fā)現(xiàn)，過(guò)去十年關(guān)于樓市調(diào)控的文件足足下發(fā)了179份，“限購(gòu)令”被視作效力最猛，也最受爭(zhēng)議的政策。

　　2010年4月17日出臺(tái)的“新國(guó)十條”(《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》)拉開(kāi)了史上最嚴(yán)一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。隨后，北京領(lǐng)銜，一批房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市相繼頒布限制家庭購(gòu)房套數(shù)的規(guī)定。限購(gòu)、限貸的“雙箭”齊發(fā)為整頓樓市環(huán)境、抑制投機(jī)性購(gòu)房、糾正價(jià)格信號(hào)、引導(dǎo)購(gòu)房者預(yù)期起到了立竿見(jiàn)影的作用。

　　時(shí)鐘撥至2014年，樓市悄然變奏。降溫、降價(jià)、降速——房地產(chǎn)市場(chǎng)的“三降”讓房企感受到樓市的“深秋”�！跋拶�(gòu)令”這條四年來(lái)“捆綁”房地產(chǎn)行業(yè)的鐵律開(kāi)始悄然松動(dòng)，46個(gè)限購(gòu)城市中已經(jīng)有37個(gè)或明或暗的開(kāi)始松綁“鐐銬”。

　　盡管“限購(gòu)”松綁提速，但依舊未能止住房?jī)r(jià)走跌的趨勢(shì)。8月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，價(jià)格環(huán)比下降的城市達(dá)到九成，包括四大一線城市。這是北京、上海、廣州和深圳今年以來(lái)首次出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比全部下跌的情況。其中，北京房?jī)r(jià)自2012年6月以來(lái)首現(xiàn)下跌。

　　地方政府曖昧“松綁”

　　今年全國(guó)兩會(huì)以后，在“雙向調(diào)控”的政策指引下，部分庫(kù)存量過(guò)高的城市開(kāi)始悄然試探政策底線，曖昧的拋出“松綁”樓市的語(yǔ)調(diào)。

　　地方政府為了撬動(dòng)需求入市，“救市”的步子越邁越大——從放開(kāi)限購(gòu)到契稅補(bǔ)貼;從支持首套房到支持“改善性住房”;還有一些地方政府意圖放松“限貸”，鼓勵(lì)更多需求入市。

　　從目前37個(gè)解綁限購(gòu)的城市來(lái)看，可以看出地方政府在此輪調(diào)控中的四種面孔。

　　“光明正大型”，以呼和浩特為例，正式發(fā)文確定放開(kāi)限購(gòu)，完全松綁。其在松綁之后，迎來(lái)了七月小高潮，商品房成交數(shù)瞬間漲至1685套，環(huán)比增長(zhǎng)1.68%，同比增長(zhǎng)1056%。

　　“欲說(shuō)還休型”，以武漢為例，官方雖未明確發(fā)公文表示，但采用口頭告知取消限購(gòu)。但是據(jù)浦江(中國(guó))市場(chǎng)研究部分析，武漢在新政出臺(tái)后，市場(chǎng)并未出現(xiàn)所期望的顯著回暖，在去化下滑供應(yīng)提升的情況下，去化壓力再度提升。

　　“暗度陳倉(cāng)型”，沈陽(yáng)為例，傳沈陽(yáng)市限購(gòu)政策取消。外地人不限購(gòu)，可以購(gòu)買多套住房;沈陽(yáng)本地人也可購(gòu)買多套住房。沈陽(yáng)政府人士又出面否認(rèn)，稱沒(méi)有明文取消。

　　“明確否認(rèn)型”，以四大一線城市為例，北京底氣十足，稱北京具有城市規(guī)模大、人口基數(shù)大、資源優(yōu)勢(shì)強(qiáng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的特點(diǎn)，在稅收等調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立之前，限購(gòu)將作為北京的一項(xiàng)長(zhǎng)期政策執(zhí)行下去。但北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)相關(guān)人士表示，北京或許為更好地滿足自住型和改善型住房需求，會(huì)在原來(lái)限購(gòu)政策的一些制度細(xì)節(jié)上做出進(jìn)一步的改善。

　　盡管各地紛紛給樓市松綁，房屋成交量和價(jià)格并沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期上漲的跡像。其中，有明顯成交反應(yīng)的城市并不占多數(shù)，樓市并未見(jiàn)持續(xù)性地強(qiáng)烈反彈，購(gòu)房者仍然維持觀望情緒。

