打響今年全國樓市“降價第一槍”的杭州市，成交量開始出現(xiàn)反彈。有著大量庫存的蕭山區(qū)，8月份也開始反轉(zhuǎn)。然而，量上的反彈并未傳導(dǎo)至價格層面，成交均價仍然呈現(xiàn)環(huán)比下滑的趨勢。
《證券日報》記者走訪杭州蕭山區(qū)多個新建住宅項(xiàng)目后獲悉，雖然看房人有所增加，成交量也開始上揚(yáng)，但與市場高點(diǎn)時期的成交價相比，多個項(xiàng)目房價下降幅度超過30%，甚至出現(xiàn)月度成交均價直降5000元/平方米的現(xiàn)象。
多位項(xiàng)目銷售人員向記者表示，蕭山區(qū)多數(shù)項(xiàng)目“一降再降”的可能性減小，年底前房價或停止下跌。
部分項(xiàng)目單價降5000元
9月13日下午，杭州陣雨，《證券日報》記者來到杭州蕭山區(qū)南部育才路與晨暉路附近，四周均是高樓。粗略估計，記者步行20分鐘路程的周圍，至少有5個新建住宅項(xiàng)目，單棟均達(dá)到20層以上。
此外，多個項(xiàng)目都是建筑面積體量超過20萬平方米的大型住宅社區(qū)，2000戶左右的開發(fā)體量，但周邊很難找到超市，更難看到居民。除了高樓和來往車輛之外，便只剩下房產(chǎn)銷售信息的巨型圍擋廣告牌。
值得一提的是，在記者走過的大多數(shù)城市主城區(qū)附屬新城區(qū)中，戶外廣告多以樓盤為主。但在杭州蕭山區(qū)，無論是區(qū)中心地段還是周邊，大部分戶外廣告均是房產(chǎn)信息，甚至有的項(xiàng)目把戶外廣告立到了杭州的繁華地段。記者隨便撥通一位銷售人員的電話，便是熱情周到的各種房產(chǎn)介紹。
“我們項(xiàng)目2011年拿地，2012年10月份開盤，目前僅剩下60套168平方米大戶型住宅，均價1.3萬元/平方米�！焙贾荼镜刂科缶G都旗下的綠都·四季華庭項(xiàng)目銷售人員向記者透露，此前項(xiàng)目銷售均價是1.7萬元/平方米，單價直降超過4000元/平方米。
記者了解到，上述項(xiàng)目外立面已經(jīng)全部建造完畢，明年6月份即可入住，目前已經(jīng)進(jìn)入清盤階段，項(xiàng)目此前甚至推出9800元/平方米的特價房，現(xiàn)在外立面上仍掛著“一降到底9800元/平方米”的巨型紅色條幅。
從杭州蕭山區(qū)透明售房網(wǎng)上可以看到，綠都·四季華庭目前成交均價為1.2萬元/平方米，截至9月12日，該項(xiàng)目月度成交均價從2014年1月份的17020元/平方米下降至2014年9月份的11558元/平方米，幾乎是一路下滑，下降了5000元/平方米才止住跌勢，未來是否繼續(xù)下跌仍未可知。
此外，與該項(xiàng)目一街之隔且同為毛坯樓盤的名門世家項(xiàng)目，房價波動更為明顯。2014年3月份至5月份較為穩(wěn)定，月成交均價保持在3萬元/平方米左右，6月份則急跌至接近2.4萬元/平方米，而目前的成交均價不足2萬元/平方米。
然而，與名門世家房價的降幅相比，順發(fā)·恒園等目前均價為1.7萬元/平方米的多個項(xiàng)目成交均價降幅都已經(jīng)超過了38%，甚至個別項(xiàng)目部分房源房價下滑幅度高達(dá)46%。
大型房企低開走量
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，杭州本地的房企由于企業(yè)布局限制，可能更急于降價回籠資金，但相比近兩年來進(jìn)駐杭州的大型房企，銷售手段更為靈活，也善于把握推盤節(jié)奏，巧妙地規(guī)避降價給企業(yè)帶來的麻煩，多數(shù)項(xiàng)目低價開盤，緩慢提價吸引客戶。
與上述項(xiàng)目比鄰的恒大帝景項(xiàng)目，“銷售均價是1.7萬元/平方米，精裝修標(biāo)準(zhǔn)是3500元/平方米�！焙愦蟮劬颁N售中心的銷售人員向記者表示，“我們7月份開盤，開盤均價是1.6萬元/平方米，根本不存在降價的現(xiàn)象，反倒上漲了”。
該銷售人員給記者算了一筆賬，恒大帝景88平方米戶型15層房源備案價格是19862元/平方米，總價約177萬元，現(xiàn)在打八八折，總價約為155萬元，均價不足1.6萬元/平方米。
鑒于此，記者在現(xiàn)場看到了不少看房的人。據(jù)上述銷售人員透露，“項(xiàng)目開盤以來成交量較高，8號樓幾乎售罄，賣的非常好，接下來可能減少折扣力度”。
事實(shí)上，記者調(diào)查獲悉，杭州蕭山區(qū)本地房企開發(fā)項(xiàng)目較多，近年來外地知名房企也在不斷進(jìn)駐。對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，杭州樓市近兩年來受外地進(jìn)駐的知名房企沖擊較大，這些大型房企資金實(shí)力較為雄厚，能夠扛得住價格，又有靈活的銷售手段。在低迷的市場背景下，大型房企抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，而中小房企則會率先承壓，因此調(diào)整房價幅度較大。
低價走量加快房價筑底
值得注意的是，盡管杭州蕭山區(qū)房價下降尚未停止，但銷量回暖較為明顯。據(jù)透明售房市場研究院最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年8月份，蕭山區(qū)商品房成交1547套，較7月份增幅達(dá)22.88%。在成交均價方面，蕭山區(qū)簽約均價為13370元/平方米，7月份則為13073元/平方米，環(huán)比下跌2%。
“房地產(chǎn)市場最困難的時期已經(jīng)過去了，杭州房地產(chǎn)市場8月份成交量明顯回暖。”
全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生接受記者采訪時表示，市場出現(xiàn)筑底跡象，止跌的可能性非常大，但年底前大幅上漲的可能性幾乎沒有。
然而，對于杭州市來說，天量庫存仍難以消化。打開搜房網(wǎng)杭州新盤找房地圖可以發(fā)現(xiàn)，蕭山區(qū)在售和待售的新盤可找到的項(xiàng)目是129個，江干區(qū)120個，而杭州八區(qū)在售和待售的樓盤超過550個。
據(jù)統(tǒng)計，2014年8月份，杭州市區(qū)新建商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售共12313套，較2014年7月份的9712套增加2601套，增幅為26.78%。主城區(qū)8月份新建商品住宅新增供應(yīng)2306套，漲幅高達(dá)八成。
在這種背景下，開發(fā)商仍在加速推盤。據(jù)統(tǒng)計，8月份，杭州市區(qū)開盤項(xiàng)目共41個，相比7月份翻番。另據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，9月份杭州市區(qū)加推約50個盤，市場將迎來開盤集中期。
對此，透明售房市場研究院高級研究員梁麗燕表示，市場實(shí)際推出的項(xiàng)目，包括部分豪宅多呈現(xiàn)“以價換量”的趨勢，價格實(shí)際上是回落的。在高庫存的壓力下，市場仍是買方市場，開發(fā)商“以價換量”不失為當(dāng)下最合適的方式，受此影響，杭州樓市未來幾個月內(nèi)的主旋律還是低價走量，這將加快市場價格筑底。