　　以杭州為例，據(jù)公開(kāi)資料顯示，從7月28日放松限購(gòu)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)幾天的“小高潮”后，8月1日和8月2日分別售出新房258套與261套，基本回到了限購(gòu)松綁前的水平。

　　“后限購(gòu)”時(shí)代調(diào)控何去何從

　　在2014年上半年，大中城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)主動(dòng)調(diào)整態(tài)勢(shì)，全國(guó)樓市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩、成交量萎縮等特點(diǎn)。單從房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，便可見(jiàn)一斑。2014年1月，70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的有62個(gè)，持平的有2個(gè)，環(huán)比下降的僅6個(gè)。到2014年6月，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市僅8個(gè)，環(huán)比持平的城市7個(gè)，環(huán)比下降的城市增至55個(gè)。

　　步入“后限購(gòu)”時(shí)代的樓市前景依舊不容樂(lè)觀。從7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，大中城市房?jī)r(jià)受解限政策影響較小，新建商品住宅房與二手住宅房?jī)r(jià)格依舊環(huán)比下降。其中，新建商品住宅房?jī)r(jià)格環(huán)比下降數(shù)為64個(gè)，二手住宅房環(huán)比下降數(shù)為65個(gè)，分別比6月份增加了9個(gè)和13個(gè)。

　　業(yè)內(nèi)專家稱，目前樓市降溫、降速、降價(jià)的“三降”趨勢(shì)未改。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格調(diào)查數(shù)據(jù)，7月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10835元/平方米，環(huán)比上月下跌0.81%，連續(xù)第3個(gè)月下跌，跌幅擴(kuò)大0.31個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，76個(gè)城市環(huán)比下跌，24個(gè)城市環(huán)比上漲。

　　盡管今年以來(lái)中央政府并未就樓市調(diào)控出臺(tái)新的政策，但是《政府工作報(bào)告》中短短的兩句話已然為全年的樓市調(diào)控定下了基調(diào)——“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控”“制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展”。

　　此前，住建部副部長(zhǎng)仇寶興對(duì)“分類調(diào)控”給出如下的闡釋，“調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)就像治大國(guó)，必須像烹小鮮一樣對(duì)待。能局部調(diào)的，就不要整體調(diào)，調(diào)節(jié)的手段對(duì)整體影響越小越好。能夠用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)的，就不要用行政手段調(diào)，行政手段越少越好。能夠由城市政府調(diào)的，就不要由中央政府代替�！�

　　多位專家指出，中央提出分類調(diào)控實(shí)際上是讓市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)、放調(diào)控權(quán)于地方，讓地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況適時(shí)、適當(dāng)?shù)恼{(diào)控。

　　在當(dāng)前樓市的敏感期，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的博弈仍在繼續(xù)。如何穩(wěn)定樓市預(yù)期、增加自住型需求;如何消化庫(kù)存、抑制投機(jī)性資本進(jìn)入，這些都是地方政府調(diào)控樓市的出發(fā)點(diǎn)。

　　當(dāng)前，部分地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴度較大。部分地方政府迫于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)政壓力，或?qū)⑾嗬^松綁樓市限購(gòu)政策。而如果解限的“度”沒(méi)有把握到位，則會(huì)刺激投機(jī)性資金介入，再次讓調(diào)控陷入兩難。

　　亞太房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)謝逸楓分析指出，當(dāng)前樓市發(fā)展?fàn)顩r總體有三個(gè)方向，一是樓市分化，因人口流動(dòng)與資源配置不均衡及城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同、城鎮(zhèn)化的推進(jìn)、戶籍制度的影響，樓市的城市、供應(yīng)、需求、房?jī)r(jià)、結(jié)構(gòu)的越來(lái)越分化，必然貫穿全年延續(xù)到2015年;二是樓市實(shí)施分類、雙向調(diào)控，即有保有壓，平衡供需，穩(wěn)定預(yù)期;三是樓市進(jìn)入深度調(diào)整期，2014年是調(diào)整年，按照過(guò)去前三個(gè)周期時(shí)間看，2005年、2008年、2011年都是每次間隔三年。

　　樓市“后限購(gòu)”時(shí)代如何踐行好分類調(diào)控、雙向調(diào)控，如何拿捏好因地制宜、因“時(shí)”制宜，考驗(yàn)著中央和地方政府的調(diào)控智慧。只有管住看不見(jiàn)的手，讓市場(chǎng)機(jī)制在調(diào)控中發(fā)揮主導(dǎo)作用，通過(guò)市場(chǎng)的自行調(diào)節(jié)，中國(guó)樓市才能在量與價(jià)之間尋找到新的平衡點(diǎn)。